DPE : qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Que veut dire DPE ?

Diagnostic de performance énergétique : définition

Créé en France en 2006, le DPE apporte ainsi des informations sur la performance énergétique et climatique d’une maison, d’un appartement ou d’un bâtiment. Il lui attribue une étiquette, de A à G, évaluant son impact en termes d’émission (sur la base d’une échelle de référence commune à tous les logements).

Un bilan de la performance énergétique et climatique d’un logement

Ce dispositif a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur ses charges énergétiques et de lui fournir une évaluation de ces dépenses et de son empreinte carbone, mais aussi de lui recommander des travaux d’amélioration. Les professionnels de l’immobilier s’y réfèrent systématiquement.

Comment a évolué le DPE ?

Une réglementation en perpétuelle évolution

Réformé en 2013 puis 2021, le nouveau DPE est devenu opposable. Cela signifie qu’en cas de contenu erroné, le bailleur/vendeur et son diagnostiqueur s’exposent à des sanctions en cas de poursuite du locataire ou de l’acheteur. Dans le même temps, une nouvelle étiquette énergie a vu le jour. Elle indique :

• la consommation énergétique (exprimée en kilowattheure d’énergie primaire) ;
• les émissions à effet de gaz (exprimées en kilogramme équivalent de CO₂) ;
• l’ensemble des constats effectués par le diagnostiqueur concernant le bâti.

S’aligner sur la politique énergétique européenne

Cette version du DPE 2.0 est à replacer dans le cadre de la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d’énergie. En France, il intervient dans le contexte de l’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments et de la lutte contre les passoires thermiques (étiquette F et G), qui doivent passer un audit énergétique.

Interdiction de louer des biens immobiliers ayant un DPE G ou F

Depuis le 1er janvier 2025, suite à la loi Climat & Résilience, les logements passoires thermiques classés G au DPE sont interdits à la location. Cette interdiction s’applique aux nouveaux contrats de location et au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. En 2028, les logements classés F seront concernés, et à partir de 2034, ceux classés E.

Un nouveau calcul du DPE en 2026

À partir du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE passe de 2,3 à 1,9 et s’aligne sur la valeur européenne. Cette évolution, confirmée par un arrêté, permettra à de nombreux logements chauffés à l’électricité d’obtenir un meilleur classement énergétique. Elle pourrait encourager le recours à des équipements plus vertueux.

Les nouveaux DPE prendront automatiquement en compte ce calcul, tandis que les diagnostics déjà réalisés resteront valables dix ans, avec la possibilité de les mettre à jour gratuitement si le classement s’améliore.

Le DPE est-il obligatoire ?

Obligatoire dans le cadre de la vente ou la location d’un logement

Tout bailleur qui souhaite mettre son bien à disposition sur le marché de la location doit faire réaliser à ses frais le diagnostic de performance énergétique. Le DPE est ainsi obligatoire pour les transactions suivantes, réalisées en France métropolitaine :

• La vente d’un immeuble (maison individuelle, appartement, bâtiment…).
• La signature d’un contrat de mise en location.
• Les bâtiments neufs, dont le permis de construire a été déposé après juillet 2007.

Le résultat du diagnostic peut avoir une incidence sur la fixation du prix de vente ou de mise en location et devenir un véritable argument de négociation, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels de l’immobilier.

Exceptions au DPE

Tous les logements sont concernés, exceptés ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an et les logements indépendants dont la surface plancher est inférieure à 50 m². Le propriétaire doit par ailleurs fournir le résultat du DPE dans le cadre d’une mise en location qui nécessite un permis de louer.

Interdiction de louer des biens trop énergivores

En 2025, si le propriétaire obtient une étiquette G, il ne peut pas louer son appartement ou sa maison. Cette interdiction des biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera à terme :

• les logements classés F à compter de 2028 ;
• les logements classés E à compter de 2034.

Le but est d’accompagner la transition énergétique dans le domaine du bâtiment en incitant les propriétaires de « passoires thermiques » à réaliser des travaux au sein de leurs logements pour améliorer leur consommation d’énergie, sous peine d’être pénalisés.

