Location saisonnière : définition, règles et contrat

Qu’est-ce qu’une location meublée saisonnière ?

Location saisonnière : définition

La location saisonnière n’a pas d’existence légale. On l’utilise par abus de langage pour désigner une location de courte durée. Mais le terme légal à employer est « meublé de tourisme ». Il s’agit d’un contrat de bail par lequel un propriétaire met son bien à disposition d’un ou plusieurs locataires le temps d’un séjour de vacances ou d’un week-end.

La location d’une maison ou d’un appartement meublé pour les vacances ou un week-end

Le logement est loué meublé afin de faciliter l’installation immédiate et généralement de courte durée des voyageurs. Il peut s’agir d’une maison, d’un gîte, d’une villa, d’un appartement dans une résidence…

Qu’impose la nouvelle loi sur les locations saisonnières de 2025 ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », entrée en vigueur le 1er janvier 2025, impose de nouvelles règles strictes concernant les locations saisonnières en France. Cette législation vise à réguler l’activité des meublés de tourisme pour préserver le marché locatif d’habitation.

Une limitation de la durée de location

Les communes peuvent désormais limiter la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant. Cette mesure s’applique sur simple délibération motivée du conseil municipal. À Paris, cette limitation est déjà en vigueur depuis janvier 2025.

Une nouvelle régulation au niveau local

Les maires disposent de nouveaux pouvoirs. Ils peuvent ainsi définir des quotas de meublés de tourisme ou réserver certains secteurs de leur plan local d’urbanisme (PLU) aux résidences principales, voire étendre le règlement de copropriété pour interdire les meublés de tourisme, avec un vote à la majorité des deux tiers des copropriétaires.

Une déclaration obligatoire

Depuis le 1er janvier 2025, la déclaration en mairie est obligatoire pour toutes les locations meublées de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Cette déclaration sert à avoir un numéro d’enregistrement à mentionner dans les annonces. Les plateformes de réservation sont tenues de vérifier ce numéro.

Des sanctions renforcées

La loi prévoit des amendes administratives en cas de non-respect des nouvelles règles :

• 10 000 euros pour défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme.
• 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De nouvelles exigences énergétiques

Depuis le 1er janvier 2025, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est requis pour les meublés de tourisme. Seuls les biens classés de A à E peuvent être mis en location saisonnière. À partir du 1er janvier 2034, seuls les biens classés de A à D seront autorisés à la location.

Une fiscalité modifiée

La loi modifie également le régime fiscal des revenus issus de la location meublée touristique :

• 50 % d’abattement pour les biens classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700 euros de revenus locatifs annuels.
• 30 % d’abattement pour les biens non classés, avec un plafond de 15 000 euros de revenus locatifs annuels.

Quel est le meilleur statut pour louer en location saisonnière ?

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de LMNP offre un régime fiscal attrayant avec la possibilité d’amortir le bien et de déduire certaines charges. Il est destiné aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel. Certains seuils de revenus locatifs sont à respecter pour rester dans le régime LMNP, et les démarches administratives peuvent être un peu complexes.

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Adapté aux personnes générant des revenus locatifs élevés, le statut LMP offre la possibilité de déduire plus de charges et d’amortissements, et éventuellement d’échapper à la cotisation sur les plus-values. Les conditions pour être considéré comme LMP sont néanmoins strictes et le régime est plus contraignant sur le plan fiscal et social.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI permet de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs associés, offrant une grande souplesse dans la gestion patrimoniale. Toutefois, les revenus de la location saisonnière sont imposés au niveau de chaque associé selon leur quote-part, et il peut y avoir des formalités administratives supplémentaires.

Quelles sont les règles à respecter en matière de location saisonnière ?

Tant le bailleur que le ou les futurs locataires ont des obligations strictes en matière de location saisonnière. En voici les principales.

Obligations à charge du bailleur

Le bailleur doit avant toute chose fournir un écrit aux locataires potentiels précisant (arrêté du 16 mai 1967) :

• ses propres coordonnées ou celle de son agence immobilière ;
• la description du logement (nombre de pièces, superficie, équipements…) ;
• état d’entretien ;
• sa situation géographique (lieu, proximité des transports, centre-ville, commerces…) ;
• le prix de la location et les modalités de versement.

Par la suite, une fois le contrat signé, le bailleur doit mettre le bien à disposition aux dates convenues et répondre des réparations qui deviendraient nécessaires en cours de location.

