Immobilier locatif : voici les avantages à investir en Italie… et le mode d’emploi

Pour trouver un logement à vendre en Italie, les investisseurs pourront tout d’abord tenter de dénicher la perle rare sur les principaux portails d’annonces de la péninsule, à savoir Immobiliare.it, Idealista.it ou encore Casa.it. Pour affiner leurs choix et bénéficier de précieux conseils avant l’achat, ils pourront également solliciter l’aide d’agences immobilières locales ou de chasseurs de biens, tout comme ils le feraient dans l’Hexagone. À noter qu’à population quasi similaire (environ 60 millions d’habitants), les Transalpins sont toutefois beaucoup moins actifs que les Français sur le marché immobilier : ces dernières années, autour de 600.000 transactions étaient enregistrées en moyenne en Italie, contre parfois plus d’un million du côté de l’Hexagone.

• Financement auprès d’une banque

Pour financer l’achat d’un logement en Italie, le premier réflexe des investisseurs peut être de demander de l’aide d’une banque française. Celle-ci aura plus de probabilité de vous suivre si vous avez déjà remboursé votre résidence principale, et si vous avez des garanties d’épargne. Le Crédit Agricole et BNP Paribas, par exemple, possèdent des filiales en Italie.

En cas de refus, il est cependant encore possible de faire financer son achat par une banque italienne. Mais attention : d’après Masteos, les établissements transalpins n’accordent en prêt qu’environ 60% du prix du bien aux non-résidents fiscaux. Afin de financer complètement un achat, il faudra alors présenter une épargne personnelle qui représente environ 50% du prix du logement. L’épargne de l’acquéreur couvre ainsi le reste du prix l’achat, ainsi que les divers frais d’acquisition tels que les frais de notaires ou les commissions d’agent qui comptent pour 10 à 20% du prix du bien.

• Formuler la proposition d’achat

Une fois le bien idéal trouvé, et les modalités de financement vérifiées, l’acheteur peut formuler une proposition d’achat, appelée “Proposta di Acquisto.” Cette proposition, décrit Masteos, s’accompagne du versement d’un acompte. Si le document est engageant côté acheteur, le vendeur reste libre de son côté de privilégier une autre offre s’il le désire. Dans ce cas de figure, il rendra alors logiquement l’acompte versé par le candidat acquéreur. “Par conséquent, nous conseillons de limiter au maximum la durée de validité de la proposition et de prévoir un acompte le plus faible possible”, conseille Masteos. Une fois la proposition signée, et si elle est acceptée par le vendeur, il sera alors possible de passer à la signature du compromis de vente.

• Signature du compromis de vente

En Italie, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire pour rédiger un compromis de vente, appelé “Preliminare di compravendita.” Néanmoins, il reste conseillé de passer par ces derniers, afin de minimiser les risques d’irrégularités de la transaction, et de fixer au mieux les conditions dans lesquelles doit se conclure votre opération. Le compromis de vente doit ainsi détailler le prix, le descriptif du logement et les éventuelles conditions suspensives du compromis (telles que l’obtention d’un crédit immobilier, par exemple). À la signature de cet acte, il est d’usage de verser un dépôt de paiement. “Ce dépôt correspond à une fourchette comprise entre 10 et 30% du prix du bien. En tout état cause, il sera proportionné au prix de vente”, éclaire Masteos.

En cas d’échec de la transaction, si le vendeur en est responsable, il devra restituer le double des sommes versées par l’acquéreur. Dans le cas inverse, l’acquéreur perd cet argent. Bon à savoir : pour l’acquéreur, en Italie, il n’existe pas de délai de rétractation de dix jours pendant lequel il peut annuler le compromis. De la même façon, l’acquéreur en Italie ne sera pas protégé en cas de “vice caché” constaté a posteriori de la transaction. L’acquéreur devra donc être sûr de lui avant de s’engager à signer cet acte.

• Signature de l’acte authentique

Après avoir signé le compromis de vente, tout comme en France, il faudra terminer le processus de vente en signant l’acte notarié authentique, appelé “Atto pubblico di compravendita” ou aussi “il rogito notarile.” Au moment de signer l’acte authentique, le notaire italien doit lire intégralement le contenu de l’acte, l’expliquer, et s’assurer que toutes les parties en ont saisi les effets juridiques. Après la signature de l’acte, le notaire se chargera d’enregistrer la transaction auprès du fisc italien, de mettre à jour le cadastre, et de déposer l’acte au registre public afin de le rendre opposable à des tiers.

