Continuer à louer une passoire thermique peut aujourd’hui coûter très cher, parfois dès le renouvellement du bail.
Dans les agences, les premiers effets sont déjà visibles. « On a pas mal de propriétaires bloqués au moment du renouvellement du bail à cause du DPE », observe Elie Sakoun, directeur associé de l’agence La vie immobilière à Paris. Tous les profils sont concernés : certains manquent de moyens, mais d’autres ont simplement tardé à engager les travaux ou attendent le dernier moment pour arbitrer.
Des sanctions multiples et cumulatives
Premier risque : le juge peut contraindre le bailleur à réaliser des travaux de rénovation énergétique. À défaut, une réduction de loyer peut être imposée, en fonction de la perte de confort subie par le locataire. Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : impossible de les augmenter, même en cas de relocation. Une contrainte qui pèse directement sur la rentabilité.
Autre levier, plus méconnu : la suspension des aides au logement. En cas de non-décence énergétique, la Caisse d'Allocations Familiales peut interrompre le versement des APL pendant une durée pouvant aller jusqu’à 18 mois, réduisant les revenus locatifs lorsque ces aides sont versées au bailleur. Ces règles s’inscrivent dans le cadre fixé par les services publics qui précisent les critères de décence énergétique et les obligations des bailleurs.
Un contrôle indirect, souvent déclenché par le locataire
En pratique, ces sanctions ne reposent pas sur un contrôle systématique : le DPE est fourni au locataire, sans vérification régulière de l’administration. Le DPE reste valable 10 ans et n’a donc pas à être refait à chaque renouvellement, sauf s’il est devenu obsolète. En revanche, un mauvais classement peut suffire à remettre en cause la location.
Dans les faits, les situations sont le plus souvent déclenchées par les locataires eux-mêmes, qui peuvent contester la décence du logement ou saisir la justice. De son côté, la Caisse d'Allocations Familiales peut également intervenir en suspendant les aides, ce qui oblige le propriétaire à engager des travaux.
Dans ce contexte, les agents immobiliers jouent un rôle de relais. « On informe systématiquement les propriétaires des risques et on les incite fortement à se mettre en conformité », explique Elie Sakoun. Une pédagogie qui commence à porter ses fruits, avec une prise de conscience croissante chez les bailleurs.
Des arbitrages de plus en plus radicaux
Face à ces contraintes, certains propriétaires changent de stratégie. « On a eu pas mal de ventes liées à ça, notamment sur des petites surfaces dont les propriétaires ne voulaient pas engager les travaux », explique Elie Sakoun. Si la question financière reste centrale, elle n’est pas toujours déterminante : certains bailleurs attendent encore le dernier moment avant d’agir, quitte à se retrouver bloqués au renouvellement du bail.
Le risque principal reste toutefois financier. « Le vrai risque, c’est de ne plus pouvoir louer, et de se retrouver avec une charge supplémentaire non anticipée », souligne le professionnel. Autrement dit, une perte de revenus locatifs potentielle, qui peut peser lourdement sur l’équilibre du bien.
Un calendrier qui se durcit et des coûts à anticiper
En France, 5,4 millions de logements sont considérés comme des passoires énergétiques, soit 14,4 % du parc immobilier. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, ceux classés F en 2028 et les E en 2034.
Les travaux prioritaires — isolation, chauffage — représentent un budget de 10 000 à 40 000 euros selon les cas. Plusieurs dispositifs cumulables (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie, éco-PTZ, déficit foncier) peuvent financer jusqu’à 90 % du coût selon les revenus. Un bonus de 1 500 euros est également prévu en cas de sortie des classes F ou G, et peut atteindre jusqu’à 20 000 euros pour une rénovation globale.
Anticiper reste clé : engager les démarches environ un an avant l’échéance permet d’optimiser les aides et de comparer les devis. Encore faut-il bien cibler les travaux : agir uniquement sur le chauffage sans traiter l’isolation ou les fenêtres limite fortement l’efficacité. Dans un appartement, la performance dépend aussi de l’immeuble et de la copropriété.
Toutefois, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), entrée en vigueur le 1er janvier 2026, pourrait jouer en faveur de certains propriétaires, en permettant à certains logements d’obtenir une meilleure étiquette énergétique sans travaux, grâce à un nouveau mode de calcul. Pour ceux qui resteraient classés comme passoires énergétiques, la réalisation de travaux suivie d’une réévaluation du DPE reste indispensable pour sécuriser la location. À mesure que le calendrier avance, une chose se confirme : l’inaction coûte déjà plus cher que les travaux.