Réalisation obligatoire du DPE pour les bâtiments d’habitation collective

Les bâtiments collectifs d’habitation sont également soumis, à l’échelle du bâtiment, à la réalisation d’un DPE. Le calendrier d’application de la mesure est prévu par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Le calendrier s’échelonne comme suit :

Depuis le 1er janvier 2024 pour tous les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots.

• Depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés entre 50 et 200 lots.
• À partir du 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Où doit apparaître le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT).

Le DPE doit être annexé au bail de location ou au contrat de vente

Ce dernier regroupe différents diagnostics et états (comme l’état des risques technologiques et naturels). Le DPE est ainsi à annexer au bail de location ou à l’avant-contrat de vente. Il doit être communiqué aux acheteurs/locataires potentiels dès les premières démarches (article L 126-28 du Code de la construction et de l’habitation).

Mention obligatoire du DPE dans les annonces immobilières

Les étiquettes DPE doivent aussi apparaître dans les annonces immobilières. Quand le logement est classé F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Elle doit par ailleurs indiquer le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles du logement.

Audit énergétique obligatoire dans certains cas

Depuis la loi Climat & Résilience, lorsqu’un logement proposé à la vente est classé D, E, F ou G, un audit énergétique doit aussi être réalisé en complément du DPE dans les conditions prévues à l’article L 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cet audit doit être remis dès la première visite du bien.

Dans certains bâtiments

L’article L 126-30 du Code de la construction impose l’affichage du DPE en cours de validité dans certains bâtiments recevant du public ou utilisés par des services publics. Cela concerne par exemple les écoles, les mairies, les gares, ou certains locaux de plus de 250 m² accueillant du public. Le diagnostic doit être affiché de façon visible à proximité de l’entrée principale.

Comment se déroule un DPE ?

Prendre rendez-vous pour un DPE

Avant toute chose, il est nécessaire de prendre rendez-vous en ligne avec un diagnostiqueur. Le gouvernement met à disposition un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. Afin de gagner du temps, le propriétaire doit réunir avant la visite plusieurs documents administratifs. Voici la liste des justificatifs les plus importants :

• Diagnostic surface habitable (shab).
• Numéro fiscal du local.
• Règlement de copropriété.

Documents et factures à fournir au dossier

D’autres éléments peuvent venir compléter le dossier et permettre ainsi d’obtenir de meilleurs résultats à son diagnostic de performance énergétique. Par exemple, les factures d’achat ou de travaux portant sur la ventilation, les énergies renouvelables, l’isolation, les sanitaires, les fenêtres, la climatisation, la production d’eau chaude (chaudière, cheminée…), etc.

Pendant la visite du diagnostiqueur

Le professionnel examine la qualité de l’isolation (murs, toiture, planchers), les fenêtres et vitrages, les systèmes de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude, ainsi que les éventuelles énergies renouvelables installées. Il prend aussi les cotes, analyse les matériaux et identifie les équipements.

Établissement du rapport

Après la visite, le diagnostiqueur remet un document officiel comprenant :

• le classement énergétique du logement (étiquette énergie A à G) ;
• le classement en émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat A à G) ;
• l’estimation des dépenses théoriques annuelles d’énergie ;
• des recommandations de travaux pour améliorer la performance.

Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur/bailleur en cas d’erreur manifeste.

Comment est calculé le DPE ?

Méthode de calcul

Depuis 2021, tous les DPE sont réalisés selon la méthode dite « 3CL-DPE 2021 » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), qui repose sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, équipements, orientation, etc.) et non plus sur les factures d’énergie :

• Le nombre d’heures d’occupation par jour.
• Les périodes d’inoccupation annuelle.
• Le taux d’émission annuelle de gaz à effet de serre.
• La température moyenne estimée du logement.
• La consommation des équipements de chauffage, de refroidissement et de production d’eau.
• Les données climatiques départementales.

