La fin du crédit facile a sonné. En juillet, le taux d’intérêt moyen a atteint 4% pour les prêts sur 25 ans, loin du 1% qu’il était possible d’obtenir il y a encore deux ans. Dans ce contexte, l’apport personnel redevient une nécessité pour négocier un taux plus bas et augmenter ses chances de faire passer son dossier devant des banques de plus en plus frileuses. L’apport personnel moyen a ainsi augmenté de plus de 20.000 euros entre 2019 et 2022, d’après une étude du courtier Meilleurtaux publiée en début d’année. Selon l’âge des futurs propriétaires et leur niveau d’épargne, il faut actuellement apporter entre 10% et 30% de la valeur du logement. “En règle générale, les banques ne veulent pas prêter plus que 90% de la valeur du bien, d’où l’apport de 20% demandé pour couvrir les 10% restants et tous les frais”, explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Heureusement, la remontée des taux a aussi favorisé la rémunération des placements ces derniers mois, sans compter que les Français n’ont jamais autant épargné que depuis la crise sanitaire. Les sommes mises de côté peuvent ainsi vous permettre de rassembler les fonds nécessaires à votre apport. Mais quel produit d’épargne devez-vous liquider en priorité ? Tous n’offrent pas la même disponibilité des fonds, le même rendement, ni la même fiscalité. Petit tour d’horizon des solutions qui s’offrent à vous.
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Le PEL et le CEL retrouvent un intérêt en période de hausse des taux
Quand on évoque un achat immobilier, il est logique de penser en premier lieu aux produits d’épargne qui lui sont dédiés : le plan épargne logement (PEL) et son petit frère, le compte épargne logement (CEL). Tous deux permettent de se composer une épargne rémunérée et d’obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié, des qualités précieuces en période de hausse du coût du crédit. Pour cette raison, le PEL “redevient un outil de financement de projet immobilier, fonction qu’il avait perdu ces dernières années”, pour le président du Cercle de l’épargne, Philippe Crevel. Les PEL signés entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022 permettent en effet d’obtenir un taux d’emprunt à 2,20%, et à 3,20% pour ceux souscrits depuis janvier dernier, ce qui reste inférieur aux niveaux moyens constatés actuellement.
Ces comptes réglementés sont d’autant plus intéressants à utiliser pour votre achat immobilier qu’ils ne sont pas les plus rémunérateurs pour votre épargne. L’intérêt de les garder est donc assez faible. Les rendements des PEL souscrits entre le premier août 2016 et le 31 décembre 2022 sont ainsi tombés à 1% de rendement seulement. Et si la rémunération s’est légèrement améliorée depuis, avec un taux à 2% pour les PEL ouverts après le 1er janvier 2023 - tout comme celui du CEL, dont le taux dépend de celui du Livret A -, cette rémunération a de quoi laisser perplexe. De plus, depuis 2018, les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour Philippe Crevel, seuls les très vieux PEL, souscrits avant 2011 et toujours rémunérés en moyenne à 4,5% selon la Banque de France, pourraient mériter d’être conservés, “sauf si leurs détenteurs souhaitent bénéficier de la prime d’État de 1.000 euros versée en plus en cas d’achat immobilier”, précise l’économiste. Une prime supprimée pour les PEL ouverts à partir de 2018.
Disponibilité des fonds : 10 à 15 jours
Les livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP) : une épargne à conserver ?
L’épargne réglementée a longtemps été utilisée par les futurs acquéreurs pour financer leur apport. Mais avec la remontée de leur rendement, est-il toujours intéressant de vider ces livrets vous offrent un capital garanti et des intérêts exonérés d’impôts ? La question est presque inédite, car la rémunération de l’épargne réglementée atteint des niveaux qui n’ont pas été vus depuis bien longtemps. Pour le Livret A, il faut remonter à 2001 pour retrouver un taux à 3%, qui a de plus été récemment bloqué (une première) pour une période de 18 mois. Il en va de même pour le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), ce qui offre à leurs détenteurs une grande visibilité sur ce que va leur rapporter leur épargne à moyen terme. Enfin, pour le Livret d’épargne populaire (LEP), c’est à l’année 1985 qu’il faut revenir pour trouver trace d’une rémunération à 6%.
À de tels niveaux de rendement, difficile de prendre la décision de dégarnir ses livrets pour abonder son apport. D’autant plus que, comme le rappelle Sandrine Allonier, les banques sont aussi attentives à ce que vous ayez, en plus de l’apport, une épargne à portée de main en cas de coup dur : “les banques demandent aussi aux acquéreurs une épargne de précaution qu’ils peuvent mobilier après le projet d’achat, en cas de dépenses imprévues : une chaudière à changer, une nouvelle voiture à acheter, des charges non anticipées, etc.”. En tout état de cause, vos livrets réglementés, étant plafonnés, ne vous permettront pas d’atteindre le niveau d’apport actuellement demandé, sauf à en vider au moins deux intégralement. En cumulant par exemple Livret A et LDDS au taquet, il est possible d’atteindre 34.950 euros sans les intérêts, soit les trois quarts d’un apport de 20% sur la valeur moyenne d’un bien (44.000 euros pour un bien moyen d’une valeur de 220.000 euros). Mais vous n’aurez alors plus d’épargne à mobilier pour rassurer votre banque.
