Vous faire acheter un studio étudiant, voire une grande surface destinée à la colocation, aussi facilement que vous ouvrez une assurance vie, ou souscrivez un fonds boursier… Telle est la promesse affichée par des sites tels Beanstock, Bevouac et Masteos, qui ambitionnent de digitaliser l’investissement immobilier. Ces plateformes se font fort, en effet, de détecter pour vous les biens à potentiel, de les rénover à votre place si nécessaire, mais aussi de dénicher le premier occupant. Voilà qui correspondrait à un gain de temps qu’elles estiment entre 200 et 250 heures par achat. Ainsi qu’à une économie de plusieurs milliers d’euros, réalisée grâce à la négociation du prix d’achat, et des honoraires des divers professionnels à solliciter, si vous aviez dû vous y prendre seul.
Gladys, consultante de 39 ans de la région parisienne, s’est récemment laissé séduire. «Malgré ma veille active sur les annonces de vente à Lille ou Bordeaux, j’appelais toujours trop tard… je me suis donc résolue à me tourner vers ces solutions, dont j’ai décortiqué les contrats.» En passant par Bevouac, elle a finalement porté son choix sur une grande surface à Nancy, louée sans encombres pour 1.050 euros par mois, et qu’elle n’aura jamais vue qu’en photo! Devez-vous craquer à votre tour ? Notre comparatif.
Notre comparatif des 5 principales plateformes d’investissement dans l’ancien
Est-il possible d’investir partout en France?
Pas encore: la plupart des sites se concentrent pour l’heure sur les métropoles, où se situe l’essentiel de l’offre locative, comme de la demande. S’il sera aisé d’investir à Paris, dans sa proche banlieue ou encore à Lyon, Bordeaux, Nantes et Toulouse, il sera plus délicat de dénicher des opportunités dans les villes moyennes, comme Poitiers ou Limoges. Même si ces dernières offrent, le plus souvent, le meilleur rendement. Pour trouver la perle rare, ces sites assurent recourir à des chasseurs d’appartements, et à leurs relations, notaires et marchands de biens en tête. «Certaines agences s’engagent, par partenariat, à nous proposer des annonces en exclusivité», assure Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock.
Si la plupart des plateformes éditent ensuite une liste de biens disponibles, dans laquelle piocher, d’autres affirment s’adapter aux critères de chaque client. «Dès le premier entretien, nous établissons un cahier des charges relatif au rendement recherché, à l’emplacement, ou encore à la présence d’ascenseur dans l’immeuble», détaille Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement-locatif.com. Sachez enfin qu’une fois le logement sélectionné, rien ne vous oblige à vous déplacer. Les chasseurs de biens s’en chargeront à votre place, avec parfois une caméra 3D en mains, comme chez Masteos. Investissement-locatif.com, de son côté, complète la visite par une inspection de l’état de l’immeuble.
Des logements à rénover sont-ils proposés à la vente?
Oui, et c’est d’ailleurs la vocation de tels sites, qui ont compris que les meilleures affaires se faisaient avec ce type de logements, qui constituent de 80 à 100% de leur offre. «Les biens avec travaux cumulent décote sur le prix d’achat et bon potentiel de plus-value, grâce aux réaménagements possibles, à l’image de l’ajout d’une deuxième salle de bains», explique Mathieu Darras, fondateur de Brickmeup.
Logiquement, ces plateformes proposent le suivi de tels travaux, depuis le devis, pour lequel ils utilisent des logiciels, jusqu’à leur livraison, en passant par l’équipement en meubles. Sachez qu’en général vous n’aurez pas le choix des aménagements. «Nous n’offrons qu’une seule formule, conçue pour optimiser la rentabilité tout en respectant les normes énergétiques», indique Alexandre Fitussi. Seul Brickmeup permet de choisir une formule plus low cost, parmi trois niveaux d’équipement.
Le coût et les délais de travaux sont-ils garantis?
«Qui dit décalage dans le calendrier de travaux dit report des premiers loyers…», rappelle Robin Rivaton, capital investisseur chez Eurazeo, et spécialiste des jeunes pousses de l’immobilier. Rares sont cependant les plateformes à garantir un chantier sans souci. Seul Beanstock inclut, dans son offre de base, une garantie sur le coût et les délais des travaux. Brickmeup, de son côté, propose en option une couverture contre les petits aléas, quand Masteos prévoit une ligne sur le devis, non facturée si tout se passe bien. Il faut aussi savoir que les méthodes pour mener le chantier divergent. Seul Masteos se fait fort de mener une rénovation de A à Z, en n’employant que des salariés en interne.
Certains sites, comme Bevouac, se font contractant général et s’occupent du gros œuvre, pour ne déléguer que certaines tâches. D’autres plateformes, enfin, telles Beanstock et Investissement-locatif.com, sous-traitent l’ensemble du chantier à des professionnels, et n’en assurent que le suivi. Il n’y a alors, promettent les sites, aucun reversement de commission de la part des artisans missionnés, ce qui garantit la préservation de vos intérêts. «Nous apportons un tel volume de commandes que ces artisans ont intérêt à rendre des chantiers impeccables», indique Manuel Ravier.
Ces intermédiaires négocient-ils le prix à payer pour vous?
