En 2023, le marché de l'immobilier en France a enregistré une « chute historique » des ventes de 22 %, avec seulement 875.000 transactions dans l'ancien. Fin août, les notaires recensaient 955 000 transactions sur les 12 derniers mois. Soit 16,6% de moins qu’à la même période, un an plus tôt.«Les acquéreurs sont très attentistes et ont tendance à renoncer à leur projet d’acquisition face à des conditions d’emprunt sévères. Les achats de confort sont en effet moins nombreux», relevait Artemis courtage dans un communiqué diffusé le 16 novembre. Par achat de «confort», le courtier entend une vente motivée par l’envie de changer de quartier, de paysage.
Les achats immobiliers se font donc aujourd’hui par nécessité. Et les vendeurs ne cèdent pas leur propriété par plaisir non plus, à en croire les statistiques d’Artemis Courtage. D’après les calculs du courtier, près de 50% des ventes seraient «contraintes», c’est-à-dire causées par un divorce, le décès du conjoint, une succession ou encore la naissance d’un enfant. «A l’échelle de mon étude, elles représentent 20% de mes dossiers», tempère Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.
Le divorce prématuré, pire des cas
Dans certains cas, comme la naissance d’un enfant, les conséquences ne sont pas très graves car les parents peuvent se serrer la ceinture pour éviter de vendre trop tôt leur bien.
Mais les choses peuvent se compliquer dans d'autres situations. «Si un divorce intervient très peu de temps après l’achat, au bout de deux ans, quelles que soient les conditions de marché, on perd de l’argent, poursuit la notaire parisienne. Car les frais afférents aux prêts n’ont pas été amortis.»
La situation est encore pire dans un marché favorable aux acquéreurs où les marges de négociation sont de plus en plus grandes. La moins-value est tout à fait possible, surtout si le bien a été acheté il y a moins de trois ans. «Des ménages sont tentés de maximiser le prix de vente lorsque la situation les contraint de vendre, mais souvent leur estimation est mauvaise et ils sont alors contraints de revoir leur prix à la baisse dans les mois qui suivent», souligne Ludovic Huzieux, le fondateur d’Artemis courtage.
La hausse des taux d'intérêt complique la vente
Un autre élément vient compliquer un peu plus la donne pour les ménages vendeurs. Ces derniers ont peut-être, comme beaucoup de Français, bénéficié de taux historiquement bas. En octobre 2021, toutes durées confondues, un crédit se contractait en moyenne à un taux de 1,03%. En vendant leur bien deux ans plus tard, ils tirent donc une croix sur un placement ultra-rentable. Et s’ils veulent acheter un autre bien pour répondre à leurs nouveaux besoins, ces foyers devront donc souscrire un nouveau prêt, mais cette fois assorti d’un taux moyen de 4,24% en décembre, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. «Passer de 1 à 4% fait perdre 30% de capacité d’emprunt», rappelait récemment à Capital Pierre Chapon, fondateur du courtier Pretto. La double peine, donc.
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