Ces deux dernières années ont été difficiles pour le marché des SCPI, chahutées par la hausse des taux et les dévalorisations. Mais depuis début 2026, la collecte nette remonte : elle est de 1,15 milliard d'euros au premier trimestre 2026, selon les données publiées par l'ASPIM. Une progression de 10,1 % par rapport à la même période de l'année précédente. De plus, le rendement moyen des SCPI est remonté à 4,91 %, contre 4,72 % en 2024. Et début 2026, trois SCPI ont revalorisé leur prix de part au premier trimestre.
« Les SCPI, c'est un marché qui a besoin de confiance. Le fait qu'il reparte montre que la confiance revient », note Benjamin Le Baut, directeur général d'Alderan, société de gestion en immobilier. Mais cette reprise ne profite pas à tout le monde. Derrière la moyenne, certaines SCPI captent l'essentiel de l'épargne, alors que d'autres peinent encore à attirer les souscriptions ou à assurer la revente des parts.
Le retour de l'immobilier refuge
L'immobilier conserve un statut de placement refuge, et ce serait l'une des raisons du retour des épargnants vers ce placement : « L'immobilier a toujours un caractère refuge. C'est attractif dans un environnement où les valeurs financières plus classiques sont chahutées », explique Benjamin Le Baut. Avec un rendement moyen proche de 5 %, la SCPI redevient compétitive face au Livret A, tombé à 1,5 %, et aux fonds euros de l'assurance-vie.
Surtout, les baisses de prix de part se sont nettement ralenties, et les premières hausses sont même réapparues. Le marché secondaire se normalise lui aussi, même si des tensions sont toujours là sur une partie des fonds.
Les épargnants devenus plus méfiants
Malgré ces bonnes nouvelles, le Directeur général d'Alderan observe « un retour très sélectif, car les épargnants sont plus exigeants aujourd'hui, plus regardants, au regard des erreurs qui ont pu être faites par le passé ». Avant de souscrire, les clients examinent désormais le track record d'une SCPI, sa capacité à performer dans ce nouveau cycle et sa façon de mutualiser le risque entre de nombreux actifs et locataires. Et c'est ce qui est conseillé pour faire un bon choix.
« On essaie de faire de la pédagogie sur le fait qu'il ne faut plus regarder le seul chiffre du rendement, mais tous les indicateurs », poursuit le dirigeant. Le taux d'occupation, la performance globale annuelle (PGA), l'historique de distribution comptent autant que le taux de rendement affiché en vitrine, parfois gonflé artificiellement par de jeunes véhicules lors de leurs premières années.
Certains types de SCPI sont aussi plus décriés : « Les SCPI très spécialisées bureaux ont eu des déconvenues telles que cela a créé une forme de défiance », confirme Benjamin Le Baut. Ainsi, en 2025, les SCPI diversifiées ont capté 65 % de la collecte, loin devant celles à dominante bureaux (24 %). Il faut dire que les SCPI de bureaux, longtemps la catégorie reine, ont subi les plus fortes baisses de valeur, jusqu'à près de 10 % en 2024.
Le marché oppose aussi souvent jeunes et anciennes SCPI. Si les nouvelles font parler d'elles avec leurs taux de distribution très agressifs, les plus anciennes gardent des atouts. « Elles ont atteint une taille qui permet de mutualiser le risque, un portefeuille bien constitué, un long historique de distribution », souligne le dirigeant.
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