Nombre de transactions en chute libre, prix qui s’érodent... Depuis le début de l’année, le marché immobilier est moins dynamique, en raison de l’envolée spectaculaire des taux d’intérêt des crédits. «Ils continuent de progresser et sont actuellement à 4,40% en moyenne sur vingt ans, contre 3% au premier trimestre et 1% début 2022», confie Ludovic Huzieux, fondateur d’Artémis Courtage.
Si cette conjoncture est très défavorable aux acquéreurs de résidence principale, elle l’est un peu moins pour les investisseurs. D’abord parce que ceux qui ont la chance de disposer d’un capital sont en position de force. «Les acquéreurs qui achètent sans condition suspensive de crédit négocient avec des décotes supérieures à la moyenne du marché», affirme Gilbert Chouchana, directeur de Laforêt Paris XIVe. Ensuite parce que ceux qui achètent à crédit peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers. «L’impact de la hausse des taux d’intérêt est donc un peu moindre pour eux», remarque Pierre Brunet, conseiller en gestion de patrimoine chez Alter-Invest.
L’immobilier locatif conserve donc des atouts. C’est aussi le seul actif qui peut être financé à crédit. Et, cerise sur le gâteau, selon le dispositif choisi, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal. Mais, pour que votre opération soit gagnante, il faut désormais prendre quelques précautions. D’abord, investir à long terme et pour plus de dix ans, car le marché ne va pas se redresser tout de suite et, si vous deviez revendre rapidement, vous le feriez certainement à perte !
Deuxième point : il faudra veiller à louer un logement en excellent état et peu énergivore, qui attirera les meilleurs locataires et garantira votre tranquillité. Si vous n’avez pas les moyens d’investir en direct, vous pouvez acheter des parts de SCPI fiscales (Pinel ancien, Malraux, déficit foncier…) qui offrent aussi des réductions d’impôts. Attention, leur rendement est très médiocre (entre 0,5 et 2,5% par an), mais avec un faible ticket d'entrée (à partir de 1 000 euros), elles permettent de remplir et de consommer complètement votre plafond des niches fiscales.
Pinel : un investissement clés en main
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf (10,5%, 15% ou 17,5% en 2023 selon que le bien soit loué respectivement six, neuf ou douze ans, ou 9%, 12% et 14% en 2024). Celui-ci doit être situé dans une zone tendue (grande métropole, villes côtières, proches de la frontière suisse…), les locataires doivent répondre à des conditions de ressources et les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds.
Attention, «la réduction d’impôts ne s’applique pas au-delà de 5 500 euros le mètre carré et de 300 000 euros au total, et elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an», rappelle Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe. Veillez à ne pas dépasser ces plafonds, sinon l’opération perd en rentabilité. Choisissez avec soin votre localisation et évitez les villes où beaucoup de constructions sont sorties de terre, Bordeaux et Nantes en tête, car, dans une dizaine d’années, beaucoup de reventes auront lieu en même temps. En visant les métropoles où le neuf a été construit à plus petite échelle, ou des zones plus éloignées, votre logement aura un avantage concurrentiel (terrasse, ascenseur, parking…) au moment de la revente.
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Pinel + : une réduction plus importante
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + coexiste avec le Pinel. Leur fonctionnement est identique (zonage, engagement de location, plafonds…), mais «comme les programmes éligibles au Pinel + doivent répondre à des normes plus strictes, le taux de réduction d’impôts est plus important», explique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Concrètement, en achetant un logement en Pinel +, vous pourrez réduire vos impôts de 12, 18 ou 21% du prix d’achat pour une location de six, neuf ou douze ans. Vous séduirez aussi les meilleurs locataires, car les logements en Pinel + sont plus confortables et plus écologiques.
Ainsi, en Pinel +, une surface minimale est exigée (28 mètres carrés pour un studio, 45 mètres carrés pour un deux-pièces, 62 mètres carrés pour un trois-pièces, etc.), l’appartement doit avoir un balcon ou un jardin lui aussi d’une taille minimale (3 mètres carrés pour un studio ou deux-pièces, 6 mètres carrés pour un trois-pièces) et, uniquement au-delà de deux pièces, les ouvertures doivent donner sur deux façades d’orientation différentes.
Côté écologie, les règles diffèrent selon la date de permis de construire et celle d’achat, mais elles sont très contraignantes (DPE A ou B), raison pour laquelle il est compliqué de trouver un appartement éligible à un prix intéressant. Si, malgré tout, vous y parvenez, le jeu en vaut la chandelle, car la réduction d’impôts est vraiment plus intéressante que celle du Pinel.
Attention, «les programmes neufs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) sont éligibles au Pinel +», précise Franck Vignaud. Soyez très vigilant sur ce point, car ces secteurs concentrent souvent les problèmes (urbanisme daté, difficultés sociales…). Vous aurez donc du mal à y trouver des locataires avec de bons dossiers.
Malraux : avantage fiscal maximal
Si votre tranche marginale d’imposition est supérieure à 30%, le dispositif Malraux est intéressant. Il permet d’investir dans un immeuble de caractère situé dans un secteur sauvegardé ou protégé, généralement en centre-ville ancien. Il faut ensuite rénover la copropriété et l’appartement, puis louer ce dernier au moins neuf ans, sans plafond ou condition de ressources du locataire. «La réduction d’impôts peut atteindre jusqu’à 30% du montant des travaux, dans la limite de 400 000 euros, étalés sur quatre ans maximum», précise Marcelina Stark, directrice générale d’Angelys Group.
L’avantage fiscal est donc proportionnel au montant du chantier, mais attention à ne pas perdre de vue que le coût de revient du logement à la sortie (prix d’achat plus travaux) est élevé. Mieux vaut donc prévoir de conserver votre logement rénové plus de quinze ans, car les perspectives de plus-values sont inexistantes à moyen terme.
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Trois dispositifs fiscaux passés au crible
Sources : Angelys Group, Le Laboratoire de l’Immobilier
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