Obligation de rédiger un écrit de particulier à particulier ou avec une agence

L’écrit peut être formalisé par un simple échange de mails ou de lettres. Un document sous forme de contrat (avec clauses) n’est donc pas exigé, même s’il est préférable. S’il y a un contrat, celui-ci peut être signé entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, et doit être souscrit en deux exemplaires.

Lorsque le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, il doit aussi préciser les conditions fixées pour sa rémunération (versement, montant, partage du coût…). L’écrit peut être formalisé par un simple échange de mails ou de lettres. Un document sous forme de contrat (avec clauses) n’est donc pas exigé, même s’il est préférable.

Obligations à charge du locataire

Le locataire est tenu d’utiliser le logement de manière paisible, sans causer de troubles. Il doit répondre des dégradations qui seraient intervenues de son fait. Le contrat signé doit aussi être respecté. Il peut par exemple, fixer un nombre maximal d’occupants. Idem en cas de restrictions comme celles portant sur les animaux domestiques : le locataire doit s’y conformer.

Comment louer un bien en location saisonnière ?

Les informations obligatoires du bail de location saisonnière

L’accord des parties doit être établi par écrit. Il doit contenir à titre principal :

• la durée de la location (nombre de jours/nuits) ;
• l’identité des parties (bailleur et locataire) ;
• les caractéristiques du bien (adresse, superficie habitable, mobilier avec description de l’agencement, catégorie de logement si classé, équipements et services à disposition, inventaire du mobilier) ;
• le coût de la location et ses modalités de paiement (dont arrhes, acomptes et dépôt de garantie) ;
• le montant prévisionnel pour la taxe de séjour ;
• les éventuelles conditions d’annulation de la réservation.

Spécifier le nombre d’occupants et l’interdiction ou non d’animaux

Le contrat doit préciser le nombre maximum d’occupants autorisés dans le logement. Cela permet d’éviter que le bien soit surchargé et de respecter les normes de sécurité et d’hygiène. De même, il est essentiel de définir si des animaux de compagnie sont autorisés ou non. Si oui, il peut être nécessaire de préciser le nombre et le type d’animaux (chien, chat, etc.).

Réaliser un état des lieux

Il est fortement recommandé de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie de la location afin de préserver les droits du bailleur et du locataire et d’éviter tout contentieux en cas de dégradation. Ce document permet de vérifier l’état du bien avant et après la location.

Quel contrat utiliser pour une location saisonnière ?

Contrat de bail de location

Le bail de location saisonnière est un contrat écrit entre le bailleur (propriétaire) et le locataire (personne qui occupe le bien) pour une période de location temporaire. Ce contrat doit être signé par les deux parties avant le début de la location et doit respecter les conditions de location spécifiques aux meublés de tourisme.

Modèle de contrat de location de vacances entre particuliers

Voici un modèle succinct présentant les principales clauses en matière de location saisonnière.

Nom/Prénoms du bailleur – ci-après désigné « le bailleur », domicilié (adresse)

Noms/Prénoms du ou des locataires - ci-après désigné « le ou les locataires », domicilié(s) (adresse)

Objet de la convention

Le présent contrat a pour objet la location du bien sis (adresse du logement), dont la description est la suivante :

• Superficie.
• Nombre de pièces.
• Équipements (internes et externes).
• Situation géographique du logement (transports/centre-ville…).
• Durée de la location.

Le présent contrat prend effet le (date). La location du bien est consentie pour une durée de (nombre) jours/nuits à dater du (date).

À l’expiration du terme, le contrat cesse de plein droit sans que le bailleur ait à notifier son congé aux locataires. Ceux-ci doivent quitter les lieux au plus tard à (heure de départ).

Prix et modalités de versement

Le bien est loué au tarif de (tarif journalier) ou/le bien est loué pour la somme totale de (montant). Ce prix englobe le paiement des charges locatives. Le paiement doit intervenir le (date). Le bailleur remettra au locataire une quittance pour la somme acquittée.

Si des arrhes ou acomptes ont été versés : la somme de (indiquer le prix) versée à titre d’arrhes/acompte sera déduite du prix ci-dessus annoncé.

La taxe de séjour est en sus à régler pour la somme de (montant) par personne.

