Inflation, crise énergétique, hausse des taux d’intérêt, construction en berne face à une demande en augmentation continue… L’état des lieux dressé par Loïc Cantin, le nouveau président de la Fnaim, à l’occasion du congrès annuel de la fédération qui se tenait mardi 6 décembre, résonne comme un cri d’alarme. Il pose en tout cas les jalons d’une année cruciale à venir en matière de politique de l’habitat, pour éviter la crise du logement que tout le monde redoute. Mais de toutes les craintes exprimées par le syndicat des professionnels de l’immobilier, l’une se fait particulièrement pressante : la mise en œuvre de la loi Climat et résilience de 2021 et de son calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques.
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Dès le 1er janvier 2023, en effet, les logements consommant plus de 450 kilowattheures d’énergie par mètre carré et par an seront exclus du marché locatif. Mesure qui s’étendra à tous les logements classés G en diagnostic de performance énergétique (DPE) à compter du 1er janvier 2025, puis aux logements F à partir du 1er janvier 2028. En tout, ce sont près de 1,6 million de logements privés, actuellement loués, qui devront donc être rénovés avant 2028 pour se maintenir dans le parc. Un calendrier impossible à tenir pour les bailleurs, selon la Fnaim. “Il va devenir inévitable de détendre un calendrier qui est tout simplement intenable, tant pour les propriétaires que pour les entreprises susceptibles de réaliser ces travaux, et pour nos équipes, gestionnaires de copropriété”, tranche le président tout juste élu.
La question des copropriétés est certainement la plus délicate mais la plus importante à régler, puisque 63% des passoires thermiques actuellement louées s’y trouvent. Seulement, pour l’heure, les mécanismes de soutien et d’accompagnement ne semblent pas encore répondre à la complexité et au coût des travaux. Au premier semestre 2022, seules 82 copropriétés ont sollicité le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété pour engager des travaux collectifs, soit quelque 4.300 logements. “La charge financière de ces travaux est aujourd’hui estimée entre 25.000 et 40.000 euros par logement collectif, [un coût] que de nombreux bailleurs aux faibles revenus ne pourront engager”, souligne Loïc Cantin. La Fnaim renouvelle son appel à suspendre l’indécence énergétique (et donc l’interdiction de louer) d’un bien le temps que soit exécuté le plan pluriannuel de travaux de la copropriété, une autre obligation mise en place par la loi Climat et résilience.
Un plan d’action pour le parc locatif
Mais le ministre du Logement, en visite au congrès, reste inflexible. “Tenir le calendrier, c’est ne pas entamer la crédibilité de la parole publique”, répond Olivier Klein. “La marche est haute, mais elle n’est pas insurmontable”, affirme celui qui veut en outre renforcer la performance des travaux entrepris. “Pour cela, nous avons augmenté le budget dédié à MaPrimeRénov’ et nous réfléchirons dans les prochains mois à la montée en puissance de MaPrimeRénov’ Copropriétés, afin de baisser au maximum le reste à charge des plus modestes pour des travaux de rénovation à l’échelle de la copropriété”, indique-t-il.
Le ministre appelle (une nouvelle fois) à la mobilisation générale et donne rendez-vous à tous les acteurs au début de l’année 2023, pour le lancement d’une “feuille de route propriétaires bailleurs”. Objectif : accélérer l’éradication des passoires énergétiques dans le parc locatif tout en accompagnant davantage les propriétaires bailleurs. Ce plan d’action vise d’abord à améliorer la connaissance du parc, à mesurer les avancées en matière de rénovation, puis à mieux informer les propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover leurs passoires thermiques. Il consistera ensuite à simplifier leurs parcours de travaux, en mobilisant tous les acteurs de la chaîne.
Un comité de pilotage réunissant l'État, les notaires, les professionnels de l’immobilier, l’Agence nationale de l’habitat (Anah), l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), les représentants des bailleurs et des locataires, s’installera dès le mois de janvier, puis se réunira trois à quatre fois par an. Le gouvernement espère recueillir des propositions concrètes lui permettant de tenir ses objectifs. Les banques, dont le manque d’engagement est régulièrement pointé, seront elles aussi de la partie. “Trop d’établissements bancaires rechignent à financer des travaux de rénovation en copropriété. Je [les] réunirai début janvier pour engager le dialogue et trouver des solutions”, promet Olivier Klein.
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