La crise s’intensifie dans le monde du logement neuf. Les prix des nouveaux appartements continuent tout d’abord leur course folle, dopés par la hausse des coûts des matériaux, de l’énergie et du foncier… Et parallèlement à cette mauvaise nouvelle pour les acheteurs, les taux de crédit remontent depuis plusieurs mois. En conséquence, leur pouvoir d’achat dégringole. Et voilà comment les promoteurs, jusqu’ici confrontés à une sérieuse pénurie d'offres, se retrouvent désormais à composer avec une inquiétante crise de la demande pour leurs logements. Voilà le contexte morose décrit par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), jeudi 17 novembre, à l’occasion de la publication des chiffres de son observatoire trimestriel.
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Vous souhaitez quelques chiffres pour illustrer leur spleen ? Au troisième trimestre 2022, les ventes totales d’appartements neufs à des particuliers ont dégringolé de 29,3% par rapport au même trimestre en 2021. Le nombre de nouveaux logements proposés à la vente, lui, a chuté de 12,4%. “Il s’agit de notre pire année depuis que nous tenons des statistiques”, résume simplement Pascal Boulanger, le président de la FPI.
Les stocks d’appartements à vendre augmentent
Par ailleurs, les stocks d’appartements neufs à vendre s’accumulent dans les catalogues des promoteurs. Ainsi, au premier trimestre 2022, la FPI comptait environ 82.300 logements à vendre, puis 87.800 au deuxième trimestre, et enfin 90.600 au troisième. “L’offre de logements à vendre remonte assez logiquement en 2022, puisque la baisse de la demande est plus forte que la baisse de l’offre”, explique Marc Villand, le vice-président de la FPI. Pour identifier plus précisément les territoires où le nombre d’appartements à vendre remonte le plus vite, la fédération a demandé à ses observatoires régionaux de recenser les offres de logements à vendre métropole par métropole. Vous pouvez retrouver les résultats de ce recensement à travers notre carte ci-dessous.
Une situation qui pourrait donner lieu à des ristournes
Cette accumulation n’est pas forcément un problème pour les constructeurs… sauf s’il s’agit de logements dont ils cherchent impérativement à se débarrasser. Ainsi, parmi les appartements commercialisés, 49,5% le sont sur plan avant la phase de mise en chantier, 46% sont en construction, et 4,5% sont déjà construits. Ce dernier chiffre est assez inédit : il a augmenté de plus de 50% entre les troisièmes trimestres 2021 et 2022. “On commence à retrouver du stock dur, c’est-à-dire des appartements dont les chantiers sont terminés, mais sont encore invendus”, s’inquiète Marc Villand.
En effet, garder trop longtemps des appartements en queue de programme peut devenir gênant pour un promoteur. Afin de pouvoir financer plus vite de nouveaux projets, les constructeurs n’hésitent donc souvent pas à proposer des ristournes sur ce type de biens. “Pour un promoteur, la motivation d’une offre commerciale est soit de vendre plus vite ses premiers logements pour lancer la construction d’un programme, soit de clôturer les ventes dans une résidence afin de boucler ses comptes”, décrypte Mathieu Morio, le fondateur de la plateforme de vente de logements neufs Gridky.
Néanmoins, tous les promoteurs ne seront peut-être pas capables de proposer de grosses ristournes. Et pour cause, “les constructeurs consentent déjà de plus en plus d’efforts sur leur marge afin de compenser la hausse des prix, et continuer de faire tourner leur outil de production dans un contexte de crise”, insiste le président de la FPI, Pascal Boulanger. Certains grands groupes, néanmoins, proposent déjà quelques gestes. Sur la plateforme Trouver-un-logement-neuf.com, ainsi, “on retrouve des appartements de Bouygues ou de Kaufman & Broad qui proposent des offres commerciales jusqu’au 31 décembre. Habituellement, elles se limitent plutôt à septembre ou octobre”, fait remonter Céline Coletto, la porte-parole du portail. “Ces appartements étaient-ils trop chers, mal situés, ou inadaptés à la demande ? Difficile à dire. Mais une chose est sûre, la demande diminue sur nos plateformes.” Les rares acquéreurs qui recherchent un appartement neuf en cette fin d’année risquent donc de se retrouver seuls et en position de force pour profiter de bonnes affaires.
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