Les investisseurs font une pause. Le temps, notamment, de digérer le dispositif de plafonnement des loyers, à nouveau en vigueur depuis 2019. Comme dans le cas, rue de Bretagne (IIIe arrondissement), de ce studio de 19 mètres carrés en excellent état et très bien aménagé, acheté récemment 256.000 euros, et qui a dû se relouer à un plafond de 807 euros, alors qu’il était jusqu’ici facturé 900 euros. Soit une rentabilité dégradée, de 4,2 à 3,8%. Mais ces acheteurs devraient vite retrouver de l’allant.
«Le plafonnement devrait être bénéfique, car il maintient l’adéquation entre offre et demande locatives», signale ainsi Rudy Harosch, directeur de l’agence Orpi Optimum. Les règles, désormais très strictes, de location en Airbnb devraient, elles, dissuader certains bailleurs en courte durée, et donc contribuer à remettre sur le marché de nouveaux logements. Quant aux calculs de notre partenaire ClubFunding, ils présagent d’une nette reprise de l’inflation d’ici à début 2023, qui succéderait donc à la stagnation constatée.
Les biens en bon état
Le marché de la location a lui aussi subi le contrecoup des confinements, qui a vu les Parisiens déménager pour la proche banlieue, ou pour s’installer en région. «Pour la première fois, certains loyers moyens baissent», déplore Brice Moyse, président du groupe Immopolis. Cela a eu pour vertu d’entraîner un tassement des tarifs, de -1% environ, et de maintenir les rentabilités locatives. Bien sûr, les secteurs à privilégier restent ceux à forte demande, comme les Buttes-Chaumont dans le XIXe, Gambetta dans le XXe, Jules-Joffrin dans le XVIIIe ou Convention dans le XVe. Au cœur du village Jourdain, dans le XIXe, ce 42 mètres carrés, refait et classé C, dans un immeuble 1900, a coûté 491.000 euros. Il rapportera 3,1% de rendement, le bailleur ayant décidé que sa grande cave justifiait de déplafonner le loyer, à 1269 euros.
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Quant à ce 46 mètres carrés des années 1920, rue d'Hautpoul (XIXe), payé 466000 euros, il s’est loué à 1271 euros (3,3 %). De bonnes pistes sont aussi à creuser dans les Xe, XIe et XIIe, qui valent autour de 11000 euros le mètre carré. «Ils sont très demandés par les jeunes cadres», assure Florian Marjolet, de Cosim, une société de chasseurs de biens. Rue Bichat (Xe), un studio de 29 mètres carrés, datant de la fin du XIXe siècle, s’est ainsi monnayé à 360.000 euros, pour 900 euros de loyer (3% de rentabilité).
La plupart des investisseurs lorgnent toutefois la proche banlieue, qui échappe en partie à l’encadrement des loyers et présente un potentiel de revalorisation le long des futures gares du Grand Paris. Exemple à Nanterre (92) avec ce trois-pièces de 48 mètres carrés en bon état, à deux pas de la future gare de la Boule, acheté 306.000 euros et loué 1150 euros (4,5% de rentabilité). «Le coup de froid du confinement ne s’est d’ailleurs pas fait ressentir ici», note Thomas Bertin, de Laforêt Nanterre.
Autres secteurs d’avenir, même s’ils relèvent, depuis le 1er décembre dernier, du plafonnement des loyers : Les Lilas (93), Rosny-sous-Bois (93), ou Boissière, à Montreuil (93), qui profiteront dès 2023 du prolongement de la ligne 11. Dans ce dernier quartier, un trois-pièces de 66 mètres carrés datant des années 1960, avec box, s’est négocié à 252.000 euros, pour un loyer de 1.120 euros (5,3% de rentabilité).
Pour du Pinel, le plafond de défiscalisation à 5.500 euros le mètre carré limite les recherches à la banlieue, et plus précisément à la Seine-Saint-Denis (93). Route de Mitry à Aulnay-sous-Bois, par exemple, ce deux-pièces de 44,4 mètres carrés, avec balcon de 3,7 mètres carrés et parking en sous-sol, a été acheté sur plan 231.000 euros, pour un loyer de 668 euros (3,5% de rentabilité). La future ligne 16 reliera l’adresse à la Défense (92), en vingt-cinq minutes. «Les nouvelles gares, qui motivent souvent des hausses de cote, seront achevées d’ici la fin de l’engagement de location, d’au moins six ans», rappelle Sabine Rigouste, du gestionnaire de patrimoine Provefa.
