Immobilier locatif : voici les avantages à investir en Espagne… et le mode d’emploi

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Comment investir : le mode d’emploi

Avoir un rêve, c’est beau… Se donner les moyens de le matérialiser, c’est mieux. C’est dans cette optique que Masteos, qui s’est implanté pour l’heure à Madrid, Valence et Barcelone, a réalisé pour Capital un tutoriel permettant aux acheteurs français d’investir de l’autre côté des Pyrénées. Les investisseurs hexagonaux, et c’est naturel, peuvent en effet facilement laisser tomber un tel projet par crainte, méconnaissance du marché immobilier espagnol, ou tout simplement manque de maîtrise de la (des) langue(s) ibérique(s). Concernant le dernier critère, la lecture de cet article ne pourra malheureusement pas vous être très utile. En revanche, concernant les deux autres problématiques, nous avons cherché à vous décrire toutes les étapes à suivre pour vous diriger jusqu’au bout de votre envie. Voici donc ci-dessous le processus à suivre si vous souhaitez réaliser un investissement locatif de l’autre côté des Pyrénées.

• Obtenir un NIE : l’étape préalable à tout achat

Pour un résident fiscal français, le processus d’achat immobilier en Espagne passe par plusieurs grandes étapes. Avant toute chose, il devra obtenir un Numéro d’Identification des Étrangers (NIE), indispensable avant d’espérer devenir propriétaire. Ce NIE est par ailleurs indispensable pour acheter une voiture, ou ouvrir un compte en banque. “Occupez-vous de cela le plus tôt possible, car cela peut prendre d’une semaine jusqu'à trois mois pour l’obtenir, en raison du délai pour obtenir un rendez-vous”, conseille Masteos.

• Se financer auprès de banques exigeantes

Le spécialiste en investissement locatif encourage ses clients à s’intéresser au mode de financement avant même de visiter des logements. Et pour cause : les démarches pour obtenir un crédit diffèrent selon que vous résidez au nord ou au sud des Pyrénées. Schématiquement, le bailleur devra choisir entre deux solutions différentes pour financer son investissement locatif.

Il peut tout d’abord opter pour le crédit contracté avec une banque espagnole. Il faut cependant avoir conscience que ces établissements, usuellement, se montrent assez exigeants envers les résidents fiscaux français. “Les banques espagnoles sont devenues averses au risque. Elles ne vous prêteront que 60% à 70% du prix du bien, hors taxes et frais liés à l’achat (8% à 15% de la valeur du bien)”, rapporte ainsi Masteos. Pour l’achat d’un bien estimé à 200.000 euros, cela se traduit par un financement moyen de 120.000 euros en Espagne, et un apport personnel de 100.000 euros (40% du prix du bien, +10% prix du bien en impôts et frais liés à l’achat). “De manière générale, il est donc conseillé de prévoir 50% du prix du bien en apport personnel pour éviter les mauvaises surprises”, simplifie Masteos.

La seconde solution, pour l’acheteur français, consiste à demander un crédit auprès d’une banque hexagonale. Le groupe CIC iberbanco, établissement de droit français, permet par exemple de financer un achat dans le royaume. Pour se faire, l’acheteur devra toutefois montrer un dossier très solide à son établissement. “Ce cas est réservé aux personnes qui ont la chance d’avoir déjà du patrimoine en France à apporter en garantie : une résidence principale nette de dettes, une assurance vie, etc”, fait valoir Masteos. “Cette option est la meilleure, si elle vous est accessible, car elle vous permettra votre achat avec de meilleurs taux qu’en Espagne”.

