Le malheur des uns peut faire les bonnes affaires des autres. Sur les 18 derniers mois, 26 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont annoncé des baisses du prix de souscription de leur part. Certaines sociétés de gestion ont même acté une deuxième décote consécutive en moins d'un an. Pour les associés déjà investis, c'est la douche froide. Par exemple, s'ils ont acheté leurs parts de SCPI 100 euros et que le prix de cette même part est tombé à 90 euros, c'est à ce nouveau tarif qu'ils la revendront s'ils souhaitent récupérer leurs billes. Autrement dit, leur placement immobilier se trouve en position de moins-value. C’est en revanche une tout autre histoire pour les épargnants qui souhaitent investir dans la pierre papier.
Le rendement grimpe mécaniquement pour les nouveaux entrants
En effet, pour ces derniers, c'est l'heure des soldes : ils peuvent acquérir des parts de ces SCPI à un prix moins élevé que les associés déjà investis. Cette décote fait aussi mécaniquement grimper leur rendement - exprimé par le taux de distribution (TD) - car ils reçoivent le même revenu que les associés historiques, mais avec un ticket d'entrée plus faible.
Toutefois, s'il y a assurément de bonnes affaires à réaliser, il faut se montrer sélectif, car la baisse de prix de la part signifie que la valeur du patrimoine de la SCPI se dégrade. En clair, les sociétés de gestion ayant acté des baisses de prix de part «ont souvent réalisé de mauvais investissements, dans des immeubles à faible rendement, quand le marché était au plus haut», analyse un gérant du secteur. Ce qui explique le nombre croissant de demandes de retraits par les associés.
Pour que le bon plan ne se transforme pas en cadeau empoisonné, il faut donc être attentif à plusieurs critères qui vous assureront un bon rendement et des revenus réguliers. Pour cela, nos deux experts ont sélectionné 5 SCPI à bon potentiel, 2 à capital variable et 3 à capital fixe.
PFO (Perial) et Efimmo (Sofidy) se démarquent chez les SCPI à capital variable
Dans la première catégorie, la SCPI PFO de Perial présente plusieurs feux verts. Son prix de souscription est passé de 966 euros à 880 euros le 15 septembre 2023. Une mauvaise opération pour les associés de la SCPI mais une opportunité pour les futurs investisseurs d’acheter la part à un prix abaissé de 8,90%. Le taux de distribution, lui, s’est affiché à 5,7% en 2023, bien au-dessus de la moyenne du secteur de 4,5%. Or avec la baisse du prix de part, le rendement devrait logiquement augmenter en 2024, le taux de distribution n’étant autre que le ratio entre les dividendes versés par la SCPI et le prix de la part au 1er janvier.
La SCPI fait également mieux que ses concurrents en termes d'occupation financière : son TOF (taux d’occupation financière) culmine à 95,2%, contre 93,5% en 2023 en moyenne pour le reste du marché. Il s'agit d'un indicateur clé, car il exprime la capacité de la SCPI à exploiter au maximum son patrimoine immobilier, et donc à reverser in fine des revenus à ses associés. Pour le dire simplement, un TOF de 100% signifie que la SCPI récupère la totalité des loyers qu'elle pourrait espérer compte tenu de sa surface locative.
Enfin, «il s'agit de la seule SCPI diversifiée à avoir baissé son prix de part», note Raphaël Oziel, fondateur de La boutique des placements. Or c'est cette catégorie de SCPI qui a le plus tiré son épingle du jeu en 2023 : en investissant dans une diversité d'actifs (bureaux, hôtels, commerces, etc.) et de pays, ces SCPI non spécialisées peuvent être davantage agiles et à l'affût des bonnes affaires. Seul point négatif de PFO : le nombre de parts en attente (36 000).
Deuxième SCPI à capital variable à sortir du lot : Efimmo de Sofidy. Avec un prix de part passé de 237 euros à 212 euros en décembre dernier, le taux de distribution pour les nouveaux entrants pourrait grimper de 4,6% à 5,2% si les dividendes versés se maintiennent à leur niveau de 2023. Qui plus est, les nouveaux associés pourront toucher ces dividendes dès le 1er jour du mois qui suit leur souscription, quand il faut en moyenne attendre 4 mois avec les autres SCPI, soit le délai de jouissance généralement observé sur le secteur.
Toutefois, «il faut se montrer prudent, souligne Raphaël Oziel, car cette SCPI reste très majoritairement investie dans des bureaux (à 84%). La valeur de la part pourrait continuer à décroître dans le temps».
Des opportunités du côté des SCPI à capital fixe
Enfin, il existe aussi de bonnes affaires à réaliser du côté des SCPI à capital fixe. Contrairement aux SCPI à capital variable, dont le prix de souscription est connu à l'avance, celui de cette deuxième catégorie - qui représente 20% du secteur - est déterminé sur un marché où se confrontent l'offre et la demande. «Vous pouvez donc faire une offre en dessous du prix affiché, comme lorsque vous achetez un bien immobilier», résume Raphaël Oziel. A la clef, «des décotes qui peuvent aller jusqu'à 50% par rapport à la valeur de reconstitution (la valeur du patrimoine de la SCPI, NDLR)», remarque Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Les trois SCPI sélectionnées par MeilleureSCPI.com - AEW Paris Commerces (AEW Patrimoine), Capiforce (Fiducial Gérance) et Immo Placement (Atland Voisin) - affichaient ainsi des décotes comprises entre 10,68% et 29,46% au 1er janvier 2024 par rapport à leur valeur de reconstitution du 31 décembre 2022 (pour AEW Paris Commerces et Capiforce) et du 30 septembre 2023 pour Immo Placement (ces trois SCPI n'ont pas encore communiqué officiellement sur leurs valeurs d'expertise au 31 décembre 2023). Côté rendement, ces trois véhicules ont «sorti» des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché en 2023, avec des rendements compris entre 5,6% et 6,5%. Enfin, la performance locative est aussi au rendez-vous, avec des taux d'occupation financier supérieurs aussi à la moyenne (jusqu'à 97,1% pour Capiforce).
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