Les biens avec travaux
La pénurie de logements n’incite pas les bailleurs parisiens à entreprendre les rénovations thermiques. Il faut dire aussi que les seules efficaces impliquent de s’attaquer à un bâti souvent haussmannien, et à associer la copropriété entière. «Dès lors, seule une clientèle aguerrie, qui sait repérer les opportunités, accepte de se lancer dans la rénovation isolée d’appartements», explique Bertille Kohler, directrice associée de la société d’investissement Dreaméo. C’était le cas, dans le XVIIIe arrondissement, du nouveau bailleur de ce studio de 18 mètres carrés, payé 160.000 euros, et qui a déboursé 25.000 euros pour amener la note de G à D. Rendement attendu: 4,8%.
Les chantiers sont plus rentables en petite couronne, où les constructions des années 1960-1970 sont nombreuses, de même que les petits immeubles des années 1900 à 1930. Ainsi, à Saint-Denis (93), près de la gare RER et de la station Pleyel, ce deux-pièces de 32 mètres carrés, dans un bel immeuble 1930 en brique, a été négocié à 147.000 euros. Après 15.000 euros de travaux, qui lui permettront de passer de F à D, il sera loué 790 euros (5,9% de rentabilité). Certes, des plafonds de loyer s’appliquent ici, depuis juin 2021. «Mais ils n’entament pas les rentabilités», assure Servet Ayhan, de Guy Hoquet. Dans les communes chics, ces rénovations sont prétexte à rabais. «De telles ristournes permettent de compenser une plus faible rentabilité», souligne Lucy Parisi, de l’agence Stéphane Plaza à Cachan (94).
Ce deux-pièces de 39 mètres carrés, au premier étage d’un immeuble des années 1960 de la ville, nécessitait ainsi 20.000 euros de rénovation. Cela a permis de le payer 240.000 euros, quand il en vaudrait 280.000 en bon état. Rendement attendu une fois rénové: 3,7%. Certains s’attaquent à des immeubles entiers, comme ce bailleur qui, pour 582.000 euros, a acquis un ensemble constitué d’un deux-pièces de 26 mètres carrés, de deux trois-pièces de 46 mètres carrés, et de sept box. Les 50000 euros de rénovation à engager, notamment pour le toit et ses combles, devraient faire gagner une classe énergétique à chaque appartement. Le tout pour un potentiel de 3.200 euros de loyers, soit 6,1% de rentabilité.
Les règles en Airbnb
C’est la fin des années fastes pour les bailleurs en courte durée de Paris, où se concentre, au détriment de la banlieue, l’essentiel de cette activité touristique. La faute aux contraintes fixées par la mairie: l’autorisation de changement d’usage et de destination est le plus souvent refusée. «Quand ce n’est pas la copropriété qui s’oppose au projet», signale Bertille Kohler. Et si le sésame est tout de même accordé, il faut alors payer une compensation. Le plus souvent, il s’agit de racheter des droits à un entrepreneur, qui cherche à l’inverse à transformer des surfaces de bureaux vétustes en logements.
«Un véritable marché de la compensation a donc émergé, et cela implique de dépenser de 1.000 à 5.000 euros le mètre carré», précise Bertille Kohler. Ce surcoût entame logiquement la rentabilité des meublés de tourisme, qui ne dépasse plus 5 à 7%. Selon la société de conciergerie Welkeys, un deux-pièces rapporterait ainsi 25.920 euros par an en moyenne, frais déduits (ménage, check-in et check-out, Internet, taxes, eau et électricité, charges de copropriété, etc.). Pour une quarantaine de mètres carrés payée 400.000 euros minimum, la rentabilité avoisine donc 6,5%.
Le tableau de bord de l’investisseur dans Paris
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Orpi Optimum, Immopolis, Cosim, Dreaméo, Investissement-locatif.com, Welkeys, Provefa.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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