Pour maximiser sa rentabilité locative, il n’y a pas de secret : la priorité reste de cibler le bon emplacement pour louer son appartement. En Île-de-France, les bailleurs peuvent ainsi rechercher des logements bien desservis par les transports, et donc facilement accessibles aux futurs locataires. Certains peuvent même anticiper l’ouverture de nouveaux réseaux, susceptibles de désenclaver des quartiers jusqu’ici décotés ! C’est dans cette optique que le spécialiste en investissement locatif Beanstock a réalisé une étude inédite sur les rentabilités espérées par les bailleurs autour des futures gares des lignes 11, 12, 14, et du RER E. Sur ces quatre lignes, des projets de prolongement sont en effet mis en œuvre, devant in fine aboutir à la création d’une trentaine de nouvelles gares. C’est précisément autour de chacune de ces gares, dans un rayon de 10 minutes à pied, que Beanstock a estimé les rentabilités des bailleurs qui loueraient des studios meublés sur place d’une surface type de 20 mètres carrés. Et ceci, en suivant une méthodologie précise.
Connaître la rentabilité nette de l'investissement
Ainsi, pour estimer la rentabilité d’un tel investissement autour de ces gares, Beanstock a d’abord additionné les frais suivants pour le bailleur :
- Le prix d’achat moyen d’un studio de 20 mètres carrés (frais d’agence immobilière incluse) ;
- Les droits de mutation (appelés souvent frais de notaire par simplicité), qui correspondent ici à 8% du prix d’achat du logement ;
- Les travaux de remise en état du studio, estimés à 12.000 euros pour un studio type de 20 mètres carrés, ce montant étant défini selon la moyenne observée pour ce type de logement par Beanstock ;
- Les frais d’accompagnement de l’investisseur locatif, facturés à 7,2% du montant de la transaction (avec un ticket minimum de 10.000 euros€).
Puis, l’investisseur locatif a estimé les revenus locatifs espérés autour de ces gares, en prenant les éléments suivants :
- Les montants des loyers moyens (en meublé), charges comprises, déterminés grâce à l’historique de transactions de Beanstock dans chaque ville ;
- Le cas échéant, les plafonds définis par l’encadrement des loyers dans ces villes ;
- Le montant moyen des charges locatives observées sur place ;
- La taxe foncière locale moyenne pour un studio de 20 mètres carrés.
“Les loyers de marché présentés ici résultent de nos propres observations via les sites d’annonce, et via nos investissements passés”, précise Matthieu Havette, le responsable des études immobilières chez Beanstock. Or, parfois, les loyers réellement appliqués peuvent ainsi être supérieurs aux plafonds autorisés dans ces villes. “Nous expliquons ce phénomène par le fait qu’une majorité de propriétaires pratiquent parfois des compléments de loyer dans certaines communes, ce qui fait dépasser les loyers de l’encadrement locatif", décrypte-t-il.
À partir de ces éléments, Beanstock a ainsi pu estimer la rentabilité nette (avant impôt) que peuvent espérer les bailleurs dans ces quartiers. Beanstock prend ainsi en compte des variables locales telles que la taxe foncière, les charges locatives ou encore les “frais de notaires” pour estimer la rentabilité réelle la plus proche de la réalité. Découvrez donc dans notre infographie les futures gares où les rentabilités attendues sont les plus prometteuses, et celles où elles resteront relativement modérées.
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