Passoires thermiques : les décotes dans les 20 plus grandes villes de France

A Paris par exemple, le poids des logements classés F et G représente, selon les données de Guy Hoquet, 23,8% des biens vendus en 2023, les décotes y sont donc minimes. Mais ce n’est bien sûr pas la seule raison, la particularité des biens immobiliers de la capitale est aussi à prendre en compte. «Il s’agit d’appartements haussmanniens avec moulures au plafond, parquet, façade en pierre de taille... Des biens de charme, très demandés, peu importe la note énergie», observe Delphine Herman, directrice des relations extérieures pour le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet. Selon leur étude (lire l’infographie ci-dessous), vous pouvez cependant envisager une décote de plus de 6% sur le prix de vente pour les passoires thermiques parisiennes.

Ensuite, il faudra jouer sur les spécificités des différents départements où vous voulez acheter. «Dans les villes de Seine-Saint-Denis (93), par exemple, vous avez finalement beaucoup de logements construits après les années 1990, donc mieux isolés. Il faut aller en deuxième couronne de région parisienne pour trouver les décotes les plus intéressantes sur les appartements», précise Delphine Herman. Autre option, miser sur les appartements très grands, d’environ 150 à 200 mètres carrés: «Plus le logement est grand, plus le montant des travaux va être important. Sur ces biens, les prix peuvent alors reculer jusqu’à 25% s’ils sont classés G et mis en vente depuis près d’un an», ajoute Yann Jéhanno.

Au moment d’argumenter pour faire baisser le prix, appuyez-vous sur le DPE. Il liste l’ensemble des travaux à réaliser pour sortir un bien de la catégorie F ou G et l’amener vers les catégories supérieures. «Les acheteurs peuvent donc chiffrer le montant des travaux et demander qu’il soit déduit du prix de vente, ce qui marche souvent, car les vendeurs n’ont pas le choix», constate Fabienne Herfray, directrice de l’agence Vaneau Boulogne.

140 000 logements bientôt sortis de la catégorie passoires énergétiques ?

Mais, avant de lancer vos travaux, prenez le temps de vérifier que la note F ou G du DPE fourni est juste. Elle peut en effet être sensiblement améliorée pour des logements de moins de 40 mètres carrés, identifiés comme étant des passoires énergétiques. Pour savoir ce qu’il en est, vous pouvez, depuis la mi-février, aller sur le site Observatoire-dpe-audit.ademe.fr et y indiquer les 13 chiffres du numéro Ademe de votre DPE, pour connaître la nouvelle note du logement. «On s’est rendu compte que plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire (taille du ballon, entre autres) pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants», justifiait le 12 février 2024, dans Le Parisien, le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu. La mise en place de ce correctif pourrait conduire à sortir près de 140 000 logements de la catégorie des passoires énergétiques.

Ayez néanmoins à l’esprit que rénover une passoire énergétique n’est pas une partie de plaisir ! Pendant que vous négociez la décote sur le prix de vente, veillez à trouver dans le même temps des artisans reconnus garants de l’environnement (RGE) pour les réaliser. Ce label est essentiel si vous souhaitez obtenir des aides à la rénovation comme le dispositif national MaPrimeRénov’ ou des aides locales, et ainsi faire des économies.

Précisons que le carnet de commandes de ces entrepreneurs est souvent plein et qu’ils sont de moins en moins nombreux sur le territoire (61 192 entreprises certifiées RGE en 2024 selon l’Ademe, contre 65 095 en 2022). «Il faut impérativement trouver la personne chargée des travaux avant de se lancer dans votre projet. D’autant que, avec l’inflation, la durée de vie des devis est courte», précise Yann Jéhanno. Le temps que vous obteniez l’accord de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), l’organisme concerné, le devis qui conditionne le montant des aides pourrait avoir été revu à la hausse. Notons que le gouvernement et les principales organisations professionnelles du bâtiment se sont récemment mis d’accord pour limiter «aux subventions les plus élevées» l’obligation de recourir à un artisan RGE. Des annonces plus précises devraient être délivrées mi-mars 2024 (nous avions déjà mis sous presse), pour une mise en application dans les mois qui suivent.

Des aides plus généreuses en 2024

Le gouvernement a réformé le dispositif MaPrimeRénov’ fin 2023, pour inciter davantage de propriétaires à faire des travaux. Voici une simulation pour faire passer une maison de 100 mètres carrés de G à D pour un ménage éligible à MaPrimeRénov’ (revenus annuels compris entre 31 890 et 44 907 euros), dans le Cher.

