Location : les cas où le propriétaire peut rompre le bail… et ceux où il ne peut pas

“Nous avons lancé une enquête car depuis quelques mois, nos équipes et les administrations avec lesquelles nous travaillons remarquent que cette question revient plus fréquemment”, rapporte l’ADIL 75. Or, ces congés peuvent viser des locataires “installés depuis plusieurs décennies, qui auront des difficultés à retrouver un logement”, s’inquiète le réseau. Parmi les pistes pouvant expliquer cette situation, l’ADIL 75 évoque l’interdiction prochaine de louer les biens les plus énergivores, qui inciteraient plusieurs bailleurs à se séparer de ces appartements. “Peut-être qu’à Paris, certains bailleurs sont aussi tentés de relouer plus cher afin de contourner l’encadrement des loyers”, soupçonne par ailleurs Michel Fréchet, le président de la Confédération générale du logement (CGL), une association de défense des “usagers du logement”.

Si les constats de l’ADIL de Paris sont préoccupants, il reste toutefois difficile de généraliser ce sujet à l’échelle nationale, et encore plus de le quantifier. “Pour l’instant, parmi les plaintes que nous étudions chaque année, nous ne constatons pas de hausses de litiges liés à des congés locatifs”, prévient ainsi Michel Fréchet. L’association de défense des locataires Consommation Logement Cadre de vie (CLCV) se montre elle aussi prudente. “Nous avons eu quelques remontées locales, mais je ne pourrai pas vous dire si les demandes sont quantitativement supérieures aux autres années”, explique son directeur juridique, David Rodrigues.

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Trois motifs valables pour rompre le bail

En attendant de voir si le phénomène se confirme ou non, il peut être utile de rappeler les cas où le propriétaire a le droit d’adresser un congé à son locataire. C’est simple, il en existe trois : le congé pour revente du logement, le congé pour reprise, et le congé pour “motif légitime et sérieux”. En fonction de la nature de la location (meublée ou vide), le délai de préavis laissé au locataire sera de 3 ou 6 mois.

Il existe toutefois une protection pour les locataires de plus de 65 ans et à ceux ayant à charge une personne de plus de 65 ans, si le locataire présente des revenus inférieurs à un certain plafond de ressource. Ces plafonds peuvent être retrouvés sur le site du ministère de l’Intérieur. Cette protection ne s’applique toutefois pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, s’il a des ressources inférieures aux plafonds cités ci-dessus, ou s’il propose à son locataire une solution de relogement correspondant aux besoins du senior et à ses ressources. Ce logement doit toutefois être similaire et à proximité du précédent.

• Congé pour revente

Dans le cas d’un congé pour revente, le bailleur a l’obligation de proposer en priorité à son locataire d'acheter son bien, lorsque celui-ci est loué vide. En toute logique, il doit alors adresser à ce dernier les conditions de vente et le prix. Cette offre d’achat reste valable deux mois. Si le locataire accepte, après avoir donné sa réponse, la transaction devra alors se réaliser dans les quatre mois si le locataire a recours à un crédit, dans les deux mois dans le cas contraire. Cette priorité d’achat, cependant, ne s’applique pas dans le cas d’une location meublée.

À noter que le bailleur peut aussi choisir de vendre le logement en le laissant occupé par son locataire, sans même être obligé de prévenir ce dernier. Le contrat peut alors se poursuivre dans les mêmes conditions, avec un nouveau bailleur, qui devra toutefois respecter un certain délai avant de pouvoir donner un éventuel congé à l’occupant du logement.

• Congé pour reprise

Ensuite, le propriétaire peut demander un congé pour y loger un proche ou soi-même. Le proche peut être un conjoint, un partenaire ou un concubin. Il peut également être un ascendant (parent, grand-parent…) ou un descendant (enfant, petits-enfants…) du propriétaire ou de son conjoint, un partenaire ou un concubin. Il faudra alors que le propriétaire précise auprès de son locataire la nature du lien avec le bénéficiaire, et justifier le besoin de reprendre du logement.

• Congé pour motif “légitime et sérieux”

Dans ce dernier cas, le propriétaire doit justifier la demande de congé : cela peut être un défaut d’entretien du logement, des troubles du voisinage, des retards de paiements répétés, etc. La nature “légitime et sérieuse” du motif peut cependant être contestée par le locataire devant le tribunal judiciaire.

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Les procédures à respecter

Avant de rompre le contrat, le bailleur doit évidemment en informer son locataire, mais aussi à chacun des co-titulaires du bail, conjoints mariés et ou pacsés, par une lettre de congé. Il doit alors adresser - au choix - une lettre recommandée avec accusé de réception, un acte d’huissier, ou remettre le courrier en main propre contre émargement ou récépissé. L’agence nationale d’information sur le logement (ANIL) précise que le délai de préavis démarre dès le jour de la réception de la lettre. Dans le cas où la lettre recommandée n’aurait pas été remise et renvoyée à son expéditeur, la notification du congé est nulle. Selon le motif du congé, un certain nombre d’informations doivent impérativement figurer dans la ou les lettres envoyées, que vous pouvez retrouver en détail dans le tableau ci-dessous.