Loger une clientèle modeste, voire très modeste? Dans l’esprit de la plupart des bailleurs, voilà qui n’irait pas sans des impayés, voire une dégradation du bien. Ou ne se justifierait que pour les logements mal placés ou mal isolés, difficiles à louer autrement. Et, dans tous les cas, au prix d’un rendement pâlichon… Eh bien, c’est tout le contraire! Améliorés au fil des ans, les dispositifs d’incitation à la location sociale ne manquent en effet pas d’atouts, malgré le sacrifice qu’ils imposent sur le montant de loyer à facturer.
C’est ainsi que Loc’Avantages, ex-bonus Cosse, fait bénéficier depuis le 1er janvier d’une réduction d’impôts variant de 15 à 65% du montant de loyer encaissé, tandis que l’achat en «prêt locatif social» (PLS), destiné au neuf, donne accès à un taux de TVA préférentiel de 10%. Quant à l’«usufruit locatif social» (ULS), aussi dédié au neuf, il permet de toucher, à l’issue de l’opération, l’équivalent de dix à quinze ans de loyers différés, en franchise totale d’impôts.
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Comme vous le découvrirez, grâce aux aides publiques, ces montages sont en général plus sûrs et plus rentables qu’un achat classique dans l’ancien, ou qu’une acquisition dans le neuf en Pinel. Il fallait bien cela pour convaincre les investisseurs de se lancer. Le gouvernement attend ainsi près de 210.000 mises en location sous le régime Loc’Avantages, soit le double de la précédente version. Les municipalités, elles, comptent sur la multiplication de programmes en ULS pour atteindre leurs quotas de logements HLM. «De plus en plus de trentenaires, qui cherchent à donner du sens à leur premier investissement locatif, se laissent séduire. Mais ils veillent aussi à sécuriser les conditions financières», indique Carol Poméon, directrice du développement à la fédération Habitat et Humanisme, une association qui promeut de telles opérations. Retrouvez nos conseils pour faire comme eux.
A quel type de biens ces dispositifs s’adressent-ils?
Le bonus Loc’Avantages est applicable dans le neuf, comme dans l’ancien, du moment que le bien est loué vide. Vous pouvez même décider de l’actionner si vous êtes déjà propriétaire, et que votre occupant s’apprête à quitter les lieux, en sollicitant un conventionnement. Par ailleurs, la version appliquée depuis janvier devrait améliorer la couverture du territoire. Alors que les plafonds de loyers à respecter par les bailleurs relevaient jusqu’ici d’un référentiel national divisé par zones, trop imprécis, ils seront en effet calculés à partir des loyers de marché réellement observés, et propres à chaque ville (et à chaque arrondissement à Paris, Lyon et Marseille).
De quoi rendre envisageable le dispositif dans les plus grandes métropoles, et les quartiers les plus cotés. Mêmes emplacements de choix pour les dispositifs dédiés au neuf. «Nos programmes se situent à Levallois-Perret (92), Saint-Maur-des-Fossés (94), Saint-Germain-en-Laye (78), mais aussi à Nantes, Bordeaux, Lyon…», énumère Nicolas de Bucy, directeur général adjoint de Perl, le précurseur de l’ULS.
Avec le PLS, il s’agira plutôt de petits programmes, dans lesquels un ou deux logements seulement seront proposés aux investisseurs individuels. Dans les deux cas, vous obtiendrez une décote de prix. Elle sera de 15 à 40%, suivant la durée de l’opération, avec l’ULS. Et grimpe parfois à 20% avec le PLS, rabais de TVA inclus. C’est ainsi qu’à Chartres (28), rue Gabriel-Péri, un trois-pièces de 77 mètres carrés a récemment été vendu 187.000 euros. « A comparer à un prix standard, pour des biens équivalents du même programme, de 235.000 à 238.000 euros», détaille Gaëlle Duranton, d’Appart&Sens. Le couple Dumont, lui, a pu profiter de 30.000 euros de rabais, au total, sur leur deux-pièces neuf de 56 mètres carrés à Taluyers, près de Lyon.