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• Rechercher le logement

Lorsqu’il recherche un logement en Espagne, l’acheteur français n’est pas obligatoirement tenu de signer un contrat avec une agence immobilière espagnole. Même si la signature d’un contrat avec cette dernière peut aider. Il peut évidemment, par ailleurs, faire appel tout comme en France à des services de chasseur d’appartements… Ou alors flâner du côté des principales plateformes d’annonces immobilières du pays telles que Idealista.com ou Fotocasa.es. Nous ne pouvons toutefois que vous répéter ce conseil basique et universel : visiter au maximum par vous-même les logements visés, afin d’anticiper les problématiques inattendues que vous pourriez rencontrer : insonorisation, isolation, travaux... Méfiez-vous enfin des appartements dont les prix seraient trop attractifs… Leurs prix masquent parfois des difficultés à attirer des locataires dans l’immeuble, ce qui rend alors l’opération financière désastreuse dans le cadre d’un investissement locatif.

Petite information supplémentaire utile : en Espagne, le mètre carré n’obéit pas à la même définition qu’en France. “En Espagne, la superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite, avec en particulier les parties communes incluses”, explique ainsi Masteos. Vous pourriez par exemple acheter un appartement annoncé 80 mètres carrés, mais qui serait en réalité traduit comme un 70 mètres carrés en loi carrez français. “Attention, donc, il vaut mieux être bien accompagné pour éviter les mauvaises surprises”, glisse Masteos.

• Vérifications juridiques et signature d’une offre d’achat

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, et souhaitez déposer une offre à son propriétaire ? Attendez toutefois de sécuriser votre investissement financier, sous peine de vous exposer à de nombreux pièges ! L’acheteur français doit en effet impérativement comprendre qu’en Espagne, les notaires n’occupent pas du tout le même rôle qu’en France dans la sécurisation du processus d’achat immobilier. Ce n’est pas lui, en effet, qui effectuera les vérifications juridiques liées à la transaction : c’est vous-même ! Ou plus sûrement l’avocat que vous devrez engager pour effectuer ces démarches. “Il est indispensable d’avoir un avocat, qui aura la charge de vérifier l’identité des propriétaires, l’absence de dettes, de charges, la conformité au cadastre, la non-existence d’infraction urbanistique…”, prévient ainsi Masteos. Vous pourriez ainsi éviter de découvrir après l’achat, par inadvertance, qu’une extension a été réalisée sans obtention de permis de construire… ou d’autres problèmes de cette nature. “Les vérifications sont très importantes car en Espagne, les infractions urbanistiques sont nombreuses. Mieux vaut éviter ces déboires”, résume Masteos. Les prestations d’un tel professionnel sont estimées entre 1.000 et 2.000 euros par Masteos.

Une fois toutes les vérifications nécessaires effectuées, vous pourrez alors enfin réserver le le logement. Cette réservation est appelée “Reserva” ou “Señal.” Elle se traduit par la signature d’un précontrat, généralement appelé le “Documento de Reserva” (document de réservation), qui engage le propriétaire - en attendant la rédaction du compromis de vente - à ne pas proposer le bien à un autre acquéreur. La réservation implique le paiement d’une somme, “en général de 1.000 euros au minimum” rapporte Masteos.

• Signature du compromis de vente

Une fois la réservation signée, vous pourrez rédiger un compromis de vente, appelé “contrato de Arras”. Si vous êtes passé par l’intermédiaire d’une agence immobilière espagnole, la somme pourra être bloquée sur le compte de l’agence. “En général, à ce stade, l’acompte sera complété pour atteindre 10% du prix du bien”, prévient Masteos. “Si la partie acquéreuse se retire, elle peut perdre cette somme avancée, sauf conditions suspensives mentionnées dans le contrat”, précise le spécialiste en investissement locatif. Pensez donc à bien intégrer de telles clauses, correspondant notamment à l’obtention du crédit immobilier. Sachez également que si le vendeur casse le compromis de vente, il devra rembourser en théorie le double de la somme apportée par l’acheteur. Une fois le document signé, il est important de signaler que le “délai de rétractation” ne peut être activé par l’acquéreur. Et pour cause, la notion n’existe pas dans un tel contrat en Espagne. D’où l’importance d’insérer, encore une fois, des clauses suspensives en amont de la signature du compromis de vente !

