Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais au cœur des préoccupations des acheteurs. Il faut dire que les pires passoires thermiques, classées G+ sur le DPE, soit les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kilowattheures par mètre carré, sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2023. Les biens les plus énergivores (classés F et G au DPE) seront ensuite progressivement interdits à la location à l'horizon 2028.
Dans un tel contexte, et conscients du calendrier serré imposé aux bailleurs, bon nombre d’investisseurs tentent d’obtenir de belles décotes auprès de propriétaires pressés de céder leur logement énergivore dans les plus brefs délais. Une catégorie de biens devenue un vivier de choix pour les acheteurs puisque selon le Conseil supérieur du notariat, la part des passoires thermiques dans les ventes est passée de 11% au deuxième trimestre 2021 à 18% au deuxième trimestre 2023.
L’interdiction progressive de location des passoires thermiques constitue donc une opportunité pour les investisseurs. D’autant qu’ils n’hésitent pas à négocier à la baisse le prix d’achat. Corollaire pour le propriétaire : vendre son logement énergivore tout en limitant la décote sur le prix reste une opération compliquée. Voici quelques conseils pour y parvenir.
Activez le bon plan du «DPE projeté»
Contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas toujours nécessaire de réaliser de lourds travaux de rénovation pour améliorer la note de votre logement au DPE. Parfois, quelques aménagements ou travaux minimes suffisent en effet à booster la classe énergétique de votre appartement ou maison. Mais encore faut-il savoir quels sont les travaux à effectuer pour y parvenir. Si vous souhaitez vendre un logement classé F ou G au DPE, il est ainsi conseillé de réaliser un «DPE projeté». Il s’agit d’un diagnostic qui évalue la consommation énergétique d’un logement, et qui estime également les performances énergétiques du bien une fois certains travaux de rénovation effectués.
«Parfois, changer une fenêtre ou un ballon d’eau chaude suffit pour gagner une ou deux lettres au DPE, explique Alexandre Fitussi, fondateur de l'entreprise Beanstock, spécialisée dans l'investissement locatif clé en main. Un DPE projeté permet de rassurer un acheteur, en lui mettant à disposition la liste des travaux à effectuer pour pour améliorer la classe énergétique du bien.» De cette manière, le vendeur ne sera pas forcément obligé d’appliquer une décote importante pour céder son bien énergivore. Il a même la possibilité d’effectuer les travaux avant la vente, afin que son logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique. A noter que le coût d’un DPE projeté est d’environ 500 euros, contre généralement 100 à 250 euros pour un DPE classique.
Il peut également être intéressant de vous faire accompagner par un artisan qualifié lors de la réalisation du «DPE projeté». Un professionnel pourra confirmer que les travaux préconisés par le diagnostiqueur sont réalisables, et éventuellement en estimer le montant. Une manière d'éviter les mauvaises surprises de rassurer les potentiels acheteurs.
Contactez le diagnostiqueur avant la visite
Mais attention, un DPE, cela se prépare. En théorie, les diagnostiqueurs sont contraints de vous envoyer un document à remplir en amont de la visite. Ce fascicule permet au vendeur d’indiquer de précieuses informations au professionnel, qui peuvent dans certains cas suffire à gagner une lettre ou deux. A titre d’exemple, l’isolation du plafond de votre étage par la copropriété peut jouer en votre faveur et améliorer le DPE de votre logement.
Mais encore faut-il que le diagnostiqueur soit informé de ce gain potentiel. Or les professionnels qui réalisent les DPE n’envoient pas systématiquement ce fameux formulaire en amont, souvent par manque de temps. N'hésitez donc pas à prendre l’initiative et solliciter votre diagnostiqueur plusieurs jours avant la visite afin de lui réclamer le fascicule. Cette simple demande peut dans certains cas vous faire gagner plusieurs milliers d’euros.
Adressez-vous à la bonne agence immobilière
Enfin, pour augmenter vos chances de vendre votre logement énergivore, il est primordial de trouver un acquéreur… et donc de vous adresser à la bonne catégorie d'acheteurs. «Plus personne ne prend le risque d’acheter une passoire thermique en tant que résidence principale», remarque Alexandre Fitussi. Ne perdez donc pas du temps et de l’énergie en tentant de vendre votre bien à un primo-accédant (un particulier qui réalise un premier achat) et privilégiez les investisseurs, qui seront bien plus intéressés pour acquérir un logement à un prix intéressant dans le but de le louer et d’obtenir une belle rentabilité. Dans cette optique, confiez donc votre bien à une agence spécialisée dans l'investissement locatif, qui proposera votre bien à des investisseurs avertis, plutôt qu’à une agence classique.
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