Est-il possible de viser un bien avec travaux?
Oui, mais dans le seul cas de Loc’Avantages. Ce sera alors tout particulièrement conseillé : le conventionnement signé avec l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat) donne en effet droit à des subventions, dans une limite de 18.000 euros pour une rénovation énergétique, et de 25.000 euros pour une rénovation lourde. «Elles permettent de financer jusqu’à 25% des travaux engagés», souligne Jack Dupe, directeur de l’Adil du Maine-et-Loire. En ajoutant les aides d’Action Logement et de certaines collectivités locales, c’est jusqu’à la moitié des travaux qu’il est possible de faire prendre en charge.
Rappelons que le reste de la facture viendra non seulement en déduction des loyers encaissés, mais aussi, en cas de reliquat, de votre revenu global, dans une limite de 10.700 euros par an. De tels chantiers vous font peur? Sachez qu’à l’instar d’une agence immobilière classique, les associations en charge du mal-logement, comme Habitat et Humanisme, proposent à la vente des biens à rénover, qu’elles ont reçus en donation ou en legs. Et qu’elles peuvent monter le dossier à votre place, tout en gérant la maîtrise d’œuvre.
De combien faudra-t-il raboter mon loyer?
Parfois de… 100%, comme dans le cas de l’ULS! Avec ce dispositif, il s’agit en effet de n’acheter que la nue-propriété du logement, pour en confier l’usufruit à un organisme HLM, durant 10 à 20 ans. Ce n’est qu’à la fin du démembrement, une fois l’usufruit restitué, que vous empocherez les revenus locatifs. La décote de loyer est heureusement moindre avec les autres dispositifs, où vous gardez la pleine propriété du bien. Avec Loc’Avantages, si elle atteint 45% dans le cas des locataires très sociaux (option dite Loc 3), elle ne sera plus que de 30% pour l’option «sociale» (aussi appelée Loc 2), et de 15% pour l’option intermédiaire (Loc 1).
Le dispositif prévoit par ailleurs, comme dans le cas du Pinel, l’application aux petites surfaces d’un coefficient de majoration de 1,2. Sachez que ces rabais, s’ils restent importants, seront en partie compensés par un taux d’occupation du logement meilleur qu’un bien loué de manière classique. Il est par ailleurs possible de vous couvrir contre les impayés : soit en confiant la gestion du bien à l’association Habitat et Humanisme qui, en tant qu’agence immobilière à vocation sociale (AIVS), a négocié l’application de la garantie publique et gratuite Visale, quel que soit le locataire; soit en signant directement le bail avec une de ces associations dédiées au mal-logement, qui sous-louera ensuite le bien. Tout risque d’impayé, comme de dégradation, sera alors supprimé.
Aurai-je le choix de mon locataire?
Pas toujours: dans le cas de l’ULS, c’est l’organisme HLM, usufruitier, qui gérera le bien durant la période de démembrement, et aura donc la main sur la sélection des locataires. Mais dans les autres cas, vous pourrez choisir entre les dossiers, à condition que le futur occupant respecte des plafonds de revenus, d’autant plus bas que le rabais de loyer sera élevé. Par exemple, pour accéder à l’option Loc 2 de Loc’Avantages, il ne devra pas gagner plus de 21.139 euros par an dans le cas d’un célibataire, et de 40966 euros dans le cas d’un couple avec deux enfants. Plafonds qui, dans le cas de l’option Loc 3, la plus sociale, tombent respectivement à 11.625 et 22.665 euros. Voilà qui réduira sans doute le choix de locataires éligibles. A noter: à l’inverse du dispositif Pinel dans le neuf, il est impossible, via ces dispositifs, de loger des membres de sa famille, ascendants ou descendants, même si leurs revenus sont conformes aux plafonds.
De quel montant sera mon bonus fiscal ?
