Malgré un marché du neuf en chute libre, où les programmes éligibles aux Pinel et Pinel + se raréfient à mesure qu’approche leur terme, les promoteurs rivalisent de remises en raison d’une accumulation assez inédite du nombre d’invendus, de l’ordre de 30 à 40% ! «Alors que le coût de financement des opérations a flambé et que les délais de commercialisation s’allongent, les opérateurs sont de plus en plus créatifs pour imaginer des promotions : frais de notaire offerts, remise globale sur le prix du bien ou forfait de remise en fonction du nombre de pièces, énumère Alexandre Teitgen, le directeur de l'offre immobilière de Consultim Groupe. L’une de nos filiales vient ainsi d’acquérir le reliquat de stock d’un promoteur, en première couronne de Nancy, avec une décote de 15%.» Dans l’état actuel du marché, une remise correspondant aux frais de notaire, soit 2,5% du prix de vente dans le neuf, est largement insuffisante ! Vous pouvez plus raisonnablement négocier entre 5% et 10% de baisse du prix, voire davantage.
Focalisez-vous sur la qualité du bien
Les promoteurs sont unanimes : assurez-vous en priorité de la qualité du bien, afin de sécuriser l’aspect patrimonial de l’opération – sa valeur au moment de sa revente à terme – plutôt que son seul avantage fiscal. «La priorité reste la qualité et l’emplacement du bien, ainsi que l’existence d’un vrai marché locatif. Et, pour cela, il faut se rendre sur place», recommande Philippe Jung, DG du promoteur immobilier Demathieu Bard. Cette démarche d’investissement implique de se poser les bonnes questions : durée de mise en vente, nombre de lots restants, prestations (terrasse, balcon, jardin), stationnement, etc. «Vérifiez la demande locative dans le quartier auprès des agences immobilières et des petites annonces sur Internet, ainsi que les niveaux des transactions sur la zone cadastrale», ajoute Alexandre Teitgen. En particulier, alors que le Pinel concerne surtout des deux-pièces et trois-pièces, correspondant au gros de la demande locative, évitez les studios, qui souffrent d’un turnover accru des locataires.
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Visez les grandes métropoles et les villes en croissance
Le dynamisme économique et démographique de la commune du bien paraît essentiel pour garantir son attractivité locative. Pour cela, tournez-vous vers des métropoles en croissance, où les besoins de logement sont constants, comme Nantes, Rennes, Bordeaux, Toulouse ou Lyon, ainsi que leurs communes périphériques les plus facilement accessibles en transports en commun et proches des écoles et des commerces. «La crise actuelle de la production de logement va renforcer les bons emplacements. Les lots les mieux positionnés dans les métropoles engendreront davantage de plus-values», insiste Norbert Fanchon, président du Groupe Gambetta.
Certaines villes moyennes, moins chères, sont aussi suffisamment attractives pour garantir une bonne rentabilité à court terme, comme Caen, Saint-Etienne, Perpignan, Brest ou Tours, par exemple. D’autres encore présentent des opportunités particulières, comme Dunkerque et sa voisine Gravelines, dont les besoins en logement vont s’envoler dans les prochaines années, sous l’impulsion des projets de gigafactories et d’EPR. En revanche, les villes trop saisonnières, susceptibles de rencontrer des difficultés de location à l’année, comme certaines stations du littoral ou de montagne, sont plutôt à oublier.
Calculez le rendement
La moyenne des rendements annoncés des dispositifs Pinel oscille entre 3 et 4%, hors avantage fiscal. Mais entre des prix de l’immobilier neuf de 15 à 30% supérieurs à ceux de l’ancien, et des loyers de Pinel plafonnés entre 15 et 20% au-dessous des niveaux du marché, il faut bien faire ses calculs... Pour cela, comparez les rendements nets de charge, de frais de notaire et d’impôts. «Le neuf garantit surtout au moins dix ou quinze ans sans travaux et des normes de classification DPE récentes, alors que l’ancien vous expose à des risques de travaux de ravalement, d’étanchéité ou de chauffage, plaide Philippe Jung. Certaines offres packagées présentent également des garanties locatives, qui peuvent être très rassurantes.»
Vérifiez le sérieux du promoteur
Dans un marché de la construction neuve en difficulté, il faut redoubler de vigilance dans le choix de l’opérateur. «Il faut absolument faire attention au sérieux de la signature du promoteur, car certains délais de construction peuvent atteindre sept ou huit ans et les faillites se multiplient depuis un an…», alerte l’économiste et directeur du Cercle de l’Epargne Philippe Crevel. Assurez-vous également que le programme a toutes les chances d’arriver à son terme... «Pour éviter que l’opération ne tombe à l’eau par manque de financements, vérifiez que le promoteur a bien obtenu une garantie d’achèvement de sa banque», indique Philippe Jung. C’est généralement le cas quand il a déjà vendu 50% de son programme immobilier.
Achetez au bon moment
Vous avez jusqu’au 31 décembre pour signer chez le notaire, même s’il s’agit d’une Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) d’un programme qui ne sera livré que dans deux ans. «Mais il est préférable d’investir maintenant plutôt que d’attendre trois ou quatre mois pour espérer profiter de meilleures remises, car l’acheteur a aujourd’hui plus de choix et de meilleurs emplacements, alors que plus tard, il risque de devoir se contenter d’un rez-de-chaussée exposé nord, sans vue !», conseille Alexandre Teitgen. Néanmoins, il n’est pas exclu que la fin du Pinel crée quelques aubaines. «Si vous pouvez payer en cash, alors il peut être intéressant d’attendre le dernier moment pour profiter des opportunités spéciales que les promoteurs ne manqueront pas de concéder», conclut Norbert Fanchon.
La fiscalité a changé cette année
Les bonnes affaires des promoteurs
(1) Incluant la TVA à 20%. (2) Rendements bruts ne prenant pas en compte les frais, les taxes, etc., et hors avantage fiscal.
Créé pour inciter la construction d’immobilier neuf locatif, le Pinel offre une réduction d’impôts croissante à l'investisseur, selon la durée de location du bien, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré. Les loyers pratiqués doivent aussi respecter des plafonds établis par décret en fonction de la tension existante dans les trois zones (A, B et C) ayant encore accès à ce dispositif.
En 2024, c’est l’avantage fiscal du Pinel qui a été réduit à 9% (contre 10,5% en 2023) pour 6 ans de location, 12% (contre 15%) pour 9 ans, et 14% (contre 17,5%) pour 12 ans. Le Pinel +, qui concerne les logements les plus performants sur les plans environnemental et de la qualité de construction, conserve ses mêmes incitations fiscales cette année: 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
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