Crédit immobilier : comment convaincre des banques forcées d'être plus sélectives

Comme le montrent ces calculs exclusifs réalisés par le courtier Meilleurtaux, les revenus nécessaires pour acheter, en couple et à crédit, un appartement de 100 mètres carrés ont littéralement bondi en cinq ans, quelle que soit la ville. La faute, tout d’abord, à la hausse des prix de la pierre, que le repli des taux d’intérêt entre 2016 et 2021 peine désormais à compenser, et qui a renchéri les budgets d’achat. C’est ainsi qu’à Rennes, si le banquier exigeait en 2016 un revenu commun d’au moins 4.258 euros par mois pour financer une telle opération, c’est 5.727 euros par mois, au minimum, qu’un couple doit désormais gagner pour acheter ce 100 mètres carrés.

Un dernier calcul valable si le taux d’effort maximal appliqué par la banque reste à 33% des revenus net, hors coût d’assurance. Mais si, comme le prévoit le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ce plafond d’endettement devait passer à 35% du revenu, assurance de prêt incluse, c’est au moins 6.060 euros de revenus que ce couple devra afficher. Avec de tels critères, un peu partout en France, de nouveaux ménages risquent donc de devoir renoncer à leur projet. D’autant que, par prudence, les banques exigent désormais un apport personnel de 10%, contre 5%, en général, en 2016. Si bien que le montant à réunir a partout augmenté : toujours à Rennes, par exemple, il est passé en cinq ans de 14.000 euros à près de 41.000 euros, soit environ trois fois plus !

Gonflez le montant de votre apport personnel

L’équivalent de 10% du montant de l’acquisition, soit la somme nécessaire pour couvrir les coûts annexes, comme les frais de notaire, de garantie, ou encore de courtage. Voilà ce que les banques exigent désormais de leurs emprunteurs, y compris s’ils sont primo-accédants. Cet apport personnel a, en moyenne, doublé depuis 2016, où il n’était que de 5%. Or, les prix de l’immobilier ont entre-temps grimpé, parfois fortement. Si bien que les sommes à mobiliser sont devenues autrement plus importantes, comme le montre notre tableau exclusif, réalisé par le courtier Meilleurtaux.

A Bordeaux ou à Lyon, par exemple, cet apport a quasiment triplé, et c’est près de 50.000 euros qu’il faut désormais mobiliser pour acheter un 100 mètres carrés. Et ne parlons pas du cas des Parisiens, où le financement initial est passé de 41.500 euros en 2016 à plus de 110.000 euros en 2021 !

Seules quelques métropoles limitent la casse, à l’image de Grenoble, où l’apport personnel n’a été multiplié que par un peu plus de deux en cinq ans, et reste inférieur à 30.000 euros. Pour satisfaire son banquier, pas d’autre choix donc que de casser son épargne. "Cela montrera aussi que le projet d’achat ne s’est pas décidé sur un coup de tête", indique Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Sachez que détenir une épargne résiduelle est aussi apprécié. Cela permet en général de grappiller de 0,10 à 0,20% point supplémentaire sur son taux de crédit.

Présentez au banquier votre meilleur profil

C’est un passage obligé : avant d’aller consulter votre banque, vous devrez mettre au clair vos comptes courants. Car le conseiller ne manquera pas d’exiger vos trois derniers relevés bancaires, voire, en cas de doute, ceux du dernier semestre. Mieux vaudra donc éviter les découverts sur les trois derniers mois, ainsi que les dépenses inconsidérées. Pas si simple, alors que les mois d’été ont pu s’accompagner de gros achats, retardés pour cause de confinement… "Mieux vaudra alors décaler son projet de quelques mois, pour ne pas susciter la défiance", conseille le courtier Vousfinancer.

Gare par ailleurs aux soubresauts de revenus, pourtant courants depuis un an et demi, et à l’instauration du chômage partiel ou de la fermeture administrative des commerces. Si cela ne devrait pas poser de problème pour les salariés, du moins dans les secteurs peu exposés à la crise et pour ceux affichant une bonne ancienneté, il en va autrement des travailleurs indépendants. Ces derniers ont d’autant plus intérêt à se rapprocher d’un courtier, qui présentera au mieux leur dossier.

C’est ainsi que Credixia cite le cas d’un professionnel libéral, installé depuis moins de trois ans, au projet retoqué par quatre établissements, car son taux d’endettement dépassait 40%. Son dossier d’achat-revente a fini par passer, Credixia ayant souligné que cet indépendant était chirurgien-dentiste, et donc peu susceptible de pâtir de la crise.

Prévoyez un délai supplémentaire sur le compromis de vente

Avec le boom des transactions immobilières, les banques ont été débordées dès le printemps. Et le télétravail, encore assez largement répandu dans les établissements, n’a rien arrangé. Résultat : certaines banques mettent une à deux semaines avant de donner leur accord de principe, puis plus d’un mois pour formuler une proposition ferme, et encore deux à trois semaines de plus pour éditer l’offre de prêt. Comme il est peu probable que la situation revienne rapidement à la normale une fois achevées les vacances d'été, mieux vaudra donc multiplier les précautions.

