Etre propriétaire d’une piscine au soleil n’empêche pas les douches froides. Demandez aux quelque 20.000 de ces baigneurs, qui ont récemment reçu un courrier de l’administration les enjoignant à déclarer leur bassin de nage, qu’ils avaient jusqu’ici réussi à dissimuler aux yeux du fisc. Et que la Direction générale des finances publiques (DGFiP) a fini par débusquer, en recoupant tout simplement des photos satellites avec les déclarations jusqu’ici effectuées par ces contribuables auprès de ses services ou de ceux d’urbanisme. A la clé pour ces petits cachottiers, un supplément de taxe foncière à payer, dès cet automne, de 204 euros en moyenne, assorti d’une rectification d’arriérés d’environ 280 euros.
Sans compter le second rattrapage qui les attend si, comme c’est fréquent, ces bassins clandestins agrémentent une résidence secondaire, toujours soumise à la taxe d’habitation, voire, dans les zones tendues, à la surtaxe d’habitation. « L’objectif de ce ciblage automatisé pourrait aussi être de rehausser les recettes de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), souligne Thierry Ben Samoun, avocat fiscaliste à Marseille et ancien fonctionnaire du fisc. Une piscine peut sensiblement revaloriser un bien, et faire franchir le seuil d’imposition, fixé à 1,3 million d’euros. »
On ne voudrait pas désespérer les fraudeurs, mais Bercy entend encore resserrer les mailles de son filet. Fort du succès de cette expérimentation menée dans neuf départements, et joliment baptisée « Foncier innovant », le fisc étendra à toute la France, d’ici à la fin de l’année, la détection de ces piscines. Tout en menant, en parallèle, les premiers tests pour repérer, cette fois-ci, les abris de jardin, les courts de tennis, les vérandas ou les extensions, qui seraient encore illégaux.
La même méthode sera utilisée, qui s’appuie sur les résultats d’un algorithme de détection, avant qu’un contrôleur, souvent un géomètre cadastreur, n’examine une par une les anomalies retenues. Il faut dire qu’il y a gros à gagner : selon les chiffres communiqués, le taux de piscines non déclarées varierait de 2,6% dans les Alpes-Maritimes, à 8,2% dans le Morbihan, et même près de 13% en Ardèche. Et la DGFiP pourrait, au total, détecter de la sorte 80.000 piscines !
Bien sûr, l’œil de ces satellites restera aveugle aux garages déclarés, mais transformés en chambre d’amis, comme aux sous-sols complètement réaménagés. Le fisc dispose cependant d’autres outils pour les détecter, comme l’analyse des actes passés devant notaire. « Ces déclarations, effectuées à l’occasion d’une vente ou d’une succession, sont recoupées avec les éléments jusque-là enregistrés », confirme Miguel Nicolas, avocat en droit fiscal.
Le fisc peut aussi recourir au droit de communication, qui lui permet d’exiger, auprès d’artisans ou de spécialistes du BTP, les factures établies lors de l’année écoulée. « Impossible, dès lors, de dissimuler qu’un garage a été entièrement reconfiguré », confirme un avocat spécialisé. Enfin, Bercy ne crache pas sur les délations formulées par un ex-conjoint, ou un voisin jaloux. Avec l’avantage, dans ce dernier cas de figure, qu’un tel procédé fait souvent boule de neige… et permet alors de mettre à jour le cadastre de tout un pâté de maisons.
Ces informations collectées, la procédure est la même : le fisc, qui n’a pas le droit de pénétrer dans le domicile sans l’autorisation du propriétaire, envoie une demande de régularisation. « Ce courrier vise à provoquer des explications des contribuables », confirme Lévanna Belkaïm-Tordjman, du cabinet Picovschi. L’idée étant, bien évidemment, de faire peur. Sachez toutefois que si la prescription atteint dix ans en matière civile pour les constructions illégales, et six ans en matière d’IFI, elle est beaucoup plus favorable pour les rectifications de taxes locales. « En cas de non-déclaration ou de sous-déclaration, les corrections ne peuvent porter que sur l’impôt de l’année en cours, ou de l’année précédente », indique Isabelle Arpaïa, avocate au barreau de Paris.