Oui… quand c’est possible! «Les chasseurs de biens essaient d'obtenir un rabais, mais l’essentiel est avant tout d'obtenir le bien», rappelle Thierry Vignal, le dirigeant de Masteos. Ils sont toutefois bien informés des dernières tendances de marché. «A Lyon, par exemple, il est redevenu possible de négocier», détaille Manuel Ravier. Comme le montre notre tableau, parmi les cinq sites analysés, seul Bevouac a fait de cette baisse de prix un élément de sa rémunération, à hauteur de 20% de la ristourne obtenue. Au moins cela vous assure-t-il que la plateforme a, elle aussi, intérêt à la baisse. C’est ainsi que Gladys a profité d’un rabais de 10.000 euros, sur son appartement initialement présenté à 150.000 euros. «Les frais facturés par Bevouac, qui ont porté le coût total du projet à 175.000 euros, ont été quasiment annulés par cette baisse de prix», résume-t-elle.
Peuvent-ils aussi financer mon investissement?
Oui, mais pas directement. Seul Beanstock dispose d’une licence de courtage, et pourra donc solliciter à votre place les banques. Partout ailleurs, un service d’accompagnement à la constitution d’un dossier bancaire est proposé. «Synthèse financière, avis de valeur locative, devis de travaux, tout est fourni, de sorte à obtenir facilement un prêt», détaille Mathieu Darras. Les sites disposent aussi de partenariats privilégiés avec des courtiers. «Ils sont parfois installés dans nos locaux», détaille Manuel Ravier. Parmi les autres accompagnements proposés figurent des rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine (baptisé «business developer»), comme chez Brickmeup, ou le recours à des services comptables pour monter une SCI, ainsi qu’à des notaires dédiés à l’acte d’achat (Masteos). Même si vous restez, dans ce dernier cas, libre de choisir le vôtre.
Les sites aident-ils à trouver un locataire?
Oui, ce service de recherche du premier occupant est même inclus dans l’offre de base de nombreux sites, comme Beanstock et Brickmeup. Leur méthode est assez traditionnelle: diffusion des annonces sur des plateformes généralistes comme Leboncoin ou SeLoger, ou des sites plus spécialisés, comme LocService ou Appartager dans le cas des colocations. Le pedigree des locataires comme des garants est ensuite analysé, ainsi que l’authenticité des documents. «Nous privilégions les profils susceptibles d'occuper l’appartement le plus longtemps, pour diminuer la rotation des locataires», explique Mathieu Darras, de Brickmeup. Bien sûr, vous aurez la main sur le choix final, même si aucun site ne s’engage à proposer plusieurs dossiers. Libre à vous, ensuite, de gérer le bien en direct, de le confier à une agence de votre connaissance, ou encore de passer par le site, via la souscription d’une option.
Quels frais d'investissement faut-il prévoir?
De 6 à 8% du prix d’achat en général, avec un minimum de 7.000 à 10.000 euros selon les sites. Mais comme cette tarification varie d’une plateforme à l’autre, nous avons mené un comparatif selon deux types d’investissement: un premier, simple, portant sur un studio en bon état, et un second, plus complexe, visant un deux-pièces nécessitant de gros travaux. Comme le montre notre tableau, Masteos se positionne, et de loin, comme le moins cher de notre panel. Il faut dire que son service n’inclut pas le suivi des travaux, de toute façon réalisés en interne (et sur devis supplémentaire). A l’inverse, Brickmeup finit par coûter cher, lorsqu’une rénovation est prévue: sa rémunération proportionnelle porte en effet sur la totalité du coût du projet, là où la plupart des concurrents ne la calculent que sur le prix du bien, frais d’agence inclus.
En la matière, attention à bien tenir compte de toutes les prestations. Beanstock, par exemple, le plus coûteux dans le cas de notre studio en bon état, inclut d’office une garantie de loyer la première année, et s’engage sur le montant des travaux. «Le plus important est de se prononcer à partir du potentiel de rendement du bien», conseille Alexandre Fitussi. Celui-ci devra alors tenir compte de tous les frais.
Quel est le rendement servi, en moyenne, par ces investissements?
D’après les sites consultés, il peut monter très haut, aux alentours de 7 à 8%. Il faut dire que la plupart de ces plateformes visent à placer les biens en location meublée, sous le statut très rentable du LMNP (loueur en meublé non professionnel). Elles ne prennent pas pour autant tous les risques. Ainsi, au moment de fixer le loyer, ces sites optent en général pour des évaluations basses, afin de limiter la vacance locative. Attention: aucune plateforme ne vous garantit le rendement promis, hormis Beanstock, donc, et seulement au titre de la première année d’investissement. Pour être sûr de toucher vos revenus locatifs, il faudra donc, comme pour une mise en location en direct, passer par la souscription d’une garantie loyers impayés.
Et si vous investissiez à plusieurs ?
Certaines plateformes ont trouvé la parade à la hausse des prix immobiliers, qu’il s’agisse de viser un bien locatif ou une résidence secondaire : autant partager la mise ! Le nombre de copropriétaires grimpe par exemple jusqu’à huit chez Prello et Altacasa, qui proposent l’acquisition de maisons de vacances en SCI. Et à plusieurs centaines chez Bricks, qui permet, dès 10 euros d’investissement, de toucher une part du rendement locatif d’immeubles. Dans le premier cas, il est possible d’occuper la résidence (voire, sous condition, de la louer) jusqu’à 44 nuitées par an, équitablement réparties entre propriétaires par un logiciel.
Dans le second cas, c’est un rendement locatif qui est servi, variant de 3 à 9% brut. Et pour la revente ? Il faudra parfois attendre, comme avec Prello et Altacasa, qui imposent un délai d’un an. Et trouver un acheteur sur le marché secondaire, à un prix libre… A défaut, les investisseurs de Prello peuvent revendre leurs parts à la plateforme, après 15% de décote.
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