Tout d’abord en réunissant en amont toutes les pièces nécessaires au montage de votre dossier par le conseiller (fiches de paie, relevés de compte, derniers avis d’imposition), et éviter ainsi les allers-retours inutiles. Surtout, prévoyez un délai supplémentaire dans la condition suspensive d’obtention de crédit, cette clause figurant au compromis de vente, qui permet à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie en cas de refus de financement. Cette durée, qui ne peut être inférieure à un mois, est en général portée à 45 jours sur les modèles de compromis disponibles. Convainquez votre vendeur de l’augmenter à 60 jours de délai. Cela évitera, en cas de lenteur de la part de votre banque, de négocier avec lui un avenant, pour ne pas perdre le bénéfice du compromis.

Regroupez vos crédits pour abaisser le taux d’effort

Un taux d’effort de remboursement, mensualité d’assurance incluse, plafonné à 35% du revenu net, pour une durée d’emprunt de 25 ans maximum dans l’ancien : les nouvelles règles du HCSF, édictées fin 2020, sont pour le moins pénalisantes. D’abord parce que certaines banques n’incluaient pas, jusqu’ici, ce coût d’assurance dans leur calcul du taux d’endettement, et réussissaient ainsi à valider de nombreux dossiers. Et ensuite parce que, de simples préconisations, ces règles vont devenir obligations, à la rentrée. "Alors que les banques ne suivaient pas toujours à la lettre ces recommandations, elles vont devenir intransigeantes", prévient Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

Comme le montre notre tableau, l’effet de ces contraintes sera redoutable, malgré la baisse des taux d’intérêt : c’est ainsi que, si la règle classique des 33% d’endettement avait été la seule appliquée, le salaire nécessaire pour acheter un 100 mètres carrés à Nantes serait passé de 4.473 euros en 2016 à 6.045 euros aujourd’hui. Pour la même opération, mais à Paris cette fois, le salaire minimum aurait, lui, grimpé de 12.385 à 15.909 euros. Mais, avec l’application de ces règles HCSF, les revenus à afficher atteindront respectivement 6.397 et 16.840 euros. Soit près de 6% supplémentaires, ce qui conduira à exclure de nouveaux ménages.

Face à de telles contraintes, il faudra déposer rapidement un dossier, car les banques pourront garder 20% de leur production hors des clous, dont moins d’un tiers, soit 6%, réservé aux primo-accédants. Les places seront donc chères ! Autre option, si vous êtes déjà endetté, via des crédits à la consommation par exemple : regrouper vos crédits en un seul, de sorte à abaisser la mensualité (mais pas le coût global).

Faites jouer la concurrence sur votre assurance de prêt

Il existe un second moyen de contourner les règles du HCSF : fausser compagnie à sa banque, et souscrire une couverture d’emprunt auprès d’un assureur spécialisé. On parle alors de délégation d’assurance. Moins onéreuses que les contrats bancaires, ces couvertures vous aideront à repasser sous le seuil des 35% d’endettement. Il faudra toutefois vous montrer convaincant. Dans une étude récente, le courtier Securimut constatait que les délégations ne pesaient plus que 45% de ses dossiers, quand la part des demandes de substitution (liées à la possibilité de changer d’assurance dans l’année qui suit la souscription du crédit) grimpait, elle, à 55%. Signe que les banques entravent de plus en plus le libre choix de son assureur. Certains établissements mutualistes, comme le Crédit mutuel ou le Crédit agricole, seraient ainsi particulièrement intransigeants.

La solution des banques en ligne

Boursorama, Fortuneo, Hello bank! ou BforBank… Même si ING réfléchit désormais à arrêter ses activités de banque en ligne en France, le choix ne manque plus parmi les établissements Internet proposant un crédit immobilier. Ces banques ont pour point commun de ne facturer aucuns frais de dossier, et de supprimer d’office les indemnités de remboursement anticipé, hors rachat du prêt par la concurrence. Des avantages qu’il faut, le plus souvent, négocier au cas par cas avec les établissements traditionnels. Surtout, leurs taux se classent parmi les plus bas du secteur, proches de ceux accordés aux meilleurs dossiers. C’est ainsi que, pour 350.000 euros empruntés, Boursorama annonçait en août un taux nominal de 0,70% sur vingt ans, et BforBank de 0,94% sur vingt-cinq ans.

Le dossier, rempli en ligne, permet aussi d’éviter les rendez-vous en agence. "Entre l’obtention du taux et le virement des fonds, l’opération peut être bouclée en trois semaines", promet Xavier Prin, directeur de l’acquisition client chez Boursorama. Pas de mauvaise surprise non plus sur le taux. "Contrairement aux établissements traditionnels, celui obtenu lors de la simulation sera bien le taux appliqué au client", insiste Grégory Guermonprez, le directeur de Fortuneo. Mais il ne faut confier à ces banques que des dossiers simples. Et il reste difficile de leur faire financer un projet couplé à un prêt à taux zéro, et l’achat de terrains ou de SCPI.

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