SCPI : cette alternative à l’achat à crédit vous offre un rendement proche de 6%

Si l'investissement vous tente, il vous faudra quand même débourser entre 200 et 1 000 euros pour faire l'acquisition d'une part de SCPI, en sachant qu'il est recommandé de se constituer le portefeuille le plus étoffé et diversifié possible pour diluer la prise de risque. En outre, plus votre investissement sera conséquent, plus les loyers - versés sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels - que vous toucherez seront élevés.

Créer un effet de levier en investissant à crédit

Or, «sortir» cette mise de départ conséquente n'est pas toujours chose aisée. Dans une période où les placements sans risque (Livrets, assurances vie, comptes à terme…) rapportent bien plus qu’il n’y a pas si longtemps, avec par exemple un taux de 3% pour le Livret A contre seulement 0,5% jusqu’au 1er février 2022, les particuliers peuvent hésiter à puiser dans cette précieuse épargne. Reste la solution de l'achat de parts de SCPI à crédit, auprès d'une banque, ou depuis peu grâce à une nouvelle solution de financement : le crédit lombard - aussi appelé crédit patrimonial.

Le principe est simple : l'épargnant met en garantie ses actifs financiers détenus sur une assurance vie, un PEA ou un compte-titres - l’équivalent d’une hypothèque en immobilier - et en échange, il peut emprunter jusqu'à 200 000 euros, remboursables au maximum sur 15 ans. Une alternative, donc, «à l'achat de parts de SCPI au comptant avec ses propres fonds, et avec un taux plus compétitif qu'avec un crédit classique», résume Adrien de Forceville, cofondateur de Pledger. La fintech met en effet en avant un taux moyen d'emprunt de 4,88% sur sa plateforme, contre 6,50% en moyenne pour un crédit à la consommation, selon les chiffres de la Banque de France publiés le mois dernier. Ce qui reste néanmoins plus cher qu’un crédit immobilier classique, dont les taux sont en moyenne tombés sous la barre des 4%.

En empruntant moins cher pour acheter ses parts de SCPI, l'épargnant peut donc profiter d'un effet de levier important, et ainsi «dégager une rentabilité assez significative sur la durée de son placement», explique Adrien de Forceville. Prenons un exemple pour l'illustrer.

30 000 euros de revenus dégagés sur dix ans

Un épargnant souhaite investir 70 000 euros en parts de SCPI. Il va viser des véhicules qui affichent un taux de distribution - TD, l'équivalent du rendement - de 5,5%. C'est un point de plus que la moyenne du marché en 2023 (4,53% exactement). Mais selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), près de la moitié des SCPI ont distribué un taux supérieur à 5% sur l'exercice écoulé, et une trentaine plus de 5,5%. C'est également le cas de 4 des 5 SCPI décotées que nos experts vous ont récemment conseillées.

Concernant le crédit lombard obtenu, nous prenons l'hypothèse d'un taux d'emprunt de 4,95% remboursable sur 10 ans. Pour les 70 000 euros empruntés, cela représente une mensualité de 740,75 euros, et un effort d'épargne mensuel effectif de 496,44 euros, si on déduit des intérêts à payer les revenus perçus par l'investissement en SCPI (244 euros par mois, après fiscalité).

Sur la durée de vie du crédit (10 ans) l'investissement en SCPI aura généré 38 500 euros de revenus bruts, et en prenant l'hypothèse d'une revalorisation de ses parts de 1,25% - constatée par l'ASPIM entre 2012 et 2022, il récupérera à la revente de ces mêmes parts 79 315 euros. Soit un «butin» total à la fin de l'investissement de 117 815 euros. Déduction faite du montant emprunté et du coût total du crédit (18 889 euros), le bénéfice brut s'affiche à 28 925 euros, et le rendement total de l'opération* à 5,7% avant fiscalité.

*Exprimé par le taux de rendement interne (TRI), qui mesure la rentabilité réelle de l'investissement dans le temps.