C’est le rêve de la plupart des investisseurs. Réaliser un investissement locatif qui s’autofinance est une opération complexe, mais qui peut rapporter gros. Pour y parvenir, il est nécessaire de prendre en compte un nombre de paramètres élevé et de bien choisir la ville d'implantation du bien. S’il est bien réalisé, un investissement locatif autofinancé vous permettra ainsi d’être propriétaire d’un bien et d’avoir remboursé votre crédit immobilier dans une vingtaine d’années, sans avoir touché à votre épargne sur la durée du prêt. Voici les clés pour réussir une telle opération. Et comme les chiffres sont toujours plus parlants, Capital vous présente trois cas pratiques, des simulations réalisées par l’entreprise Investir dans l’ancien pour des investissements effectués à Marseille, Saint-Etienne et Rouen.
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Commençons par définir le concept d’un investissement autofinancé. Il s’agit d’un investissement dont les revenus locatifs couvrent les mensualités du crédit ainsi que toutes les charges annexes (charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire, frais d'agence…). Le but de l’opération est d’obtenir un bénéfice locatif positif, afin de ne pas puiser dans vos fonds personnels pour financer le bien. Une fois le crédit remboursé en totalité, vous aurez la possibilité de revendre le bien et donc d’empocher un bénéfice correspondant à la valeur du logement, ou bien de continuer à percevoir des loyers.
Une rentabilité supérieure à 7%
Pour avoir la possibilité de réaliser ce type d’investissement, il est indispensable d’aller chercher de grosses rentabilités, afin que les loyers soient assez élevés pour couvrir les mensualités du crédit et les charges. “Pour qu’un investissement locatif puisse s'autofinancer, la rentabilité nette du bien doit au minimum approcher les 7%”, conseille Lior Prado, fondateur d’Investir dans l’ancien. En dessous de ce seuil, l’investisseur sera obligé de puiser dans son épargne pour pouvoir rembourser les mensualités.”
Logiquement, pour atteindre une rentabilité aussi élevée, vous serez dans l’obligation de viser des villes ou les prix de l’immobilier restent relativement modérés. Privilégiez les communes où le mètre carré se négocie à moins de 4.000 euros, mais qui restent suffisamment attractives pour limiter les risques de vacance locative. “La clé est d'investir dans une zone tendue qui n’est pas soumise à l’encadrement des loyers”, poursuit Lior Prado. Comme pour un investissement classique, ciblez un quartier facilement accessible avec les transports en commun. Et si possible proche d’une université ou d’une grande école si vous projetez d'acquérir un studio. Les petites surfaces sont en effet particulièrement recherchées par les étudiants. A ce titre, les villes de Rouen, Marseille ou encore du Havre peuvent s’avérer particulièrement intéressantes.
Opter pour une location meublée
A noter qu’il est fortement conseillé d’opter pour une location meublée pour augmenter vos revenus locatifs potentiels. Les loyers sont en effet plus élevés pour ce type de biens, ce qui vous permettra d’obtenir de meilleurs rendements. Pensez par ailleurs à inclure l’ensemble des dépenses relatives à la mise en location de votre bien (travaux d’aménagement, achat de mobilier, frais de notaires…) dans votre projet de financement. Sachez également que pour avoir une chance de décrocher un crédit, un apport personnel correspondant au minimum à 15% du total des dépenses vous sera en général réclamé par les banques.
Enfin, sachez que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23.000 euros par an, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Avec ce statut, vous aurez la possibilité d’opter pour un régime “réel”, qui vous permettra de déduire le montant de certaines charges (taxe foncière, charges de copropriété, charges financières …) de vos revenus locatifs imposables. De quoi fortement optimiser l'imposition sur ces revenus.
Pour vous aider à élaborer votre plan de financement pour réaliser un investissement locatif qui s’autofinance, nous vous proposons de découvrir trois analyses financières d’investissements réalisés par Investir dans l’ancien. Vous y trouverez les montants de l'ensemble des revenus et charges relatifs au bien (loyer, taxe foncière, assurance propriétaire et total de ces charges) ainsi que les revenus nets et les différentes rentabilités de votre logement. Nous vous proposons également des estimations de ces montants à différentes périodes (au bout de 1, 5, 10, 15, 20 et 25 ans suivant votre investissement), basées sur l'évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Trois exemples d’investissements locatifs autofinancés
Notre premier exemple concerne un T3 de 75 mètres carrés acquis 195.000 euros à Marseille. Le montant total de l’investissement inclut des frais d’achat de meubles (15.010 euros), les frais de notaire (14.625 euros) et les frais d’agence (15.715 euros). Le montant total de l’investissement atteint 240.250 euros. L’apport de notre investisseur s’élève à 36.053 euros et le taux annuel effectif global (TAEG qui intègre le total du coût du crédit) du prêt atteint 2,5% (emprunt sur 20 ans).
Notre bien marseillais est autofinancé dès la première année avec un bénéfice locatif net de 66 euros par mois. La rentabilité nette du logement, qui est légèrement en deçà des 7% pendant les 10 premières années, va progressivement augmenter pour dépasser les 9% au bout de 25 ans. Parallèlement, la valeur du bien devrait augmenter de manière spectaculaire, puisque les prix marseillais sont actuellement bien plus bas que dans la majorité des métropoles. 25 ans après l'acquisition, la plus-value pourrait en effet atteindre près de 145.000 euros.
Notre deuxième exemple concerne un T3 de 74 mètres carrés acquis 74.000 euros à Saint-Etienne. Le montant total de l’investissement inclut un budget de travaux d’un montant de 4.050 euros, des frais d'achat de meubles (13.990 euros), les frais de notaire (5.550 euros) et les frais d’agence (9.990 euros). Le montant total de l’investissement atteint 107.580 euros. L’apport de notre investisseur s’élève à 16.137 euros et le TAEG du crédit à 2,5% (emprunt sur 20 ans).
Les revenus locatifs de notre T3 à Saint-Etienne couvrent de justesse les mensualités du crédit et les charges la première année (bénéfice locatif mensuel de 6 euros). La situation va devenir plus confortable pour la bailleur au fil du temps avec un bénéfice net mensuel d’une centaine d’euros au bout de 10 ans. Une fois le crédit remboursé, la rentabilité nette du bien approchera la barre des 9% et le bailleur aura la possibilité d’encaisser un loyer mensuel de 788 euros.
Enfin, notre dernier exemple concerne un T2 de 41 mètres carrés acquis 85.000 euros à Rouen. Le montant total de l’investissement inclut des frais de travaux d’un montant de 9.450 euros, des frais d'achat de meubles (10.990 euros), les frais de notaire (6.375 euros) et les frais d’agence (9.990 euros). Le montant total de l’investissement atteint 121.805 euros. L’apport de notre investisseur s’élève à 18.271 euros, (emprunt sur 20 ans) et le TAEG du crédit à 2,5%.
Notre bien à T2 à Rouen atteint une très belle rentabilité nette de 7% dès la première année, avec un bénéfice net mensuel largement positif (+162 euros). La rentabilité grimpe ensuite de manière spectaculaire pour atteindre plus de 11% après 25 ans. Une fois le crédit remboursé, le bailleur aura la possibilité d’empocher un loyer mensuel de 1.142 euros. La plus-value du bien après 25 ans approche quant à elle la barre des 80.000 euros.
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