Vous faîtes partie des 15% de copropriétaires vivant dans une passoire thermique ? Passez donc par votre copropriété pour améliorer la note de votre logement. Les avantages sont multiples. D’abord, un meilleur confort durant les hivers très froids, mais aussi pendant les étés caniculaires amenés à se multiplier dans les prochaines années. Les charges de copropriété sont aussi tirées vers le bas, dans le sillage de la consommation d’énergie : «Si le logement est classé F ou G, l’énergie représente entre 30 et 35% des charges du ménage», confirme Louis-Marie Gillier, directeur commercial de l’habitat collectif au sein du spécialiste de la rénovation énergétique Hellio.
Une meilleure isolation des parties communes permet aussi d’améliorer le DPE des différents appartements, et donc de valoriser votre bien dans l’optique d’une vente. Les notaires de France ont ainsi calculé que la décote des logements classés G, qui ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location à compter du 1er janvier 2025, atteignait en moyenne 11% pour les appartements par rapport aux biens classés D.
Jusqu’à 55% d’aides avec MaPrimeRénov’
Heureusement pour les copropriétés, elles ne sont pas laissées seules face au défi de la rénovation énergétique. Depuis 2020, elles bénéficient elles aussi du dispositif de subvention MaPrimeRénov’. Son pendant «Copropriété» a même été renforcé en 2024 pour favoriser les chantiers d’ampleur. Alors qu’il se bornait à 25% du montant hors taxe des travaux jusque-là, ce seuil a été relevé à 30% si la rénovation génère un gain énergétique d’au moins 35%, et même 45% si la rénovation débouche sur une diminution de la consommation de 50% et plus. Une majoration de 10 points est par ailleurs accordée si la copropriété parvient à s’extirper de son statut de passoire thermique, portant les aides à respectivement à 40% et 55%. Seules conditions pour en profiter : que votre copropriété soit composée d’au moins 65% de résidences principales. «Il existe un vrai engouement pour ces questions. Chez Hellio, environ 2 000 copropriétés ont voté un plan pluriannuel de travaux comprenant de la rénovation énergétique», précise Louis-Marie Gillier.
La liste des travaux éligibles à MaPrimeRénov' Copropriété comprend l’isolation des murs par l’extérieur, celle de la toiture, des planchers bas, le changement de système de chauffage, l’installation d’une ventilation performante ou encore le remplacement de la menuiserie (portes, fenêtres). Le dispositif s’adresse tant aux propriétaires occupants qu’aux investisseurs locatifs, sans aucune condition de revenus. En revanche, un copropriétaire ne peut toucher que 25 000 euros de subventions au maximum, y compris les propriétaires les plus modestes qui bénéficient d’une prime individuelle supplémentaire allant de 1 500 à 3 000 euros.
Pour mesurer l’importance de ces subventions, Capital a demandé au spécialiste de la rénovation énergétique Hellio de lui fournir deux cas concrets de rénovation énergétique qu’il chapeaute en ce moment. Le premier doit déboucher sur un gain énergétique de 35%, et le second de 50%. Les deux immeubles affichent un DPE les classant G, comprennent 30 appartements, sont chauffés avec une vieille chaudière au gaz et ne sont pas ventilés. Ils sont donc l'incarnation même des passoires thermiques.
Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, les aides MaPrimeRénov’ peuvent dépasser plusieurs centaines de milliers d’euros, même dans le scénario de rénovation globale le moins ambitieux. La première copropriété a ainsi entrepris, pour ses murs, une isolation thermique par l’extérieur (ITE) qui, à elle seule, représente 500 000 euros de travaux. Elle a été complétée par celle des toitures, des planchers bas ainsi que l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée, essentielle une fois que le bien est correctement isolé, pour un budget additionnel de 190 000 euros.
L'ardoise totale, de 690 000 euros toutes taxes comprises, a cependant été largement atténuée par 40% de subventions MaPrimeRénov’ - calculée cette fois sur un montant hors taxes -, pour un total de 261 611 euros. Ajoutées aux subventions d’Hellio, 54 000 euros au travers de certificats d’économies d’énergie, le reste à charge pour la copropriété s'élève à 374 000 euros, soit 12 500 euros pour chacun des 30 propriétaires.
Pour les plus ambitieux, il est possible d’augmenter encore plus le gain énergétique… tout en abaissant le reste à charge. Mais ce genre de projet conséquent n’est pas envisageable pour toutes les copropriétés : «Des immeubles qui peuvent atteindre le seuil des 50% de gain d’énergie ne sont pas aussi nombreux qu’on l'espérait, nuance Louis-Marie Gillier. Sont principalement ciblées les copropriétés de la deuxième partie du 20ème siècle, construites entre les années 1950 à 1990.»
Notre deuxième copropriété, qui en avait la possibilité, a ainsi débuté cette année son chantier. Incontournable pour atteindre le seuil de 50% d’économies d’énergie nécessaire aux plus grosses subventions MaPrimeRénov, l’isolation thermique par l’extérieur a coûté 435 000 euros. Mais au lieu de miser tout sur l’isolation, la copropriété a investi sur une chaudière à gaz à condensation, qui permet d'utiliser la vapeur d’eau de la combustion pour renforcer le rendement du chauffage. A la clé, une réduction de consommation de gaz d’environ 30%. Coût de la chaudière : 35 000 euros. Pour renforcer l’efficacité de ce nouveau mode de chauffage, les propriétaires ont calorifugé - comprendre isolé - leurs canalisations.
Grosse rénovation, petit reste à charge
Plus de 470 000 euros ont été dépensés en tout, soit moins que pour la première copropriété. «Deux projets de rénovations globales ne se ressemblent pas et c'est pourquoi la réalisation d'un audit énergétique est essentielle dans le cadre de ce type de projet, explique Louis-Marie Gillier. Certaines copropriétés vont atteindre facilement un gain énergétique de 35% avec une isolation des murs, alors que d’autres n’y parviennent pas avec 6 ou 7 postes de travaux différents.»
En fin de compte, les aides MaPrimeRénov’ ont pris en charge 55% de leurs dépenses, pour un montant total de 246 000 euros. Hellio a subventionné l’opération à hauteur de 27 500 euros grâce aux CEE. Si bien que les 198 000 euros restant à régler, divisés entre les 30 copropriétaires, ne représentent qu’une facture moyenne de 6 600 euros. Soit quasiment deux fois moins que les copropriétaires de notre premier immeuble, qui se sont contentés d’une rénovation débouchant sur un gain de 35%. Isoler plus, c’est donc payer moins.
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