La signature de l’acte sera par ailleurs le moment pour l’acheteur de s’acquitter de ses frais d’acquisition. En moyenne, estime Masteos, ces frais comptent le plus souvent pour 10% à 15% du prix du bien. La commission d’agence immobilière s’élève ainsi en moyenne entre 2 et 4% en Italie (somme à laquelle il faut rajouter la TVA à 22%). Les frais de notaire monteront de leur côté entre 1.600 euros et 3.730 euros. Les droits d’enregistrement seront calculés à hauteur de 2% de la valeur cadastrale du bien (et non de son prix de vente) si celui-ci est enregistré comme résidence principale, et 9% s’il est enregistré comme résidence secondaire. En cas de prêt hypothécaire, il faudra également compter entre 1.350 et 3.350 euros de frais supplémentaires, évalue Masteos.

• L’apprentissage de la fiscalité locale

Maintenant qu’il est devenu propriétaire de son bien à louer, le bailleur français devra s’acquitter de plusieurs taxes locales. La principale sera probablement “l’Imposta Municipale Unica”, l’équivalent de la taxe foncière, applicable sur les résidences non principales en Italie. Le coût moyen de l’IMU, qui dépend de la valeur cadastrale du bien immobilier, s'élèverait à environ 200 euros par an selon l’expert en gestion de patrimoine Climb. Ensuite, le propriétaire devra s’acquitter d’une taxe sur les déchets, appelée “TARI” ou “Tassa Rifiuti.” Son montant, qui s’établirait en moyenne à 122 euros par an selon Climb, se calcule en fonction du nombre de mètres carrés de chaque logement. Enfin, les propriétaires de résidences secondaires en Italie devront s’acquitter du “TASI” ou “Tributo Servizi Indivisibili”, que l’on pourrait traduire par la contribution pour les services indivisibles servant à financer la maintenance municipale et l’éclairage public. Cette taxe, selon Climb, coûte en moyenne 35 euros aux contribuables. Son montant peut toutefois être très variable selon les communes.

Concernant l’imposition des revenus locatifs : il existe entre la France et l’Italie une convention préventive de double imposition. Les revenus fonciers réalisés en Italie seront ainsi payés par le bailleur français… en Italie. Il faudra malgré tout communiquer au fisc français l’existence de ces revenus locatifs. Les bailleurs français, en Italie, seront imposés à hauteur de 21% de leurs loyers, en application du régime fiscal de la “Cedolare secca”. Le taux appliqué sera parfois réduit à 10% dans le cadre de location longue durée à loyer encadré, dans certaines communes où le marché locatif est tendu et/ou des communes touchées par des calamités naturelles. Avec le régime de la “Cedolare secca”, le bailleur devra toutefois renoncer à indexer les loyers à l’inflation, précise Masteos. Dernier élément à prendre en compte pour les investisseurs : la taxe sur les plus-values à la revente. Les cinq premières années, les plus-values sont ainsi taxées à hauteur de 20% de leur montant. Au-delà de cinq années, les propriétaires sont totalement exonérés de la plus-value à la revente !

Les spots à surveiller

En Italie, depuis plusieurs années, on peut dire que le marché immobilier italien évolue souvent à contre-courant de ses voisins européens. D’après une étude publiée par la BRI et relayée par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les prix moyens en Italie ne sont ainsi toujours pas revenus à leurs niveaux d’avant-crise financière de 2007, contrairement à la majorité de ses voisins européens. Petit retour en arrière : après la crise financière mondiale de 2007, les prix de l’immobilier ont tout d’abord dégringolé dans la péninsule. “Sur la période 2007-2017, les dix plus grandes villes italiennes ont toutes perdu entre 25% et 50% de leur valeur”, décrit ainsi Masteos.

