«La crise de l’immobilier, on est en plein dedans» : dans le quotidien casse-tête d’un promoteur

Cette société, comme tous les promoteurs immobiliers, travaille sur le temps long. D’abord, elle doit trouver des terrains constructibles pour ériger de nouveaux bâtiments, et négocier leur prix d’achat. Puis, pour pouvoir construire des logements, sa société doit adopter un cahier des charges strict, qui respecte à la fois les réglementations d’urbanisme, les exigences des collectivités locales et celles des riverains. Le tout, en restant viable financièrement.

Après avoir validé un permis de construire, le promoteur doit financer son chantier, vendre ses futurs logements sur plan, et mener à bien la construction. «Un promoteur immobilier, qu’il soit indépendant ou intégré dans une plus grande société, ressemble à un chef d’orchestre qui doit faire avancer plusieurs musiciens, de plusieurs corps de métiers», compare ainsi Bérangère Servat. «Entre le moment où l’on découvre le terrain constructible et le moment où l’immeuble sort de terre, il s’écoule en réalité entre 3 et 5 ans», estime-t-elle.

Le quotidien du promoteur : gérer des risques

En tant que promoteur, son plus gros enjeu consiste dès lors à anticiper tous les risques qui jonchent le processus de construction des logements. Et ces risques sont multiples. Administratifs et juridiques, tout d’abord, en raison des possibles recours de riverains ou d’élus locaux parfois hostiles à de nouvelles constructions dans leur voisinage. Des risques commerciaux ensuite : pour pouvoir rentrer dans ses frais, un promoteur a l’obligation de réussir à vendre l’entièreté de ses logements ! Et bien sûr, les risques financiers liés aux besoins constants de liquidités pour faire avancer les chantiers. «La rémunération du promoteur peut certes être attractive. Mais en contrepartie, il porte aussi tous les risques du projet», résume Bérangère Servat.

Or, depuis environ deux ans, «les promoteurs sont confrontés à une crise sans précédent», confirme-t-elle. Tout d’abord, leurs frais ont explosé. En effet, les terrains constructibles se révèlent - et c’est une tendance lourde au niveau national - de plus en plus rares, et donc de plus en plus chers. Seconde inflation incontrôlable : celle du coût des travaux qui a augmenté «de 20% à 25% ces deux dernières années», estime Bérangère Servat. En cause, la flambée des prix des matériaux, mais aussi de la mise en place récente de nouvelles normes environnementales qui ont, aux yeux de la dirigeante, «complexifié la chaîne de production» de logements.

Mais surtout, et peut-être plus grave encore pour la profession, les ventes s’écroulent depuis deux ans faute d’acquéreurs. D’après la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), seulement 95 000 transactions ont été enregistrées en 2023, contre 128 000 en 2022, et 162 000 en 2021 ! Les acquéreurs particuliers rencontrent en effet les pires difficultés pour se faire financer par les banques depuis deux ans, en raison de la remontée rapide des taux. Incapables de concrétiser leur désir d’accès à la propriété, de nombreux candidats renoncent à leur projet immobilier. «La crise, on est en plein dedans. La profession est dans une situation très délicate, s'inquiète Bérangère Servat. On peut craindre que certains promoteurs disparaissent.»

Des comportements inhabituels en période de tempête

Car désormais, les stocks d’appartements neufs à vendre s’entassent pendant des mois et des mois dans les catalogues des promoteurs. Et c’est un véritable casse-tête financier qui se présente pour Bérangère Servat et ses confrères. «Si l’on accumule trop de lots invendus, et trop longtemps, nos frais financiers explosent. D’une part, parce que nous devons rembourser des intérêts à nos créanciers sur de plus longues périodes. D’autre part, parce que l’argent immobilisé nous empêche de pouvoir investir dans d’autres projets de construction», explique-t-elle.

En conséquence, certaines pratiques inhabituelles apparaissent dans le monde de la promotion. «On voit certains petits promoteurs qui, après avoir trouvé un terrain, dessiné les plans architecturaux de leurs logements, obtenu un permis et purgé tous les recours possibles, décident de revendre leur projet tout prêt à des concurrents. Ils préfèrent abandonner la commercialisation, en attendant des jours meilleurs», décrit la directrice générale de CIS Immobilier.

D’autres grands groupes adoptent une autre stratégie de survie. Au lieu de vendre leurs logements sur plan (en contrat VEFA) à des particuliers, ils préfèrent céder leurs immeubles entiers à des bailleurs sociaux, des groupes institutionnels tels que CDC Habitat (filiale de la Caisse des Dépôts) ou encore à Action Logement, copiloté par des organisations patronales et syndicales. Ces deux organismes, face à l’ampleur de la crise de la construction, ont en effet été mandatés par le gouvernement pour acquérir 50 000 logements neufs aux promoteurs, et soulager leur trésorerie. «Ces rachats en bloc diminuent le risque commercial pour les promoteurs. Mais ils se font à prix réduits, en dégradant leur équilibre budgétaire», pointe Bérangère Servat. Preuve que ces stratégies ne suffisent pas toujours, le groupe Nexity, l’un des plus gros promoteurs immobiliers en France, vient d’annoncer un plan de sauvegarde de l’emploi dans les prochaines semaines. Et d’après les prévisions des spécialistes, la saignée ne fait que commencer pour ce secteur.