Ehpad : miser sur les placements "senior" est de plus en plus risqué

Depuis le début d’année, plus de 150 établissements exploités par Orpea ont d’ores et déjà été inspectés par l’administration. Et tous les Ehpad devraient suivre, d’ici à deux ans. Autant de contrôles qui pourraient se traduire par l’obligation, pour les gestionnaires, de revoir leurs dépenses à la hausse, qu’il s’agisse de celles d’encadrement comme de restauration. "Cela risque d’engendrer une baisse des loyers versés, car le taux d’effort pour l’exploitant va augmenter", s’alarment déjà l’Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers) et le Codirse (Collectif de défense des investisseurs en résidences seniors et Ehpad).

Une pratique bien installée dans le secteur, puisque 30% des adhérents de ces associations se plaignaient déjà de modifications injustifiées de baux. "Chez Orpea, certains propriétaires reçoivent, à l’issue des neuf premières années d’engagement, une notification de renouvellement ne tenant pas compte des révisions de loyer pourtant dues", indique Jacques Gobert, avocat au sein du cabinet Gobert & Associés. Quand ce n’est pas une baisse, parfois de 20%, qui est purement et simplement exigée.

La règle veut pourtant que les loyers suivent annuellement l’indice du coût de la construction, dans une proportion fixée sur le bail, à la hausse comme à la baisse. Si de telles renégociations devaient se multiplier, pas d’autre choix que de contester, si possible en se regroupant entre bailleurs d’une même résidence, et en exigeant le compte d’exploitation détaillé. "Mais les gestionnaires rechignent encore à le communiquer, alors qu’il permettrait d’attester de leurs difficultés financières", déplore Jacques Gobert.

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La facture des rénovations devrait augmenter

Avant même le scandale Orpea, 15% des adhérents de l’Unpi et du Codirse se plaignaient du refus, par les exploitants d’Ehpad, de prendre en charge tout ou partie des travaux de rénovation des résidences. Il faut dire que ces mises aux normes relèvent, le plus souvent, de la responsabilité des investisseurs. "Les bailleurs commerciaux sont tenus d’une "obligation de délivrance" permanente du bien donné en location", confirme Jacques Gobert. Alors que les pouvoirs publics devraient singulièrement relever les exigences de confort des Ehpad, les propriétaires doivent donc s’attendre à voir leur facture de travaux enfler.

Plusieurs d’entre eux ont toutefois une carte à jouer : quelques enseignes, dont Orpea, acceptaient jusqu’ici, sur certains de leurs baux, de prendre contractuellement en charge de tels travaux. Rien ne dit que ces locataires ne tenteront pas, à l’avenir, d’en faire quand même supporter le coût aux investisseurs. "Cela dépendra de l’intensité de leurs difficultés financières, à bref délai. Mais les bailleurs concernés pourront s’opposer en justice à cette modification majeure de leur contrat, et se regrouper pour mutualiser leurs frais de défense", détaille Jacques Gobert. Une opportunité que n’auront pas les investisseurs titulaires d’un bail classique. Leur seul recours sera de se retourner contre le vendeur du placement, pour défaut de conseil.

Les pertes d’agrément restent pour l’heure peu probables

Le gouvernement a promis de publier, pour chaque Ehpad et à un rythme annuel, 10 indicateurs clés permettant d’en évaluer la qualité de gestion… Faut-il craindre, dès lors, une multiplication des pertes d’agrément, ces sésames octroyés par l’Etat, indispensables pour l’exploitation de résidences médicalisées ? Au vu des besoins démographiques, l’hypothèse reste peu probable.

Et, même si cela devait ponctuellement survenir, les investisseurs seraient en droit de se retourner contre l’exploitant, notamment s’ils détiennent un bail excluant toute solidarité avec le locataire dans un tel cas. "Pour compenser les pertes de loyer, ce dernier pourrait alors avoir à verser des dommages et intérêts, jusqu’à obtention d’un nouvel agrément", indique Jérôme Rusak, président de L&A Finance.

Un risque concret menace toutefois les bailleurs ayant investi dans un Ehpad de petite taille (moins de 60 chambres, en moyenne) et qui arriveraient en fin de bail : celui d’un transfert d’agrément vers un plus grand établissement voisin, et entièrement neuf. Une mésaventure vécue en 2018 par des épargnants ayant fait confiance à DomusVi : l’exploitant avait alors décidé de déménager les lits de deux résidences médicalisées d’Ile-de-France, de 56 chambres chacune, vers un seul Ehpad de 115 places, à Noisy-le-Roi (Yvelines). Inutile de préciser qu’en l’absence de nouveau gérant, de tels bailleurs se retrouvent avec des chambres impossibles à louer, car destinées à abriter des personnes en perte d’autonomie.

