L’encadrement des loyers est régulièrement cité par les associations de propriétaires, et par les professionnels de l’immobilier, comme un frein à l’investissement locatif. C’est pourquoi nombre d’entre eux attendent avec impatience la fin, en novembre 2026, de cette expérimentation démarrée en 2019 et à laquelle peuvent participer les communes volontaires soumises à la taxe sur les logements vacants, au nombre de 72 actuellement.
Las ! Dans un rapport remis ce mercredi 24 septembre à l’Assemblée nationale, les députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Parti socialiste) prônent «la pérennisation» de l’encadrement des loyers après novembre 2026, invoquant ses «effets positifs». Rappelant que ce dispositif «n’a pas pour but de faire baisser les loyers mais d’éviter les loyers excessifs», les deux parlementaires estiment qu’il a «rempli son objectif».
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Réguler le complément de loyer
Pour Inaki Echaniz, la meilleure preuve de cette efficacité, c’est que «les maires, de gauche comme de droite ou du centre, qui ont expérimenté l’encadrement des loyers réclament sa pérennisation». Le député et sa collègue préconisent également son «extension» à un plus grand nombre de communes volontaires, en simplifiant la procédure «rigide et complexe» de mise en place de l’encadrement des loyers. Les deux parlementaires se penchent aussi sur le sujet délicat du complément de loyer que certains propriétaires bailleurs peuvent exiger. Pour rappel, l’encadrement des loyers consiste à ne pas dépasser de plus de 20% un loyer de référence, déterminé pour une certaine catégorie d’immeubles dans un quartier donné. Le loyer peut toutefois être supérieur de plus de 20% au loyer de référence si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, comme la présence d’une terrasse dans une grande ville.
Le hic, pour Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur, c’est que «la loi ne fixe aucune limite, c’est open bar : rien n’empêche expressément de doubler le loyer au motif qu’il y a une terrasse !» Leur rapport propose donc de «réguler le niveau du complément de loyer». En contrepartie, les deux députés recommandent d’en finir avec la liste «arbitraire» des logements pour lesquels un complément de loyer est interdit, par exemple ceux offrant une mauvaise exposition ou un vis-à-vis de moins de 10 mètres. Des «notions contestables, surtout dans un contexte climatique où une exposition au nord présente des avantages», estime Inaki Echaniz, pointant également l’incohérence de «logements exceptionnels» pour lesquels un complément de loyer est interdit alors que le vis-à-vis de moins de 10 mètres concerne uniquement la cuisine et non la pièce de vie.
Bientôt une proposition de loi
Mais, pour Danielle Dubrac, présidente de l’Unis, qui regroupe notamment des agences immobilières, «le problème fondamental de l’encadrement des loyers, un dispositif incohérent avec des effets pervers, ce sont les données à partir desquelles le loyer de référence est calculé». «Selon les professionnels de l’immobilier, les loyers de référence sont faussés à la baisse car leur calcul intègre les loyers de logements conventionnés avec l’Etat, qui sont plafonnés», explicite Annaïg Le Meur. Mais «n’ayant pas trouvé de consensus» avec Inaki Echaniz sur ce point, elle le renvoie au «débat parlementaire».
Les deux députés entendent en effet déposer rapidement une proposition de loi sur la base de leur rapport et des futures conclusions d’une autre mission d’évaluation de l’encadrement des loyers, lancée il y a quelques mois par l’ancien Premier ministre François Bayrou. Cette «loi pérennisant l'encadrement» des loyers, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, la souhaite «au plus vite», considérant le rapport Le Meur-Ichaniz comme «une belle victoire pour les locataires confrontés à des loyers indécents». A l'opposé, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) «regrette un rapport éloigné des réalités du terrain, et des préconisations qui ne font que dégrader la confiance dans l’investissement locatif et ajouter de la défiance envers les propriétaires bailleurs».
