Avec 4,91% de rendement moyen en 2025, une collecte nette en hausse de 29% et 89 milliards d’euros de capitalisation, à première vue, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont tourné la page de la crise. Mais la réalité est bien plus contrastée. D’un côté, des véhicules récents qui affichent des performances spectaculaires. De l’autre, des poids lourds historiques acculés par les retraits, contraints de geler leur capital et dont les parts ne valent plus, parfois, que 40% de leur prix d’origine. Bienvenue dans le marché des SCPI version 2026 : un monde à deux vitesses où la sélectivité n’a jamais été aussi déterminante.
Un placement grand public qui se redresse
Pour mémoire, une société civile de placement immobilier collecte l’épargne de milliers de particuliers pour acheter et gérer un parc d’immeubles locatifs, des bureaux, commerces, entrepôts, cliniques et autres centres commerciaux. En retour, les porteurs de parts perçoivent des loyers, généralement chaque trimestre. Accessible dès quelques centaines d’euros, en direct, via une assurance vie ou même à crédit, la SCPI est devenue un pilier de l’épargne des Français avec près de 4 millions de détenteurs.
Ce produit d’épargne performant a d’ailleurs longtemps été vanté pour la régularité de ses rendements et la résilience de ses investissements dans «la pierre».
Mais en 2023-2024, la forte remontée des taux d’intérêt et la désertion des salariés des bureaux des grandes villes ont mis à mal les SCPI historiques, notamment celles investies dans le triangle d’or à Paris, ou à la Défense, où 20% des tours de bureaux sont vides !
Mais, en 2025 ,les chiffres marquent un tournant. Selon l’ASPIM et l’IEIF, la collecte brute a atteint 5,5 milliards d’euros (+ 17%), retrouvant des niveaux proches de la moyenne sur dix ans (6,3 milliards). Le rendement, appelé taux de distribution moyen, s’établit à 4,91%, en hausse pour la deuxième année consécutive. Signe encourageant : 17 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025, contre seulement huit en 2024.
La face sombre : des SCPI qui vacillent
Mais ces moyennes masquent une fracture profonde. La moitié des SCPI ont réduit leur dividende en 2025, avec une baisse moyenne de 10% (source : ASPIM). Du côté des prix de parts, 14 SCPI ont subi de nouvelles baisses, dont certaines spectaculaires : jusqu’à – 23% pour LF Europimmo (La Française). Le stock de parts des investisseurs qui veulent vendre atteint 2,8 milliards d’euros fin 2025, soit 3,1% de la capitalisation – et les trois quarts sont concentrés sur seulement 15 SCPI, gérées par sept sociétés de gestion.
Acculés par cette vague de retraits massifs, plusieurs poids lourds ont dû trancher dans le vif. Primopierre (Praemia REIM), la plus emblématique SCPI de bureaux du marché, a suspendu la variabilité de son capital en janvier 2026, après une chute cumulée de près de 50% de son prix de part depuis 2023. Novapierre Résidentiel (Paref) avait ouvert la voie dès avril 2025, suivie en février 2026 par les deux SCPI historiques de Perial (O2 et Grand Paris). Pour les épargnants, ce basculement sonne comme une double peine : non seulement leur capital a fondu, mais ils ne peuvent désormais revendre qu’au prix du marché secondaire, souvent avec une décote supplémentaire de 10% à 25%.
Les 10 SCPI les plus performantes en 2025
(1) Taux de distribution ou TD : c’est le rendement annuel d’une SCPI, calculé en divisant le dividende brut versé sur l’année par le prix de la part au 1er janvier (par exemple, un TD de 5% signifie que, pour une part à 200 euros, vous recevez 10 euros de revenus dans l’année). (2) PGA : performance globale annuelle. NP : non pertinent
Pourquoi le marché se coupe en deux
Le fossé entre les «anciennes et les petites jeunes» s’explique par un mécanisme simple. Les SCPI historiques ont constitué leur patrimoine entre 2015 et 2022, quand les taux étaient proche de zéro et les prix immobiliers au sommet. Quand les taux d’intérêt ont fortement monté, les placements sans risques (livret A, fonds euros de l’assurance vie, compte à terme) se sont mis à rapporter plus. Les investisseurs sont devenus plus exigeants avec les placements plus risqués comme l’immobilier. Comme les loyers ne changent pas immédiatement, la seule façon d’augmenter le rendement est que le prix des immeubles baisse, ce qui fait mécaniquement diminuer la valeur du patrimoine des SCPI.
À l’inverse, les SCPI lancées depuis 2022-2023 achètent dans un marché corrigé, à des rendements locatifs élevés – et souvent en Europe, où les opportunités abondent.