Disponibilité des fonds : immédiate après virement vers son compte courant
L’assurance vie pour financer le projet d’une vie
Frileux à l’idée d’abandonner leurs très avantageux livrets réglementés, les futurs propriétaires sortent généralement leurs fonds de leur assurance vie, comme l’explique Gauthier Maes, directeur de la communication chez Meilleurtaux Placement : “Les acquéreurs ont tendance à sortir de plus en plus de leur assurance vie pour acheter un bien. Il y a encore quelques mois, ils allaient plutôt chercher leur apport dans leurs livrets réglementés, mais comme ils sont aujourd’hui mieux rémunérés que leur assurance vie, ils préfèrent liquider cette dernière.” Il faut dire qu’avec un rendement moyen des fonds euros (dont le capital est garanti) de 2% fin 2022, il paraît plus logique de débloquer en priorité une épargne qui rapporte peu. D’autant plus que, comme le souligne Sandrine Allonier, “l’immobilier reste perçu par les Français comme un meilleur placement que l’assurance vie”. Ils ne voient donc pas d’inconvénient à troquer l’un pour l’autre.
D’ailleurs, comme le rappelle Phillippe Crevel, “l’assurance vie a historiquement toujours été un vecteur important de financement des projets immobiliers”. Attention toutefois à ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain : “On peut débloquer son épargne investie sur les fonds euros sans fermer son contrat d’assurance vie. Il vaut mieux s’alléger sur les fonds euros et conserver ses parts en unités de compte (supports plus risqués, mais potentiellement plus rémunérateurs, ndlr), par exemple, car nous sommes sur un cycle plutôt haussier des valeurs actions”, prévient l’économiste. Il faut en effet rappeler qu’en cas de sortie totale ou partielle de votre contrat, vous êtes imposé, et d’autant plus si le contrat a moins de huit ans. Garder de l’épargne sur votre assurance vie vous permet donc de conserver votre antériorité fiscale pour un futur projet.
Disponibilité des fonds : 10 à 15 jours
Débloquer son PER pour un achat immobilier : la fausse bonne idée ?
Les nouveaux plans d’épargne retraite (PER), commercialisés depuis le 1er octobre 2019, ont été pensés pour être moins rigides que leurs prédécesseurs. Il était auparavant impossible de débloquer son épargne avant le jour de sa retraite. Désormais, l’achat d’un bien immobilier fait partie des possibilités de sortie anticipée. Est-ce pour autant une solution à privilégier pour se constituer un apport ? Pas vraiment selon Gauthier Maes, pour qui “la sortie anticipée en vue d’un achat immobilier est une sorte de précaution, le PER reste une enveloppe qui doit être dédiée à la préparation de la retraite”. De plus, dans ce cas de figure, l’épargnant doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu, perdant ainsi son avantage fiscal obtenu au moment des versements. “Or on achète généralement un bien immobilier au moment où nos revenus sont au plus haut, les impôts sont donc aussi plus élevés”, avertit Gauthier Maes.
Disponibilité des fonds : entre 10 et 15 jours
Débloquer son épargne salariale : la solution à ne pas négliger
L’achat de sa résidence principale est également un des scénarios prévus pour pouvoir débloquer son épargne salariale, qu’il s'agisse de fonds déposés sur un plan d’épargne entreprise (PEE) ou un plan d’épargne pour la retraite collectif (PERcol, anciennement PERCO). Sur un PEE, votre épargne est en principe bloquée pour cinq ans, “mais la moyenne réelle est plutôt d’un peu plus de deux ans”, rappelle Thomas Ducorps, directeur de l'épargne retraite entreprise chez Verspieren, “car le déblocage, notamment, pour l’acquisition d’une résidence principale, est très fréquent”. Les montants déblocables peuvent en effet être importants. Certaines entreprises multiplient par trois les sommes versées par les salariés sur ces plans, même si la règle qui prévaut pour l’abondement est plutôt celle du 100% : un euro est versé par l’entreprise pour chaque euro versé par le salarié. “Mais dans les entreprises d’une certaine taille, cela peut représenter trois à quatre mois de salaire déblocables”, rappelle Thomas Ducorps. Autre avantage : la fiscalité. Vous ne payez pas d’impôt sur le capital récupéré. Seuls les intérêts sont soumis aux prélèvements sociaux.
Disponibilité des fonds : entre 10 et 15 jours ouvrés après présentation du justificatif d’achat du bien immobilier
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