Conversion en énergie primaire

Les consommations en énergie finale sont converties en énergie primaire grâce à des coefficients (ex. : un pour le gaz/bois, 2,3 pour l’électricité jusqu’au 31 décembre 2025, puis 1,9 à partir du 1er janvier 2026). Cette conversion permet de comparer objectivement toutes les énergies.

Points importants

Les données climatiques utilisées sont locales (par département), ce qui permet d’adapter le calcul aux conditions météorologiques réelles. Depuis 2021, les logements très petits (< 40 m²) bénéficient d’un ajustement spécifique pour éviter qu’ils soient systématiquement mal classés.

Combien de temps dure la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique ?

Plus le propriétaire a anticipé la venue du diagnostiqueur dans son logement, moins la réalisation du DPE sera longue. Le diagnostic dure en moyenne une à quatre heures. Sa durée varie en fonction de la surface du logement. À titre d’exemple, il faut compter environ une heure pour une maison de 100 m².

Que doit contenir le DPE ?

Caractéristiques du bien et description des équipements

Le DPE doit présenter les principales caractéristiques du logement : surface habitable, orientation, qualité de l’isolation, type de vitrages, équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de climatisation et d’éclairage. Ces éléments permettent d’évaluer le comportement énergétique global du bâtiment et d’identifier les points forts ou faiblesses.

Consommation annuelle d’énergie et dépenses estimées

Le document indique la consommation annuelle d’énergie, exprimée en kilowattheures par mètre carré (kWh/m²/an), pour chaque type d’équipement. Cette consommation est traduite en dépenses théoriques annuelles en euros, afin de donner au futur occupant ou acquéreur une idée claire de ce que représente le coût énergétique du logement dans son état actuel.

Émissions de gaz à effet de serre (GES)

Au-delà de la consommation d’énergie, le DPE calcule et affiche les émissions annuelles de gaz à effet de serre (GES), exprimées en kilogrammes équivalent CO₂ par m² et par an. Ce critère reflète l’impact environnemental du logement en fonction du type d’énergie utilisée (électricité, gaz, fioul, bois, etc.).

Classement énergétique du logement

Le logement est classé sur deux échelles normalisées, allant de A (très performant)à G (très énergivore). La première étiquette concerne la consommation énergétique (étiquette énergie), et la seconde les émissions de CO₂ (étiquette climat). Représentées sous forme de couleurs et de lettres, elles doivent figurer sur les annonces immobilières.

Recommandations d’amélioration et évaluation des coûts

La réalisation du DPE permet aussi d’obtenir une série de recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien. Chaque recommandation est accompagnée d’une estimation de son coût et de son efficacité, permettant au propriétaire de hiérarchiser les travaux à réaliser selon leur impact énergétique et financier.

Combien coûte un DPE ?

Le tarif du DPE n’est pas réglementé. Il est fixé librement par les sociétés professionnelles du bâtiment et de l’énergie (les diagnostiqueurs). Plusieurs critères peuvent agir sur le prix :

• Situation géographique.
• Superficie des lieux à diagnostiquer.
• Présence de concurrence sur la zone géographique.

En moyenne, le diagnostic de performance énergétique coûte entre 150 et 250 euros, suivant la date de construction et la superficie du bien immobilier.

Quel ajustement du calcul du DPE pour les logements de moins de 40 m² ?

Réévaluation de la méthode de calcul

En février 2024, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé un ajustement du calcul du DPE des logements de petite surface, soit moins de 40 m². Et ce, afin de corriger les disparités et rendre les seuils du diagnostic de performance énergétique plus équitables.

Depuis le 1er juillet 2024

Le décret, paru au Journal officiel le 20 avril 2024, précise que la nouvelle méthode de calcul a pris effet depuis le 1er juillet 2024. Elle a permis à 140 000 logements de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (étiquettes F ou G), ce qui représente plus de 15 % de ces surfaces.

Simulateur de l’Ademe

L’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (Agence de la transition écologique) a mis à disposition un simulateur à l’intention des propriétaires pour savoir si leur logement de moins de 40 m² est concerné par le nouveau calcul. Il suffit de rentrer son numéro d’identification DPE actuel.