Avec Loc’Avantages, la réduction d’impôts variera de 15% (en Loc 1) à 35% (en Loc 2) des loyers facturés. Elle sera bonifiée de 5% si vous décidez de passer par une agence sociale (soit respectivement 20% et 40% d’avantage fiscal). De quoi compenser la commission de gestion, de 7 à 8%, qu’elle prélèvera. Dans le cas de Loc 3, qui oblige à passer par ce type d’intermédiaire, la réduction atteindra même un maximum de 65%! Pour ne rien gâcher, des primes d’intermédiation, de 3.000 euros maximum, sont prévues la première année. «Certaines collectivités locales, comme le département du Doubs, abondent ce bonus, pour capter davantage de logements privés», complète Michel Pelenc, directeur général de Soliha.
Sachez toutefois que cet avantage relève du plafonnement global des niches fiscales à 10.000 euros par an. Attention donc à bien calibrer votre option, si jamais vous percevez d’autres crédits d’impôts.
A noter: si le PLS n’octroie pas, en tant que tel, d’avantage sur les loyers, il est le plus souvent associé à Loc’Avantages. «Quant aux biens placés en ULS, ils sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de taxe foncière», rappelle Nicolas de Bucy.
Quelle sera la durée de mon engagement?
Avec l’ULS ou le PLS, vous vous engagez sur de longues durées, pouvant s’étaler sur 15 à 20 ans. Loc’Avantages ne prévoit de son côté qu’un premier engagement de 6 ans, renouvelable par périodes de 3 ans, que le bien ait ou non fait l’objet de travaux. Pour le remettre dans le circuit classique du logement, il suffira alors d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Avec la nouvelle version du dispositif, rien ne vous empêchera, alors, de rehausser le loyer du nouveau locataire jusqu’aux tarifs du marché.
C’est une exception: normalement, dans les grandes villes comme Marseille, Toulouse, Paris ou Bordeaux, où s’applique l’encadrement des loyers, il est impossible d’augmenter le bail de plus que l’IRL (indice de référence des loyers). Ce qui, dans le cas de Loc’Avantages, obligeait peu ou prou à coller aux loyers sociaux. Côté ULS, pour espérer remettre le bien en location classique, il faudra que le bailleur en charge de votre logement dispose d’un large parc, ce qui lui permettra de multiplier les propositions de relogement auprès du locataire en place. Car rien ne vous autorisera, alors, à l’évincer.
Attention aussi si, suite à un coup dur, vous envisagez de revendre le bien avant terme. Dans le cas de Loc’Avantages, cela vous obligera à restituer les avantages fiscaux obtenus, et peut-être même les subventions. Une telle revente est en revanche facile en ULS, la plupart des intermédiaires, comme Perl et Inter Invest, organisant un marché secondaire. «De nombreux investisseurs cherchent à acheter en démembrement sur des durées courtes, par exemple à l’approche de la retraite», explique Nicolas de Bucy.
Au final, quel rendement espérer?
C’est bien simple: dans le cas de Loc’Avantages, grâce au bonus fiscal, la rentabilité sera souvent supérieure à celle tirée d’une location aux prix du marché! C’est ainsi que, selon les simulations de l’Adil du Maine-et-Loire, le rendement à attendre d’une maison T4, pour lesquels 48.000 euros de travaux ont été engagés (dont 12.000 pris en charge par l’Anah), et louée avec l’option Loc 2, serait de 5,9% net à Lille, contre 4,2% aux prix du marché. L’équation fonctionne aussi dans les villes les plus chères: à Bordeaux, le rendement atteindrait ainsi 3,3%, contre 2,7% sinon. Et à Lyon, les taux respectifs seraient de 3,2% et 2,5%. «Nous visons entre 3 et 8% de rendement brut, et refusons les biens qui ne seraient pas rentables», confirme Anne-Sophie Thomas, cofondatrice de l’agence spécialisée Gestia Solidaire. Vous pourrez aussi profiter d’un effet d’aubaine: même si ce n’est pas l’esprit de la mesure, l’opération sera très rentable pour les appartements en rez-de-chaussée, sombres ou mal agencés. Ils bénéficieront en effet du même bonus fiscal, alors que, sur le marché, ils auraient de toute façon nécessité une décote de loyer pour trouver preneur.
