Capital : En Ile de France, on estime que 4,5 millions de mètres carrés de bureaux sont désormais vides, soit 2 millions de plus qu’en 2019, avant la crise du Covid. La vacance est donc généralisée ?
Xavier O’Quin : Il faut principalement distinguer trois zones, à commencer par celle dite QCA, le quartier central des affaires parisien, où les loyers se tiennent bien, et où la vacance, quasi-nulle, n’est souvent due qu’à des périodes de rénovation des bâtiments. Ce secteur a même tendance à s’étendre à de nouveaux arrondissements de la capitale, comme le 9ème. Il y a par ailleurs des zones où les bureaux manquent de centralité, d’horizontalité, et d’espaces extérieurs. Et dont les immeubles ne sont plus adaptés, comme à Levallois-Perret, par exemple, une ville qui, avec de nombreuses surfaces de seulement 2 000 mètres carrés, affiche 15% de vacance. Une pression à la baisse des loyers s’y ressent. Enfin, il y a les quartiers aux immeubles désormais désignés comme «zombies», des paquebots pas du tout construits au bon endroit, comme on en trouve à Rueil 2000, ou à Aubervilliers. Lorsqu’ils sont situés à plus de 800 mètres des transports, les employeurs rechignent en effet à y envoyer leurs collaborateurs. Pour ces gros immeubles en cœur d’îlot, difficilement transformables, les bailleurs consentent pour l’heure de grosses remises de loyer.
Ne pourrait-il pas y avoir un retour à meilleure fortune ?
Certains font en effet le pari qu’à terme, la tendance au télétravail va reculer, et que cela réduira donc la demande pour des bureaux en flex office. Tout comme il est envisageable que la pénurie de main d’œuvre finisse par se résorber, et donc que l’exigence de centralité des adresses, formulée par les employeurs pour attirer et retenir leurs collaborateurs, fléchisse. Mais les changements en cours depuis le Covid ont l’air profonds, et les bailleurs réfléchissent de plus en plus à transformer ces bureaux obsolètes, pour les adapter à de nouveaux usages, comme, en matière d’habitation, le coliving ou bien, en matière d’usage tertiaire, l’activité hôtelière.
Justement, c’est le plus souvent au logement que l’on pense lorsqu’il s’agit de recycler des bureaux vides ou obsolètes…
Sauf que les maires y sont souvent opposés : comme ils ne peuvent plus compter sur la taxe d’habitation, désormais supprimée, ils craignent donc, avec cette transformation de bureaux en logements, de voir disparaître de nouvelles recettes fiscales. Leur souhait est de conserver ces surfaces, si possible, en activité tertiaire. Par ailleurs, une telle transformation s’accompagne souvent d’une perte de rendement pour les bailleurs : pour se conformer aux normes de sécurité incendie, il faut parfois ajouter des escaliers, et donc perdre de la surface. Et rappelons que seules les parties privatives d’un logement peuvent être valorisées. On ne peut pas louer les parties communes… cela entraîne de 8 à 15% de perte. Enfin, dans certaines villes comme Paris, au-delà de 800 mètres carrés de surface, il faut prévoir une proportion de 30% de logements sociaux. Pour les investisseurs, cela réduit aussi la rentabilité des opérations de transformation.
Et adapter ces immeubles au travail en flex office, est-ce possible ?
Pas toujours. Pour faire du flex office, il faut pouvoir consacrer en moyenne 50% des surfaces aux salles de réunion et aux équipements collectifs, et 50% aux postes de travail individuels. Or, les immeubles d’ancienne génération ne disposent en général que de 20% d’espaces communs, pour 80% d’espaces dédiés aux postes de travail… Pour éviter d’avoir des salles de réunion en deuxième ou en troisième jour, et retrouver de la luminosité, il faudrait donc créer dans ces immeubles de cœur d’îlot des atriums ou des puits de lumière. C’est très coûteux.
Votre solution de recycler ces immeubles en suites hôtelières urbaines, pour une clientèle de loisir et d’affaires, est donc la plus adaptée ?
Elle séduit les maires, car elle contribue à assécher l’offre de Airbnb sauvages, qui voit des investisseurs transformer des immeubles d’habitation entiers en hôtels clandestins. Nos établissements hôteliers font aussi vivre les commerçants locaux, car ils ne disposent pas d’espace de restauration. Les hôtes doivent donc manger, ou faire leurs courses, à l’extérieur. A Paris, où les équipements hôteliers à destination des familles manquent, notre solution est aussi adaptée, car nos chambres équipées font en moyenne 50 mètres carrés. Du côté des investisseurs, notre solution leur permet de se projeter, car nous nous engageons sur des baux de longue durée, de 12 ans, qui leur permettent de financer les lourds travaux de transformation. Mais cela n’est pas possible partout : il faut que les immeubles soient très centraux, notamment dans les villes de province, comme à Cannes, Bordeaux, Nantes ou Lille, où nous sommes présents. Car l’équilibre économique de tels bâtiments se joue tout au long de l’année, basse saison comprise !
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