Le bénéficiaire d'une promesse de vente peut-il forcer la transaction ?

La réponse de l’avocat : Non, car elle pourra exiger que la transaction se fasse malgré tout. Ce recours a longtemps été impossible pour les acquéreurs qui bénéficiaient d’une promesse unilatérale de vente et qui n’avaient pas encore levé l’option d’achat figurant sur ce type d’avant-contrat : la jurisprudence considérait alors que la rétractation du vendeur ne justifiait que l’obtention de dommages et intérêts. Selon les juges, la survenance d’un tel dédit excluait en eff et «toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir».

Désormais, l’exécution forcée de la vente sera aussi envisageable, comme l’a indiqué la Cour de cassation à un propriétaire qui s’était, de la même façon, rétracté, avant qu’une condition permettant la levée de l’option d’achat (le décès d’une personne occupant le logement) ne se soit réalisée (3e chambre civile, arrêt n° 20-17.554 du 23 juin 2021).

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A cette occasion, les juges ont en effet estimé qu’une promesse unilatérale de vente contenait, outre le consentement du vendeur, «les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente». Et que, dès lors, le promettant «s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation». Ce qui rend logiquement possible, en cas de dédit, l’exécution forcée. Les juges ont toutefois pris soin de signaler que des stipulations contraires pouvaient être prévues à l’avant-contrat. A madame L., donc, de vérifier que tel n’est pas le cas dans la promesse de vente dont elle bénéficie.

Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy.