Décret de prolongation des permis de construire : dépolitiser la production de logements

La ministre du logement, Valérie Létard, l’avait annoncé lors de sa visite au MIPIM à Cannes : elle prolongerait la durée de tous les permis de construire délivrés récemment, pour permettre aux promoteurs paralysés par la crise de redémarrer sans délai leur activité dès que les circonstances seraient plus favorables. Le décret promis vient de paraître, publié au Journal officiel du 26 mai 2025. En pratique, il donne aux autorisations d’urbanisme obtenues entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 une validité de 5 ans, au lieu de 3. Quant aux permis obtenus entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2021, ils bénéficient de droit d’une année de validité de plus. Ce texte semble n’avoir qu’une portée technique, relative à la situation des promoteurs privés ou publics -les organismes HLM sont bien sûr également concernés. Il va en réalité beaucoup plus loin.

La dimension qu’on peut qualifier de technique est bien présente. Depuis 2021, la situation du marché immobilier se dégrade. L’affaiblissement de la demande, puis très vite sa brutale contraction sous l’effet de l’inflation des taux d’intérêt et de la rétractation générale du pouvoir d’achat des ménages, la hausse du prix des matériaux, l’érosion des aides publiques ont créé les conditions d’une lente extinction de l’activité de production des immeubles neufs. S’est ajoutée une instabilité politique interne et géopolitique qui a bouleversé les esprits et privé les Français de toute visibilité à court et moyen termes. Les entreprises de promotion ont souffert comme jamais dans l’histoire de la profession, avec des licenciements en grand nombre et une mortalité de l’ordre d’un tiers des sociétés actives.

Des embarras épargnés aux promoteurs

Ce contexte a évidemment conduit les professionnels à ne pas lancer de nouveaux programmes et même à revenir sur des décisions de lancement, par prudence, certains que leur production ne rencontrerait pas de demande solvable suffisante. On rappellera en outre qu’un promoteur ne peut obtenir de financement d’une banque que s’il atteste d’un niveau de précommercialisation exigé par le prêteur le plus souvent de 50% voire 60% de l’opération… Ce mécanisme, pour brutal qu’il soit, protège les promoteurs d’un optimisme excessif et les garde de l’impéritie économique, que l’enthousiasme attaché à un projet ferait oublier.

L’inflation maîtirisée, les taux de crédits longs de nouveau digestes pour une partie de la population, un équilibre politique domestique relatif certes, mais pour autant bon à prendre, enfin un plan de soutien de l’État qui redonne espoir -dans l’attente d’un dispositif fiscal de nature à soutenir l’investissement locatif-, la donne a changé et les promoteurs… qui ont traversé la tourmente en gardant quelques forces sont en situation de relancer des opérations. Le décret les dispense de redéposer une demande de permis de construire parce que le leur n’est plus valide. On ne mesure que lorsqu’on est au cœur de
la profession quel tracas représente la seul réchauffement d’une autorisation déjà obtenue. Bien des aléas affectent la nouvelle demande, qui peut faire l’objet procédures de recours comme si aucun projet semblable n’avait existé auparavant. La mairie ou les services de l’État sont en droit d’exprimer des exigences supplémentaires. Jusqu’au plan local d’urbanisme qui a pu être modifié à la marge. Tous ces embarras sont épargnés aux promoteurs par ce simple décret et on en saura gré à la ministre, dans l’intérêt des Français et de l’offre résidentielle.

Les autorisations de construire décorrélées de la politique

Surtout, ce geste juridique fait ce qui n’avait jamais existé : il décorrèle les autorisations de construire de la politique. Eh oui… Le pays entre en campagne pour les élections municipales, officiellement à partir du 1er septembre prochain. En fait, les candidats sont déjà en train de se révéler et d’entrer en lice. Traditionnellement, au moins un an avant l’échéance, les maires en place lèvent le stylo sur les permis de construire, pour ne pas effrayer leur électorat, sensible aux bouleversements des équilibres urbains. Les promoteurs redoutent plus encore que lors des précédentes élections cette frilosité, alors que le pays est pétri de peurs politiques et que les candidats à leur réélection vont devoir plus que jamais rassurer.

Certes, on peut légitimement penser que pour cette édition des muncipales, les maires qui ont su apporter des réponses en logement auront une prime par rapport aux malthusiens, mais rien n’est moins sûr… La ministre, en prenant aujourd’hui ce décret, délie les permis de construire de l’approche politique, nécessairement politique, des élus municipaux. Elle leur enlève un poids moral au passage, et sauve sans doute des milliers de logements qui n’auraient pas vu le jour avant longtemps. Il n’est
pas question d’en déduire que les autorisations d’urbanisme doivent être enlevées aux maires, pour les abstraire définitivement de la politique. C’est juste au meilleur moment, alors que le pays manque d’assise et de raison, imposer un certain calme, une accalmie.

Impossible de courir le risque d'une extinction de la construction

En revanche, ce choix de méthode, autoritaire quand on s’y attarde, bien sûr justifié par l’urgence de la situation du logement et accessoirement de l’appareil de production (près de 200 emplois sont détruits par jour dans le bâtiment!), pourrait préfigurer une reprise en main de l’État quand les maires font de l’obstruction ou ont trop d’états d’âme envers leur électorat. En somme, le principe de subsidiarité gouvernerait les autorisations d’urbanisme : tout ce qui peut se traiter à l’échelon local ne doit pas monter au-delà, la réciproque étant vraie lorsqu’un permis de construire n’est pas délivré pour de mauvaises raisons ou sans raisons.

Il faudrait d’ailleurs que les futurs maires regardent les choses en face : leurs habitants, partout en France, ont un rapport douloureux au logement et d’eux, ils attendent qu’ils favorisent des réponses fortes, dans le respect de la transition environnementale -fût-elle assouplie pour gagner en réalisme. Ce décret est le signe que dans les territoires tout ne se passe pas de façon fluide et que la ministre n’a pu faire courir au pays le risque d’une extinction progressive de la construction pour cause de calculs politiques locaux, aussi compréhensibles soient-ils.