Combien de temps est valable un DPE ?

Durée de validité du DPE

Un diagnostic de performance énergétique, réalisé depuis le 1er juillet 2021, a une durée de validité d’au maximum dix ans, sauf si des travaux significatifs modifient la performance énergétique du logement. Dans ce cas, il est fortement recommandé d’établir un nouveau DPE afin de refléter les nouvelles caractéristiques du bien.

Cas particuliers de la réforme de 2021

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a rendu le DPE opposable juridiquement, et a également fixé un calendrier de validité spécifique pour les anciens diagnostics :

• Les DPE réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
• Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Mise à jour et enregistrement obligatoire

Chaque DPE est enregistré par le diagnostiqueur dans la base de données nationale gérée par l’Ademe (Observatoire DPE-Audit), ce qui génère un numéro unique. Si la réglementation ou les coefficients de calcul évoluent (comme en 2026), le propriétaire pourra demander une mise à jour gratuite en ligne si cela améliore le classement, sans nouvelle visite.

Pourquoi un DPE peut-il être vierge ou non fiable ?

DPE dit « vierge »

Un DPE vierge est un diagnostic qui ne comporte pas d’étiquette énergie ni climat. Cela pouvait arriver avant juillet 2021, car certains diagnostiqueurs établissaient le DPE à partir des factures d’énergie. Depuis la réforme, ce cas n’existe plus en principe, car le DPE ne repose plus sur les factures, mais sur la méthode 3CL-DPE 2021.

DPE jugé « non fiable »

Malgré la réforme, plusieurs raisons peuvent rendre un DPE discutable ou peu représentatif :

• Données incomplètes/fausses informations : si le diagnostiqueur n’a pas accès à toutes les parties du logement ou si des documents manquent, les estimations peuvent être approximatives.
• Qualité du diagnostiqueur : une mauvaise saisie des données ou une erreur dans le logiciel peut fausser les résultats.
• Méthode conventionnelle standardisée : le DPE ne reflète pas toujours les consommations réelles, car il applique des scénarios d’occupation pour un usage standard.
• Évolutions réglementaires : un DPE conforme au moment de sa réalisation peut devenir moins fiable après une réforme.

DPE : quelles sanctions en cas de non-respect ?

Annonces immobilières non conformes

Lorsqu’un propriétaire ou un professionnel de l’immobilier publie une annonce, celle-ci doit afficher les étiquettes et la mention « logement à consommation énergétique excessive » au besoin. En cas de manquement, le contrevenant s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Non-remise du DPE à l’acquéreur ou au locataire

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être annexé à l’acte de vente ou au bail. Si le vendeur ou le bailleur omet de fournir ce document, l’acquéreur ou le locataire peut saisir le juge pour demander la réduction du prix ou du loyer, voire obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice.

DPE erroné ou mensonger

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. En cas de tromperie volontaire (falsification ou dissimulation), cela peut relever de la fraude et entraîner des sanctions pénales (amende, voire prison dans les cas les plus graves, sur la base du Code de la consommation ou du Code pénal).

Obligations spécifiques aux passoires énergétiques

Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 (loi Climat & Résilience). Un bail conclu en méconnaissance de cette interdiction peut être frappé de nullité et le bailleur s’expose à des actions en justice, notamment à l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Quelle est la différence entre DPE et audit énergétique ?

Le DPE : un outil d’information

Le DPE est un document standardisé, obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement. Il attribue au bien deux étiquettes et fournit une estimation des consommations et des dépenses théoriques, ainsi que des recommandations de travaux. Sa fonction principale est d’informer le futur acquéreur ou locataire.

L’audit énergétique : un outil de planification

L’audit énergétique, lui, est plus détaillé et obligatoire depuis 2023 pour la vente de certains logements. Il va au-delà du DPE en proposant un scénario chiffré et hiérarchisé de travaux de rénovation, avec coûts estimés, gains énergétiques attendus et étapes possibles. Sa fonction est d’orienter vers la rénovation.

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