Avec quelques subtilités toutefois : le rattrapage d’imposition pourra être multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le 1er janvier suivant celle durant laquelle les améliorations ont été apportées au bien immobilier (ou alors celle du rachat, si c’est le précédent propriétaire qui avait effectué ces modifications). Et ce, dans une limite de quatre fois. C’est ainsi qu’une piscine creusée en 2020, et détectée en 2022, motivera une cotisation doublée. Tandis qu’un bassin réalisé en 2018, ou avant, verra sa rectification quadrupler. Dernière partie de la facture à prévoir : les pénalités de retard, au taux de 10%. Sans oublier, très probablement, le rattrapage de taxe d’aménagement, d’un montant forfaitaire.
Sachez qu’en l’absence de réponse à son courrier, le fisc appliquera une taxation d’office. Avec d’autant plus d’aplomb que son nouvel outil est performant : 94% des supposés fraudeurs ont ainsi confirmé l’existence d’une piscine. Si vous êtes dans un tel cas, mieux vaudra donc faire amende honorable. Cela vous évitera, aussi, d’avoir à opérer plus tard une régularisation, pour pouvoir revendre votre bien. Rares sont en effet les acheteurs à accepter de « faire leur affaire personnelle » d’une piscine non déclarée, ou d’une extension illégale, comme les notaires à approuver ce genre de transactions. Et ces formalités n’ont alors rien de confortable, puisqu’elles doivent être effectuées dans l’urgence, entre le compromis et l’acte de vente, et sous conditions suspensives.
Veillez enfin à payer l’administration rubis sur l’ongle. Un rabais sur les 10% de pénalités de retard sera alors envisageable. « Le fisc divise aussi souvent de lui-même par deux, à 1,2%, les intérêts de retard », souligne Marc Uzan, avocat fiscaliste parisien. N’hésitez pas à demander le détail de la régularisation à l’inspecteur, pour ne répondre qu’aux points concernés. Cela vous évitera d’en dire plus que ce que le satellite aura bien pu trouver…
Le repérage par satellite s’appliquera bientôt à toutes les extensions illégales
Abri de jardin
- Risque de se faire détecter : élevé, par satellite
- Systématisation des contrôles : sans doute courant 2023
Il y a gros à gagner pour le fisc à détecter les abris de jardin clandestins : la plupart sont soumis à la taxe d’aménagement, un impôt au taux allant jusqu’à 20%, et s’appliquant sur un montant forfaitaire de 820 euros par mètre carré hors Ile-de-France, et de 929 euros en Ile-de-France.
Piscine
- Risque de se faire détecter : très élevé, par satellite
- Systématisation des contrôles : d’ici à fin 2022
Le fisc entend, au second semestre 2022, étendre à toute la France le processus de recoupage des photos satellites avec les éléments jusqu’ici déclarés. Il pourrait détecter, de la sorte, au moins 80.000 piscines illégales ! A la clé, un redressement moyen à prévoir de 280 euros.
Sous-sol réaménagé
- Risque de se faire détecter : faible, par délation
- Systématisation des contrôles : pour l’heure impossible
Les contrôleurs du fisc ne peuvent pénétrer au domicile des contribuables sans leur feu vert. Et comme les satellites resteront aveugles aux sous-sols réaménagés, les fraudeurs ne devront craindre que la délation.
Véranda
- Risque de se faire détecter : élevé, par satellite
- Systématisation des contrôles : sans doute courant 2023
Fort du succès de son test sur les piscines, le fisc mène déjà des expérimentations pour repérer, également par satellite, les vérandas non déclarées. Les anomalies détectées seront toujours, avant tout envoi de courrier de régularisation, analysées par un contrôleur.
Garage transformé en chambre
- Risque de se faire détecter : faible, par délation
- Systématisation des contrôles : pour l’heure impossible
Peu de risque à sa faire pincer, sauf délation. Mais cela n’empêchera par un acquéreur potentiel d’exiger, avant toute signature d’acte, de régulariser ces aménagements clandestins.
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