Des opportunités à venir sur le marché secondaire

On l’a vu, la décote actuelle sur les murs d’Ehpad varie de 5 à 10%, y compris pour les établissements cotés. "De quoi faire grimper de 4 à 4,40% le rendement moyen de ces résidences", souligne Etienne Jacquot. Alléchant, quand on sait que, selon les statistiques de ce spécialiste, une chambre se revend après quinze ans, et en l’absence de tout incident d’exploitation, à un prix légèrement supérieur à celui d’achat (prévoir de 85 à 100% du prix d’achat pour une dizaine d’années de détention).

Que cela ne vous empêche pas d’être vigilant : visez les établissements au taux d’occupation supérieur à 90%, et proches d’une grande ville. Le gestionnaire aura alors moins de difficultés à embaucher du personnel de qualité. "Il faut aussi demander à venir sur place. Si l’exploitant refuse, méfiance", indique Marie-Laure Raymond, associée chez Ceres Conseil, cabinet spécialisé dans la revente de résidences services.

Si les experts du secteur évitent désormais les exploitants cotés en Bourse, ils privilégient des groupes indépendants comme Colisée (devenu société à mission) ou Medidep. Enfin, n’achetez que si le locataire accepte de faire repartir le bail pour neuf nouvelles années complètes, la durée moyenne du secteur. "Le risque, à reprendre un bail se terminant d’ici deux à trois ans, est de subir à cet horizon une renégociation du loyer", avertit Stéphane van Huffel, cofondateur de Netinvestissement.fr.

Le rendement des SCPI santé devrait se maintenir

Avec l’épidémie de Covid, de nombreux gérants de SCPI avaient décidé de se spécialiser sur les actifs de santé, au rang desquels figurent bien sûr les Ehpad… le scandale Orpea a donc tout pour inquiéter ! Mais, comme le montre notre tableau comparatif, cette crise ne devrait avoir que peu d’impact sur le rendement de ces fonds.

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Tout d’abord parce que certaines de ces SCPI n’avaient tout simplement acheté aucun Ehpad, à l’image de la Foncière des Praticiens et de LF Avenir Santé. "Les gérants ont aussi diversifié leur patrimoine, en misant sur des murs de cliniques et de laboratoires d’analyses, ou en visant d’autres pays que la France, comme l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Italie", précise Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Certes, certaines SCPI comme Primovie semblent plus exposées, avec 40% du portefeuille placés en Ehpad. Mais il faut savoir que ces gérants professionnels négocient non seulement des baux plus longs que ceux réservés aux particuliers (douze ans en moyenne, et jusqu’à vingt ans en Belgique), mais aussi plus favorables (notamment quant à la prise en charge des travaux). "Si un exploitant voulait renégocier son loyer, le gérant serait en droit de le faire patienter jusqu’à la fin du bail", assure Jérémy Orféo, fondateur de Periance-conseil.fr. Enfin, la plupart des gestionnaires disposent de réserves de loyer, qui soutiendront le rendement en cas d’aléas locatifs. A fin 2020, Pierre Expansion Santé disposait de près de 1 million d’euros, soit l’équivalent de 1,6% de rendement.

Difficile de faire un placement éthique

Alors que la plupart des fonds boursiers ayant parié sur Orpea étaient estampillés ISR (investissement socialement responsable), c’est peu de dire que ce label a montré ses limites pour qui veut s’assurer d’un placement réellement éthique. La plupart des spécialistes de l’investissement en Ehpad regardent toutefois la notation MDRS, pour Maison de retraite sélection, une plateforme qui procède depuis 2004 à des visites mystères afin d’évaluer la propreté des lieux, la qualité del’équipe encadrante, des soins ou desanimations. Ce qui ne l’a pas empêchée, en2019, de récompenser deux résidences Korian.

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Le seul placement vraiment éthique est celui d’EHD (Entreprendre pour humaniser la dépendance), une foncière visant à la construction et à la rénovation d’Ehpad destinés aux personnes socialement fragiles. Accessible dès 20 euros, il octroie une réduction d’impôts de 25% de la somme investie. "Il faut garder les parts durant au moins cinq ans", avertit Lydie Crépet, responsable du développement des ressources financières chez Habitat et Humanisme, qui chapeaute la foncière. Ce sera le seul gain à attendre : le fonds ne verse pas de rendement et n’a pas augmenté sa valeur de part.