La santé retrouve progressivement sa place dans les portefeuilles immobiliers. En Europe, le marché a enregistré 18,5 milliards d’euros investis en 2025 puis encore 2,7 milliards d’euros au premier trimestre 2026, selon les données de CBRE relayées par l’Observatoire Santé 360° d’Euryale. Dans un contexte encore marqué par les tensions économiques et l’incertitude sur plusieurs marchés, ces actifs retrouvent de l’intérêt auprès d’investisseurs en quête de revenus plus lisibles et d’une meilleure visibilité à long terme.
Le principal moteur reste démographique. L’Institut national de la statistique et des études économiques anticipe 700 000 personnes âgées en perte d’autonomie supplémentaires d’ici 2052. Hébergement médicalisé, logements adaptés, soins de proximité : les besoins progressent sur plusieurs fronts. « La santé revient dans les discussions patrimoniales parce qu’on est sur un besoin de long terme. Le vieillissement n’est pas un cycle temporaire : c’est une tendance de fond qui donne davantage de visibilité aux investisseurs », souligne Véronique Trelis, conseillère en gestion de patrimoine.
Rendement, diversification… et besoins de santé en hausse
Dans un marché résidentiel classique davantage contraint par la hausse des charges, l’encadrement des loyers et des rendements parfois comprimés, l’immobilier de santé retrouve aussi un attrait patrimonial. Les rendements observés sur certains actifs de santé gravitent autour de 4,5 % en moyenne, avec de fortes variations selon le type d’établissement, l’emplacement et la solidité du gestionnaire. Un niveau qui continue d’attirer certains investisseurs en quête de diversification, sans faire disparaître les risques propres à ce type d’actifs.
Surtout, l’immobilier de santé ne se limite plus aux seuls EHPAD. Résidences seniors, maisons médicales, pôles de soins ou centres de consultation attirent également davantage de capitaux. Selon une tribune publiée par Magellim REIM, plus de 30 % des Français vivent dans une zone en sous-effectif médical. « On voit de plus en plus d’investisseurs regarder au-delà de l’EHPAD. Les résidences seniors ou certains actifs médicaux de proximité paraissent parfois plus lisibles et mieux alignés avec les besoins du territoire », observe Véronique Trelis.
Un retour d’intérêt… mais un marché beaucoup plus sélectif
Ce regain ne signifie pas pour autant que le secteur est redevenu automatique. La crise d’Orpea, devenu Emeis, a durablement rappelé que dans l’immobilier géré, la qualité de l’exploitant compte autant que celle des murs. Bail commercial, taux d’occupation, situation financière du gestionnaire ou tension locale sur l’offre de soins : chaque critère pèse davantage qu’avant dans la décision d’investissement.
« Le bail commercial apporte de la visibilité sur le papier. Mais avant d’investir, il faut regarder en détail qui exploite l’établissement, la durée du bail et les conditions de sortie éventuelles », souligne Véronique Trelis. Les investisseurs regardent aussi la localisation et la profondeur du marché local. Car la rentabilité affichée ne garantit pas toujours une revente fluide si l’actif repose sur un modèle économique fragilisé.
Un secteur redevenu stratégique, mais pas un placement automatique
Si l’immobilier de santé revient dans le radar des investisseurs en 2026, c’est parce qu’il coche plusieurs cases recherchées : demande démographique durable, rendements encore compétitifs, diversification patrimoniale et besoins médicaux en hausse dans de nombreux territoires. Autre atout : en direct, investir dans une chambre en EHPAD ou dans un lot en résidence seniors reste souvent accessible à partir d’environ 100 000 euros, soit un ticket généralement plus bas que sur de nombreux achats immobiliers résidentiels classiques dans les grandes villes.
Le support choisi pèse toutefois fortement dans l’équation : investissement direct, véhicule collectif ou exposition plus large à différents actifs de santé ne répondent pas aux mêmes objectifs. « Le support dépend surtout du niveau de diversification recherché et du degré d’implication que l’investisseur souhaite garder dans son placement », résume Véronique Trelis. Dans ce secteur, la qualité de l’exploitant et la réalité du besoin local restent les deux critères les plus scrutés.