Or, à partir de 2015, les prix ont eu tendance à repartir à la hausse dans la plupart des pays européens… mais pas en Italie. “Les prix ont continué de baisser ou n’ont pas rebondi, sauf à Milan”, constate ainsi l’investisseur locatif. Masteos attribue cette exception transalpine à la paupérisation des Italiens. Leur revenu disponible net – c’est-à-dire hors impôts et cotisations sociales – n’a en effet toujours pas retrouvé ses niveaux d’avant-crise de 2008. “Il reste encore aujourd’hui au niveau de la fin des années 1990. De tous les grands pays de l’UE, il n’y a qu’en Italie que le revenu disponible moyen n’a pas encore retrouvé ses niveaux d’avant la crise”, analyse ainsi Masteos.

Toutefois, les prix ont désormais tendance à légèrement remonter dans la péninsule : +4,1% en moyenne entre septembre 2020 et septembre 2021. Dans ce contexte, il existerait alors des spots où les investisseurs peuvent parier sur une remontée, ou a minima à un rapprochement des prix de l’immobilier à leur niveau d’antan. À l’instar de ce qui se produit à Milan depuis quelques années. “C’est peut-être un très bon moment pour acheter à Rome”, conseille par exemple Geoffroy Reiser, le directeur Europe de Masteos. Entre 2010 et aujourd’hui, constate-t-il, les prix de l’immobilier ont chuté de 25% dans la capitale italienne. Un appartement qui coûtait à l’époque 400.000 euros, aujourd’hui, n’en vaut plus en moyenne que 300.000. Or, en parallèle, les prix dans une ville telle que Milan ont enfin amorcé une remontée ces cinq dernières années. “On peut penser que Rome va rentrer dans un cycle haussier”, envisage alors l’expert.

Ces prix d’achat encore attractifs permettent surtout aux investisseurs d’espérer de profiter de rentabilités potentiellement alléchantes. À Rome, par exemple, la rentabilité brute espérée potentielle de l’investisseur - c’est-à-dire le ratio entre le loyer moyen annuel et les prix moyens des logements - atteindra 5,10% à Rome, 4,70% à Milan, ou encore entre 7% et 9% dans des villes telles que Palerme, Catane, Messine, Tarente et Syracuse. Des performances financières dont pourraient être jaloux bon nombre de bailleurs dans les grandes métropoles de l’Hexagone ! En Italie, rapporte Masteos, les villes privilégiées par les investisseurs sont les suivantes :

• Naples (les investissements locatifs représentent 37,9% des achats immobiliers),
• Vérone (33,9% des transactions),
• Palerme (33% des transactions),
• Milan (27,4% des transactions),
• Turin (25,7% des transactions).

“Il faut regarder région par région, ville par ville, pour investir dans des zones non déprimées”, résume ainsi Masteos, qui conseille de focaliser son attention sur les métropoles “les plus solides” économiquement.

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Trois faiblesses importantes, toutefois, peuvent rebuter les Français à investir en Italie. La première : le poids très élevé de la dette publique nationale. Celle-ci dépasse désormais 150% du PIB, quand la France est à 116% et la moyenne européenne à 90%. Si les taux d’intérêts remontent, et alourdissent encore un peu plus le poids de cette dette… l’économie du pays pourrait alors en pâtir, et par ricochet la santé du marché immobilier transalpin. Ensuite, “le taux de chômage des jeunes est un autre gros problème”, ajoute Masteos. Avec un taux de 29.8%, l’Italie se classe en effet parmi les mauvais élèves en Europe sur ce critère.

Enfin, selon Masteos, les investisseurs devront faire très attention aux problèmes démographiques qui attendent la péninsule. “C’est le gros point noir en Italie”, estime même le spécialiste. Le pays connaît en effet un fort déclin de sa population : celle-ci a ainsi décru de 400.000 unités l’an dernier. Or, la tendance va certainement s’accentuer : on ne compte en effet que 1,24 enfant par femme en Italie, contre 1,87 en France. Et la moitié des Italiens, par ailleurs, a déjà dépassé l’âge de 47 ans. Dans ces conditions, la Botte pourrait passer de 60 millions d’individus à loger aujourd’hui, à moins de 50 millions dans 50 ans. Ce qui entraînera inévitablement des difficultés à trouver des locataires pour les futurs bailleurs, s’ils prévoient de rester en Italie sur le long terme.

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