Obligations des parties

La mise à disposition du bien s’accompagne du respect d’un certain nombre d’obligations de la part du/des locataires. Celles-ci figurent en annexe au présent contrat (conditions générales/règlement intérieur).

Éventuellement : le nombre d’occupants maximum pour le logement est fixé au nombre de (chiffre). Les animaux domestiques sont interdits/tolérés.

De son côté, le bailleur s’engage à accomplir les réparations urgentes qui s’avéreraient nécessaires en cours de location afin de garantir la jouissance paisible des occupants.

État des lieux

Un état des lieux d’entrée et de sortie sera réalisé à l’arrivée et au départ des locataires. Établis en double exemplaire, ils seront annexés au présent contrat. Un inventaire des équipements présent dans le logement y est joint.

La présente convention est réalisée en autant d’exemplaires que de parties, soit (nombre).

Le (date) à (lieu)

Signature du bailleur et Signature du/des locataires

Vous pouvez également remettre en annexe à vos locataires des recommandations de nature touristique (restaurants, balades…).

Faut-il prendre une assurance lors d’une location saisonnière ?

Une assurance spécifique

En général, une assurance pour une location saisonnière est exigée de la part du ou des locataires par le loueur. Il est en droit de le faire. Certaines plateformes de location proposent des assurances ou des protections spécifiques aux hôtes et aux locataires. Ces assurances peuvent couvrir les dommages matériels, les accidents ou même la perte d’usage du bien.

L’assurance habitation

Pas de panique : vous êtes habituellement couverts par votre assurance habitation qui contient une extension « responsabilité civile ». Celle-ci s’applique généralement aux éventuels problèmes rencontrés dans le cadre d’une location saisonnière. Vérifiez bien votre contrat à cet effet.

Le prix d’une location saisonnière est-il encadré ?

Un prix fixé librement

En France, le prix des locations saisonnières n’est pas encadré par la loi. Contrairement à la location classique, pour laquelle les loyers peuvent être plafonnés, les prix des locations saisonnières sont fixés librement par les propriétaires ou les gestionnaires de biens. Cependant, il existe certaines régulations et pratiques à connaître.

Les critères pris en compte

Évidemment, il dépend de nombreuses variantes :

• Taille du logement.
• Époque de l’année de la location saisonnière.
• Spécificités du bien.
• Équipements…

Il varie aussi d’une région à l’autre et en fonction du type de séjour (courte ou longue durée). Il arrive aussi que certains loueurs fassent varier le prix du logement en fonction du nombre d’occupants. Ce n’est ni obligatoire, ni interdit.

Quel est le nombre de jours à ne pas dépasser dans le cadre de la location saisonnière de sa résidence principale ?

Une limite de 120 jours

En France, le nombre de jours à ne pas dépasser pour la location saisonnière de sa résidence principale est de 120 jours par an. Cette règle s’applique aux propriétaires d’une résidence principale qui souhaitent louer leur bien de manière saisonnière (meublé de tourisme) pour une période déterminée.

Attention aux régulations locales

Certaines communes peuvent adopter des règles spécifiques pour limiter la location à 90 jours maximum ou encadrer davantage les locations saisonnières. Par exemple, à Paris, la réglementation est particulièrement stricte, avec des obligations supplémentaires en matière d’enregistrement et de déclaration.

Quelle fiscalité s’applique à la location saisonnière ?

Déclarer les loyers et les charges perçus

Les loyers qui sont perçus par le bailleur dans le cadre d’une location saisonnière sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), tout comme dans le cadre d’une location meublée de longue durée.

Choisir son régime d’imposition

Le propriétaire doit déclarer les loyers et les charges perçus aux impôts. Il a le choix entre :

• le régime d’imposition forfaitaire (appelé aussi micro-entreprise ou micro-bic) ;
• le régime d’imposition réel.

À noter que les seuils ne sont pas les mêmes en fonction du type de location.

Airbnb, Abritel, Gîtes de France : quelle plateforme pour faire de la location saisonnière ?

Le choix du meilleur site pour faire de la location saisonnière dépend de plusieurs facteurs, dont la localisation du bien, la cible, et les préférences en termes de services et de coûts. Parmi les sites les plus populaires et réputés pour la location saisonnière, on peut citer :

• Airbnb ;
• Booking.com ;
• Vrbo (anciennement Abritel/HomeAway) ;
• Le Bon Coin ;
• Tripadvisor Rentals (FlipKey).

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