Kaufman & Broad : les secrets d'un promoteur qui ne connaît pas la crise

Et le meilleur reste à venir : le chiffre d’affaires semestriel global 2025 s’établit à 499,4 millions d’euros (HT), contre 452,5 millions d’euros à la même période en 2024. Sur l'ensemble de l’année en cours et sauf mauvaise surprise, le promoteur table sur une hausse de +5% de son chiffre d'affaires. «Notre carnet de commandes nous apporte deux ans d'activité. Non seulement nous sommes profitables, mais nous n'avons jamais perdu d'argent, même au pire de la crise».

Si Kaufman & Broad a de quoi parader, c’est surtout en se comparant à la concurrence. Ebranlés par la forte baisse du nombre de mises en chantier de logements neufs (-24% en 2024), mais aussi par la flambée des matières premières touchant les chantiers et la remontée des taux d’intérêt impactant la capacité de crédit des acheteurs, tous les grands opérateurs comme Nexity, Vinci Immobilier et Bouygues Immobilier sont passés dans le rouge l’an dernier, avec des plans sociaux à la clé.

Et encore, «les gros ont les moyens d’encaisser, mais des petits promoteurs qui ne s'attendaient pas à un tel retournement sont en train de sombrer», remarque Pierre Madec, économiste spécialiste du logement à l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques). Dans ce paysage de ruines, Kaufman & Broad fait donc figure d'exception. A quoi tient-elle ? A une prudence et à une rigueur dont le promoteur ne s’est jamais départi.

«On n'achète pas n'importe où ni à n’importe quel prix»

Cette attitude se manifeste d’abord dans sa stratégie commerciale d'acquisitions foncières qui privilégie la qualité sur la quantité. «On n'achète pas n'importe où ni à n’importe quel prix», a pour habitude de dire son PDG, Nordine Hachemi. Le promoteur détenait fin février 2025 un portefeuille foncier de quelque 31 000 lots réservés pour le logement, concentrés à 85% dans des zones tendues. Cette localisation stratégique garantit l’attractivité des programmes, au-delà des aléas de la conjoncture. Résultat ?

Les délais d’écoulement des logements demeurent nettement inférieurs à ceux du marché : 4 mois contre 23 en moyenne sur le premier trimestre 2025. Or, plus les lots partent vite, plus les frais financiers liés à la gestion des stocks invendus sont limités. D’où la fameuse trésorerie positive, permettant à la société de poursuivre ses opérations plus facilement. Vertueux et payant.

«Kaufman & Broad est un pur promoteur, empreint d’une forte culture financière. Ce trait le distingue de groupes comme Bouygues, à la fois promoteur et constructeur, un domaine où prévalent les ingénieurs», analyse Dominique Naert, directeur d’un mastère spécialisé sur l’immobilier et le bâtiment durable à l'Ecole nationale des ponts et chaussées (ENPC). Cette différence contribuerait à sa prudence, ses dirigeants ayant les yeux rivés sur la profitabilité, mais aussi à sa capacité à choisir les sous-traitants les mieux disants.

Une stratégie prudente

Le promoteur ne prétend pas non plus jouer un rôle pionnier dans les innovations techniques et architecturales ni dans la diversification vers d’autres activités (rénovation, transformation des bureaux en logements…). Pas plus qu’il ne s’emballe à chaque excès du marché. Bien lui en a pris : la réglementation environnementale mouvante qui s’inscrit dans un cadre fiscal, qui l’est tout autant, a plombé récemment les comptes des promoteurs.

Ainsi le dispositif Pinel qui encourageait l'investissement locatif a favorisé l’inflation du foncier avant que sa suppression ne déstabilise le marché. Des opérateurs, qui avaient acheté des terrains mal situés, ont été fragilisés par la fin de cet avantage fiscal, alors même que les taux d’intérêt et le prix des matériaux de construction s’envolaient. Kaufman & Broad, qui en période d’euphorie croissait moins vite que ses concurrents, a finalement mieux encaissé que les autres le retournement de conjoncture.

Un emblématique projet en plein Paris prévu pour 2027

Vue du projet depuis le Boulevard de l’Hôpital. © SP/Kaufman & Broad

Si l’activité tertiaire n’est pas dominante chez le promoteur, cela ne l’a pas empêché de se lancer dans un ambitieux projet de ce type à Paris. Celui-ci s’inscrit dans le cadre de la plus importante opération de rénovation urbaine en cours autour de la gare d’Austerlitz (13e arrondissement). Baptisé A7/A8, la programme a obtenu le permis de construire en janvier 2021, mais il a fallu attendre près de deux ans avant de pouvoir démarrer les travaux, le temps que toutes les procédures en annulation ne soient retoquées. Le programme prévoit 50 000 mètres carrés de bureaux qui seront occupés par l’Agence française de développement.

Un hôtel de 210 chambres a été vendu au groupe Pestana lié au footballeur portugais Cristiano Ronaldo. Des commerces mais aussi des logements sociaux et étudiants compléteront cette offre, sans compter 2,2 hectares d’espaces végétalisés (dont 5 200 mètres carrés de terrasses dédiées à l’agriculture urbaine) et une ferme solaire. La livraison est attendue à partir de 2027

Privilégier l'immobilier résidentiel

Sa résilience tient aussi à l'évolution de son positionnement. Le promoteur réalise plus de 80% de son chiffre d’affaires dans le résidentiel qui n’a reculé que de -5% lors du dernier exercice 2024. La demande ne risque pas de se tarir : si les ménages n’achètent pas davantage, c’est parce que le prix du foncier a explosé et que les communes délivrent un nombre insuffisant de permis de construire.

La société a donc été relativement épargnée par la crise bien plus grave qui frappe le tertiaire (bureaux, commerces, logistique), une activité dans laquelle elle a su réduire son exposition. Alors que trop de bureaux ont été construits et pas toujours au bon endroit, cette activité se voit de surcroît percutée par le télétravail et le flex office qui réduisent les besoins de surface.

Pour s’éviter toute déception sur ce segment, Kaufman & Broad lance des opérations uniquement lorsqu’elles ont trouvé un acquéreur ou un utilisateur. C'est le cas de celle, considérable, menée autour de la gare d’Austerlitz, qui a démarré en 2023. «Kaufman & Broad a pu encaisser des paiements partiels, classiques quand un immeuble neuf est vendu en Vefa, c'est-à-dire en état futur d'achèvement, ce qui lui a permis d’amortir le choc de la crise», pointe Jérôme Lieury, analyste financier chez Olier. Là encore, la prudence a payé… «Cette gestion s'apparente finalement à celle d’un bon père de famille», résume Dominique Naert, de l’ENPC. Une gestion qui vaut à l’entreprise de décrocher cette année pour la troisième fois consécutive, le label Best Managed Companies de Deloitte, qui prend en compte l’ensemble des critères de performance. Du béton, on vous dit.