C'est la saison des bilans pour les SCPI. Selon l'Aspim, l’association professionnelle du secteur, en 2025, le taux de distribution (TD) moyen atteint 4,91%, mieux qu’en 2024 (4,72%). Les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu avec 6% en moyenne, certaines affichant même des rendements à deux chiffres.
Mais la grande nouveauté de 2026 est l’arrivée d’un nouvel indicateur obligatoire qui remet en perspectives les résultats : la performance globale annuelle (PGA). Et le contraste est net. En 2025, cette performance s’établit à seulement 1,46% en moyenne pour l’ensemble des SCPI, et devient même négative pour certaines catégories.
Alors quel indicateur privilégier pour comparer ou analyser les SCPI ? «Tous ont leur utilité et leurs limites, répond Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Mais pour l’investisseur, le nouvel indicateur de la performance globale est bien plus pertinent que le taux de distribution seul. Et, sur la durée, le taux de rendement interne (TRI) reste le meilleur moyen de connaître la performance réelle d’un placement».
Le taux de distribution, utile mais à relativiser
Le taux de distribution mesure les loyers (les dividendes) versés par la SCPI sur l’année par rapport au prix de la part au 1ᵉʳ janvier de l’année. En simplifiant, pour 1 000 euros investis et 60 euros de loyer perçus sur l’année, le TD atteint 6%.
Son défaut ? Il ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part en cours d’année. Mais surtout, si la valeur de la part baisse, le TD augmente mécaniquement l’année suivante, sans que la performance réelle progresse. À l’inverse, si le prix de la part grimpe, le TD sera moins élevé… alors même que l’investissement se valorise ! Un effet d’optique qui peut brouiller la lecture.
La performance globale, plus proche de la réalité
Pour mieux refléter ce que gagne réellement l’épargnant, la nouvelle performance globale annuelle intègre donc deux composantes : les loyers versés et l’évolution du prix de la part. Si celui-ci recule dans l’année — ce qui est arrivé à quatorze SCPI en 2025 —, la rentabilité globale diminue, même avec des revenus stables. A contrario, une revalorisation du prix de la part améliore la performance. En toute logique, si le prix de la part ne bouge pas, TD et PGA sont identiques.
Ce nouvel indicateur offre ainsi un éclairage très différent du taux de distribution. Par exemple, pour 2025, les SCPI de bureaux, santé/éducation et résidentielles affichent un taux de distribution positif (4,6%pour les bureaux et 4,2% pour les deux autres), mais leur performance globale est négative : respectivement -0,2%, -1,3% et -4,5%, «en raison d’un ajustement important de la valeur des parts», souligne l’Aspim. En revanche, les SCPI diversifiées enregistrent une PGA moyenne de 6,3%, supérieure à leur TD de 6%, certaines ayant revalorisé leur prix de part l’an dernier.
Attention, «la PGA ne tient pas compte des frais de souscription», remarque Jonathan Dhiver. Or, les frais d’entrée, souvent proches des 10%, pèsent lourd pour l’épargnant, surtout la première année.
Le TRI, la référence sur la durée
Pour juger la performance de son placement dans le temps, le taux de rendement interne (TRI) reste l’indicateur le plus complet. Comme la PGA, il intègre loyers et évolution du prix des parts, mais sur plusieurs années (à partir de cinq ans) et surtout, il inclut les frais de souscription. Un indicateur que les nouvelles SCPI prometteuses ne seront pas en mesure d’afficher avant leur cinquième anniversaire.