«On ne peut plus parler d’un seul marché des SCPI. D’un côté, des véhicules bien positionnés pour les prochaines années. De l’autre, des SCPI engluées dans des problèmes de liquidité dont elles mettront des années à se remettre», résume Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. Ce constat se retrouve dans les chiffres : 39 SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 6% en 2025 (contre 26 en 2024) mais, en moyenne pondérée par la capitalisation, le taux retombe à 4,91%. L’écart traduit la surperformance des jeunes véhicules, plus petits mais bien plus rentables.
Les critères pour sélectionner les bonnes SCPI
Pour bien sélectionner une SCPI, le critère numéro 1 reste la performance. Elle s’exprime au travers deux indicateurs. En premier lieu, le taux de distribution (TD), qui correspond au revenu versé aux associés. Il mesure le dividende annuel versé par la SCPI par rapport au prix de la part. Autrement dit, c’est le rendement locatif, comparable au rendement d’un appartement mis en location. L’autre indicateur, plus récent, est la PGA (performance globale annuelle ou variation du prix de la part) qui mesure l’évolution de la valeur de la part sur un an : elle indique si la part a pris ou perdu de la valeur. Notre sélection des 15 meilleures SCPI du marché recense celles qui offrent les meilleures performances, rapportées à leur capitalisation (collecte).
Mais, au-delà de la performance, ce qui fait la qualité d’un placement reste sa solidité, sa transparence et sa liquidité.
Derrière chaque SCPI, il y a un gérant. Mieux vaut miser sur des maisons dirigées par des experts ayant prouvé leur capacité à traverser la crise : Corum AM (trois SCPI, près de 8 milliards d’actifs sous gestion, chiffres à vérifier), Iroko (pionnier du zéro frais d’entrée), Remake AM (innovation avec les SCPI millésimées), Sofidy (plus de trente ans d’historique), Telamon, un des pionniers en France de l’immobilier logistique, ou Mata Capital avec sa SCPI Osmo Energie, qui a innové sur le démembrement dynamique.
La collecte dynamique est l’autre nerf de la guerre : une SCPI qui collecte beaucoup peut acheter dans les conditions actuelles, favorables aux acquéreurs. «Cinq SCPI concentrent plus de 55% de la collecte et trois sociétés de gestion – Corum, Arkéa REIM et Iroko – captent près de la moitié du marché, qui devient oligopolistique», observe Paul Bourdois, fondateur de France SCPI. Transitions Europe (Arkéa REIM) reste la championne 2025 avec 560 millions d’euros collectés sur l’année.
En termes d’activité, les SCPI non spécialisées dans un type d’actif, on les appelle «diversifiées», captent 65% de la collecte et affichent les meilleurs résultats : 6% de taux de distribution moyen et 6,3% de performance globale annuelle (PGA).
L’investissement en Europe est aussi un indicateur de performances. Acheter des immeubles professionnels en Irlande, Allemagne ou Pologne présente un double avantage : il permet de diversifier les cycles immobiliers et offre une fiscalité allégée. Mais tous les investissements en Europe ne se valent pas. Il faut prêter une vigilance particulière à la présence effective de la société de gestion dans le pays.
Autres éléments primordiaux : les frais d’entrée et de gestion maîtrisés, et un délai de jouissance court. Les SCPI traditionnelles prélèvent 8% à 12% de frais d’entrée, qui servent souvent à rémunérer les apporteurs d’affaires tels que le CGP.
Les acteurs récents (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo) fonctionnent sans frais de souscription, avec des frais de gestion plus élevés (10% à 18% des loyers) et des pénalités en cas de sortie avant cinq ans.
Point de vigilance : le délai de jouissance, période entre la souscription et le premier versement de loyer. Il est généralement de trois mois. «Si nous allongions notre délai de jouissance de trois à six mois, notre rendement passerait de 7,32% à 8,49%», illustre Gautier Delabrousse-Mayoux, président d’Iroko.
Comment optimiser la fiscalité de ses SCPI
Détenues en direct, les parts de SCPI génèrent des revenus fonciers soumis au barème de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable à la tranche à 30 %, la ponction totale atteint donc 47,2 % des loyers nets de charges. C’est lourd. Trois leviers permettent de réduire la note.
L’assurance-vie. Logées dans un contrat d’assurance-vie, les SCPI échappent à la fiscalité foncière. Les loyers ne sont taxés qu’au retrait, selon la fiscalité du contrat – très avantageuse après 8 ans. La liquidité est assurée par l’assureur. Attention : certains assureurs retiennent jusqu’à 15 % des loyers.
Investir en Europe. Les revenus perçus à l’étranger sont imposés dans le pays source (retenue de 15 à 25 %) et, grâce aux conventions fiscales, échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Pour un contribuable à 30 %, le gain peut atteindre 15 à 20 points par rapport à des loyers hexagonaux.
Le démembrement. Acheter des parts en nue-propriété (le capital, sans les loyers) offre une décote de 20 à 40 % selon la durée (5 à 15 ans). Aucun loyer perçu, donc zéro impôt foncier, zéro prélèvements sociaux, et les parts sortent de l’assiette IFI. Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Idéal pour préparer sa retraite.
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