Les espoirs de rendement sont aussi excellents dans le neuf. Ainsi, en associant comme c’est possible PLS et Loc’Avantages, le rendement de notre trois-pièces de 77 mètres carrés, à Chartres, variera, selon l’option choisie, de 4,7 à 5%. Côté ULS, la rentabilité finale dépendra de l’évolution des prix immobiliers. C’est ainsi que le programme Nymphéas, à Vincennes (94), vendu début des années 2000 en moyenne à 1.545 euros le mètre carré après 50% de décote, vaut… six fois plus aujourd’hui, en pleine propriété.
Témoignages
Edith Castillon-Boury, 65 ans, retraitée, à Rueil-Malmaison (92) : «Avoir un grand cœur n’exclut pas d’avoir la tête sur les épaules.»
Dispositif : Loc’Avantages très social
Pour son trois-pièces près du lycée La Providence à Amiens (80), reçu en héritage, Edith Castillon-Boury a opté voici six ans pour l’ancienne version de Loc’Avantages, en signant avec l’association Habitat et Humanisme, qui sous-loue le bien pour 327 euros par mois. Elle n’a pas à s’en plaindre: la déduction spécifique dont elle bénéficie, de 85% sur les loyers perçus, lui permet de réduire à 45 euros son sacrifice financier mensuel. Un moindre rendement compensé par l’absence d’impayés de loyer ou de vacance locative, et la promesse d’une remise en état du bien à l’issue de l’opération. «Le locataire est suivi par des bénévoles, ce qui correspond à mes valeurs», indique-t-elle. Elle pense étudier l’opportunité de basculer à la nouvelle version, dès juillet.
Bertrand Pulles, 53 ans, cadre dirigeant à Paris (75) : «J’ai bénéficié d’une décote de 50% à l’achat.»
Dispositif : l’usufruit locatif social (ULS)
«J’ai investi voici vingt ans, en visant un trois-pièces de 90 mètres carrés à Levallois-Perret (92), près du centre commercial So Ouest, qui était à construire. En contrepartie d’un démembrement sur 20 ans, j’ai obtenu 50% de décote, pour un appartement qui vaut aujourd’hui 750.000 euros, soit près de six fois plus! L’accompagnement de Perl, qui s’est assuré du relogement du locataire par le bailleur social et de la remise en état du bien, a été excellent. Je vais désormais le mettre en location classique, pour 1.800 à 2.000 euros par mois, ce qui constituera un complément de revenu à la retraite. J’ai aussi réinvesti, voici trois ans, dans un nouveau 90 mètres carrés. La décote n’est cette fois que de 33%, pour un démembrement sur 10 ans.»
Mireille et Marc Travers, retraités, à Saint-M’Hervé (35) : «Mon rendement net sera de 4,4%, malgré un loyer très social.»
Dispositif : Loc’Avantages avec travaux
«Pour louer un 52 mètres carrés que je possède à Vitré (35), estimé à 75.000 euros avant travaux, j’ai choisi l’ancienne version de Loc’Avantages. Sur les 53.000 euros de rénovation qu’il nécessitait, j’ai touché 10.263 euros de l’Anah et 8.017 euros d’Action Logement. Malgré un bail de seulement 400 euros, l’abattement de 85% sur les loyers me permettra, les travaux finis, d’espérer 4,36% de rendement net. Je pense y loger un de mes locataires dont l’appartement doit être rénové et qui, s’il a toujours payé son loyer, ne bénéficie que d’un titre de séjour, et n’a pas de CDI. La gestion sera assurée par l’agence Soliha, dont les frais de 7% seront déductibles des loyers, avec les intérêts du prêt travaux, ou la taxe foncière. De quoi créer un déficit foncier, imputable sur mes autres revenus.»
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