• Signature de l’acte final et remise des clés

Dernière étape avant la prise de possession du logement : la signature de l’acte authentique, appelé “Escritura.” C’est à ce moment-là que le reste de la somme à transférer doit être débloquée. Certains notaires accepteront un virement bancaire sur leur compte, d’autres exigeront de recevoir des chèques de banque émis par votre banque espagnole (si vous vous faîtes financer en Espagne). La remise des clés se réalise à cette occasion. Le notaire atteste du paiement, et enregistre le nouvel acte notarié au Registre de propriété espagnol.

Bon à anticiper : les impôts inhérents à la transaction sont à payer dans les 30 jours suivant la signature de l’acte. L’acquéreur devra ainsi s’acquitter de l’ITP, l’Impôt sur la Transmission du Patrimoine. Petite subtilité pour les acquéreurs : cet impôt variera en fonction de la région où se trouve votre logement. Il existe en effet 17 communautés autonomes en Espagne, appliquant chacune son propre régime fiscal… Si l’ITP correspondra par exemple à 6% du prix du bien à Madrid, il atteindra 10% à Valence ou Barcelone, rapporte Masteos.

• Une fiscalité à prendre au sérieux

Dernier point à prendre en considération pour l’acquéreur : la fiscalité. Entre la France et l’Espagne, une convention existe, permettant de prévenir la double imposition. Concernant les impôts fonciers, ils devront évidemment être payés en Espagne… mais devront tout de même être déclarés en France, sans qu’ils ne soient imposés dans l’Hexagone. Bonne nouvelle pour les bailleurs : cette taxe foncière, appelée Impuesto sobre Bienes Inmuebles (impôt sur les biens immobiliers) peut être environ trois à quatre fois inférieure à nos taxes made in France. “A titre d’exemple pour un appartement de 150.000 euros à Valence, comptez moins de 200 euros par an de taxes foncières”, relève ainsi Masteos.

Les revenus locatifs nets (en déduisant les charges et les amortissements divers) seront également payés au fisc espagnol au titre de l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), explique Masteos. Cette imposition atteindra 19% des revenus nets, et sera à régler trimestriellement. Les plus-values immobilières feront également l’objet d’une imposition au titre de cet IRNR, d’un montant fixe égal à 19% (sans effet dégressif avec le temps) de la plus-value potentiellement réalisée lors de la revente.

Les spots à surveiller

Implanté à Barcelone, Madrid et Séville, c’est sans surprise dans ces trois métropoles que le groupe Masteos conseille d’abord à ses clients de réaliser des investissements locatifs. Il faut en effet imaginer qu’environ 76% des Espagnols sont ainsi propriétaires de leur logement, contre 58% en France. Néanmoins, explique Masteos, “70% des jeunes de 25-35 ans voudraient devenir propriétaires, mais 50% d’entre eux ne peut pas le faire à cause d’une épargne insuffisante.” La location concerne surtout et assez logiquement les jeunes qui vivent dans les métropoles les plus chères du pays… et c’est donc en se projetant sur les besoins de cette population que les bailleurs doivent aiguiller leur choix d’investissement. “La tension locative très forte en Espagne et en particulier sur ces trois villes. La tension à la location est plus forte que la location à l’achat”, rapporte ainsi Masteos.

Masteos a communiqué quelques exemples de rentabilité moyenne que les investisseurs peuvent espérer dans les grandes villes espagnoles, en se basant sur les données communiquées par le portail d’annonce fotocasa.es. “La rentabilité locative brute est en très forte hausse : elle atteignait en moyenne 4.3% en 2011 ; 5.5% en 2016 ; 6.5% en 2021”, s’enthousiasme tout d’abord l’investisseur locatif. Ainsi, à Barcelone, pour un prix moyen de 3.900 euros le mètre carré (espagnol), Masteos estime que les bailleurs peuvent espérer générer une rentabilité brute (avant frais et impôt) de 4,61% du prix d’achat du bien. A Madrid, où les prix moyens atteignent 3.700 euros le mètre carré à Madrid, cette rentabilité peut atteindre 4.82%. À Valence, où les prix moyens tournent autour de 1.800 euros le mètre carré, la rentabilité brute est estimée à 5,95%.