«Un simple document informatif et technique». C'est ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui mesure la consommation de gaz et/ou d’électricité d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre, était encore il y a cinq ans, a rappelé Pierre Moscovici, premier président de la Cour des comptes, ce mardi 3 juin, lors de la présentation d’un rapport sur la réforme du DPE en 2021. Une réforme qui a fait du DPE la clé de voûte de la politique de rénovation énergétique des logements, la loi Climat et résilience de 2021 interdisant la mise en location de logements notés G sur le DPE depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction frappera les biens classés F en 2028, puis les E en 2034. Le DPE est également devenu opposable, ce qui permet à tout locataire ou acquéreur d’un bien immobilier de se retourner contre le propriétaire bailleur ou le vendeur s’il estime avoir été trompé.
Prenons l’exemple d’un investisseur, qui acquiert un studio pour le louer à un étudiant ou à un jeune actif. Il achète ce bien parce qu’il est noté D sur le DPE, ce qui le met à l’abri de l’interdiction progressive de location des passoires thermiques. Mais les factures d’électricité de son locataire s’avèrent bien plus importantes que prévu. Le propriétaire fait alors intervenir un diagnostiqueur pour vérifier la note du DPE. Celle-ci est en réalité F. Non seulement le propriétaire ne pourra plus louer le logement à partir du 1er janvier 2028 mais, s’il décide de le vendre, il le cédera avec une décote dite de passoire thermique. «L’étiquette de performance énergétique a un impact avéré sur la valeur vénale des biens. Selon le Conseil supérieur du notariat, l’effet d’une étiquette très économe A ou B sur les prix irait de +4% à +20% selon les régions, par rapport à un bien noté D», écrit la Cour des comptes, soulignant les «conséquences majeures et insuffisamment anticipées de la réforme du DPE sur la situation patrimoniale des ménages».
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Renforcer l’information sur les recours contre les faux DPE
Afin de «limiter au maximum les DPE de complaisance», elle recommande au gouvernement de «renforcer, avant la fin de l’année 2025, le dispositif d’information à l’attention du public sur les voies de recours possibles». Des informations «écrites en tout petit sur le formulaire Cerfa» du DPE, regrette la Cour des comptes. Quelles sont ces voies de recours ? En cas de DPE erroné, une action judiciaire à des fins d’indemnisation est possible «contre le diagnostiqueur, sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, contre le vendeur professionnel pour vice caché, contre le vendeur particulier s’il savait que le DPE était erroné, et contre le syndic en cas d’information erronée de sa part», détaille maître Valentin Simonnet, avocat au barreau de Paris, sur son site internet.
Quant au préjudice indemnisable, «il sera dans la plupart des cas égal au montant des travaux permettant d’obtenir l’étiquette de performance énergétique affichée de manière erronée par le premier DPE», ajoute-t-il. La Cour des comptes recommande toutefois de tenter d’abord une conciliation, notamment auprès de l’organisme de certification des compétences du diagnostiqueur. Un processus plus court et autrement moins onéreux qu’une action en justice.