Renseignez-vous avant d'acheter ou entreprendre des travaux

Reste à estimer le montant des travaux à réaliser. Pour ce faire, vous pouvez vous appuyer sur certaines applications comme Team Travaux ou encore Koutravo. Il vous suffira d’entrer les informations liées au logement et les travaux visés pour obtenir un devis gratuit en quelques clics. Pour le montant des aides qui vous seront délivrées, vous pouvez utiliser les simulateurs de sites spécialisés comme Effy ou Heero. Là encore, vous obtiendrez une estimation après avoir donné des informations liées à votre revenu fiscal, la composition de votre foyer et des travaux à réaliser.

Attention si vous investissez en copropriété ! Demandez-vous si les travaux à réaliser nécessitent l’aval de tous les copropriétaires. Isolation des murs par l’extérieur, changement des fenêtres, chauffage collectif… tous ces chantiers ne pourront en effet être menés que si la copropriété dans son ensemble les vote. Au moment d’acheter, vous avez accès en amont aux procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Consultez-les afin de connaître l’état d’esprit de la copropriété. Est-elle en train de s’engager sur des travaux de rénovation à l’échelle de l’immeuble ou pas du tout ? Si la réponse est non, vous risquez d’investir sans pouvoir sortir le bien de la catégorie des passoires énergétiques.

Portez également votre attention sur la situation financière de la copropriété. Plus cette dernière est endettée, moins il y a de chances pour qu’elle vote à l'avenir des travaux de rénovation énergétique suffisants. Le mieux est de choisir en priorité des appartements qui ne nécessitent que des travaux sur lesquels vous avez la main. Les biens avec un ballon d’eau chaude et des chauffages individuels sont plus adaptés, vous pouvez intervenir sur ces deux équipements sans le feu vert de la copropriété. Vous n’aurez plus ensuite qu’à obtenir son accord pour poser du double vitrage, ce qui ne pose généralement pas de problème. Limitez, autant que faire se peut, l’isolation par l’intérieur, qui vous fait perdre en superficie : «En partant sur certains isolants d’une épaisseur de 5 centimètres, on peut éviter trop de perte en surface. La diminution moyenne observée chez nos clients est d’environ 4%», rappelle Baudouin de La Varende, cofondateur d’Ithaque, spécialisé dans la rénovation énergétique.

Prudence aussi avec les biens situés sur les sites patrimoniaux remarquables ou ceux protégés par les architectes des Bâtiments de France. Pour les identifier, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune dans laquelle vous achetez. Les travaux de rénovation énergétique pour ces logements, s’ils portent atteinte à l’aspect extérieur du bien, doivent obtenir l’aval des architectes des Bâtiments de France, après le dépôt en mairie d’une déclaration préalable de travaux. Les modifications doivent impérativement conserver une certaine harmonie architecturale liée au secteur protégé. De quoi ralentir le début du chantier et multiplier par trois ou quatre le montant de la rénovation, puisqu’il faudra recourir à des artisans spécialisés ou à des matériaux plus nobles…

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En région, les étiquettes F et G font plonger les prix

Décote ou surcote pour les biens dotés d’un DPE F ou G par rapport au prix moyen du mètre carré constaté en janvier 2024 en régions et dans les principales villes.

Une tendance globale à la baisse. C’est ainsi que l’on pourrait résumer l’appréciation des passoires énergétiques sur le marché français. A l’échelle nationale, comme le constate le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet, les biens classés F ou G subissent une décote moyenne de respectivement 13,7% et 18,2 % par rapport au prix de vente. Mais le diable se niche dans les détails et toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne.

Dans le sud de la France, en Corse et dans la région Paca, les décotes peuvent dépasser les 30% pour les maisons et appartements énergivores. «Sur ces marchés, on trouve beaucoup de maisons en pierre, particulièrement bien isolées, qui rafraîchissent l’été et réchauffent l’hiver. Les vraies passoires sont moins nombreuses et donc pénalisées», nous explique-t-on chez Guy Hoquet.

Mais rien n’est systématique en matière de performance énergétique. Les villes et régions où le marché est particulièrement tendu et qui possèdent des logements charmants sur le plan architectural mais peu performants sur le plan thermique enregistrent des surcotes pour les passoires. Les propriétés angevines ou bordelaises et leur beau bâti mal isolé sont orientés à la hausse sur les passoires F et G (+2,2% pour Angers et +0,5% pour Bordeaux)...

En Ile-de-France, où elles représentent 15% du marché, les passoires énergétiques enregistrent des hausses de 4%. Quant à Paris, si les biens classés F et G voient leur montant reculer (-6,1%), c’est davantage dû au retournement de marché dans la capitale que spécifiquement à l’étiquette énergie des biens. Rappelons que, selon les notaires de Paris Ile-de-France, les prix dans la Ville Lumière reculent de 6,7% sur un an.