Un beau projet d’achat immobilier peut virer rapidement au cauchemar. Cette mésaventure est arrivée à un couple qui avait acheté en septembre 2015 un appartement en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), selon une décision du 8 juillet 2025 du tribunal judiciaire de Paris, analysée par Christophe Sanson, avocat au barreau des Hauts-de-Seine. Un peu plus d’un an plus tard, en décembre 2016, le promoteur livre l’immeuble. Le couple a à peine pris possession de son bien qu’en janvier 2017, il se plaint, auprès du promoteur et du syndicat des copropriétaires, de nuisances sonores très importantes et récurrentes. Et pour cause ! Situé au rez-de-chaussée, leur appartement se trouve au-dessus de la sous-station technique de chauffage et de ventilation de la résidence…

Le couple assigne alors en référé le promoteur et le syndicat auprès du tribunal de judiciaire de Paris, en demandant la réalisation d’une expertise judiciaire, qu’ils obtiennent. Bruits d’eau, montée en pression de machines, ventilation… L’expert conclut à des nuisances sonores «avérées», jusqu’à quatre fois supérieures aux niveaux réglementaires, «24h/24 et 7j/7» et juste en dessous de l’unique chambre, lieu de repos par définition.

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Un logement impropre à sa destination

Dans la foulée, le couple assigne à nouveau le promoteur et le syndicat des copropriétaires en justice, afin d’obtenir la réalisation d’une étude des travaux à mener pour remédier à cette situation, la réalisation de ces travaux, puis d’une étude destinée à vérifier que les nuisances sonores sont retombées à un niveau tolérable. Le couple demande également à être indemnisé au titre de son préjudice de jouissance de l’appartement et de son préjudice moral.

«Au regard de leur ampleur, les nuisances sonores rendent l'ouvrage (l’appartement) impropre à sa destination», estime le juge. Or, selon l’article 1792 du Code civil, «tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent sa solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination». Concrètement, dans les 10 ans suivant la livraison d’un immeuble neuf, les acquéreurs victimes de malfaçons graves peuvent exiger du promoteur qu’il les répare ou les indemnise.

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54 201 euros d’indemnisation du préjudice de jouissance

Dans le cas de notre couple, la responsabilité du promoteur était engagée au titre de cette garantie décennale. Celle du syndicat a été engagée au titre de «sa qualité de gardien des parties communes», explique maître Sanson. Le syndicat des copropriétaires et le promoteur ont été condamnés par le juge à procéder à la réalisation des études et travaux demandés, dans des délais bien précis, compris entre 30 et 120 jours pour les différentes étapes.

Le tribunal les a également condamnés à verser 54 201 euros au couple afin de l’indemniser du préjudice de jouissance de son logement, et 6 000 euros en réparation de son préjudice moral. Soit un total d’un peu plus de 60 000 euros. L’histoire ne dit pas si la dernière étude a confirmé le retour des nuisances à un niveau acceptable…