Avec le printemps, la rentrée de septembre est l’un des deux temps forts de l’année en matière d’achat immobilier. Bonne nouvelle, les taux de crédit ont chuté d’un point depuis leur pic de l’automne 2023, quand ils dépassaient 4% ! A 3,15% sur 20 ans et à 3,25% sur 25 ans, selon le courtier Finance Conseil, ils stagnent toutefois depuis juin. Et l’observatoire Crédit logement n’exclut pas qu’ils remontent dès l’an prochain, «possiblement à 3,40% fin 2026», en raison d’un environnement «politico-économique préoccupant».
Faible croissance, hausse du chômage, finances publiques dégradées, instabilité politique… Voilà qui ne devrait pas rassurer les investisseurs institutionnels et qui pourrait les conduire à exiger une meilleure rémunération pour prêter de l’argent à la France sur les marchés financiers. Si ce scénario noir advient, il se matérialisera notamment par la hausse du taux de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans, le taux auquel la France emprunte.
Or, c’est sur la base de ce taux, entre autres, que les banques déterminent les … taux de leurs crédits immobiliers. D’où un risque inflationniste pour l’an prochain. En attendant, Crédit logement pronostique «un taux à 3,11% (toutes durées de prêt confondues) en moyenne sur l’ensemble de l'année 2025». Un taux sous lequel il est aujourd’hui possible d’emprunter. Voici comment.
Succession immobilière : les héritiers d’un bien en indivision bientôt forcés à vendre plus vite ?
- Les bons dossiers
S’il y a bien une catégorie d’emprunteurs qui peut prétendre à un taux inférieur à 3%, ce sont les très bons profils, avec au moins «80 000 euros de revenus annuels à deux et un apport représentant 30% du prix d’achat», précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Selon ses calculs, un très bon profil peut emprunter 200 000 euros, sur 20 ans, à 2,80%. Un bon dossier, avec 60 000 euros de revenus à deux et 20% d’apport, se verra proposer un taux de 3%. Et ce sera 3,20% pour un dossier moyen, celui d’un couple gagnant 40 000 euros par an et disposant de 10% d’apport. Sur 20 ans du crédit, le coût total du crédit n’excède pas 61 427 euros pour le très bon dossier, soit près de 5 000 euros de moins que pour le bon profil, et environ 10 000 euros de moins que pour le dossier moyen !
Attention, un bon dossier se juge également sur la tenue de vos comptes. Les grandes vacances sont heureusement passées, avec leur lot de restaurants, ski nautique et autres «petits plaisirs» susceptibles de vous mettre à découvert. N’en profitez pas pour vous remettre au poker, les banques voient d’un mauvais œil les dépenses régulières dans les jeux d’argent. Montrez que vous pouvez épargner !
- Les primo-accédants
«Les grands gagnants» de la baisse des taux de crédit, ce sont «les primo-accédants», assure Finance Conseil. Premières victimes du quadruplement des taux en 2022 et 2023, les ménages qui achètent leur résidence principale pour la première fois sont à nouveau chouchoutés par les banques. Pour la bonne raison que cette clientèle présente un fort potentiel d’équipement en autres produits, comme les livrets d’épargne pour les enfants. Pour relancer l’accession à la propriété, souvent hors d'atteinte des primo-accédants, l’Etat a élargi les prêts à taux zéro (PTZ) qui leur sont réservés, le 1er avril, à l’ensemble du territoire et aux maisons individuelles neuves, alors que seuls les appartements neufs en zone tendue, où l’offre de logements est inférieure à la demande, y étaient auparavant éligibles.
Pour rappel, le PTZ est un prêt sans intérêts, financé par l’Etat et réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, sous conditions de ressources. Celles-ci ne doivent pas excéder un plafond, qui dépend de la zone (tendue ou non) où se situe le logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Complémentaire au crédit immobilier principal, le PTZ finance de 10% à 50% du coût total de votre acquisition, en fonction de la tranche de revenus à laquelle vous appartenez et selon que vous achetez une maison individuelle ou un appartement. Sa durée varie de 20 à 25 ans, et son remboursement peut être différé de 15 ans au maximum, c’est-à-dire que vous ne paierez aucune mensualité durant cette période.
«Je suis locataire… mais propriétaire de 9 biens qui me rapportent 4 000 euros net par mois»
Les banques attachées à cette clientèle de primo-accédants poursuivent par ailleurs leurs efforts et certaines d’entre elles leur proposent des prêts complémentaires, à plus faibles intérêts ou sans intérêts du tout. «Alors qu’on pensait que ces prêts à taux bonifiés (compris entre 0 et 2%) s’arrêteraient à la fin du premier semestre, beaucoup de banques prolongent ces offres jusqu’en décembre», relève Sandrine Allonier, chez Vousfinancer.
Le fait de profiter du PTZ et du prêt complémentaire permet de réaliser de sérieuses économies sur le montant total d’une opération immobilière. Dans les simulations réalisées par le courtier Vousfinancer pour Capital, selon les zones géographiques concernées et le type de bien acheté, les gains pour les primo-accédants atteignent près de 40 000 euros, voire davantage, et jusqu’à 53 146 euros (voir nos tableaux ci-contre).
- Les cas de rénovation énergétique
Acheter un bien en vous engageant à le rénover peut également permettre d’obtenir un crédit moins cher. Les mauvais diagnostics de performance énergétique (DPE) inquiètent en effet les banques car ils sont synonymes de factures de chauffage élevées et de décote à la revente. Les Banques populaires et les Caisses d’épargne proposent ainsi aux acquéreurs de passoires thermiques, depuis début 2025 et de façon pérenne, une réduction de 0,10 à 0,30 point du taux de leur crédit s’ils s'engagent à réaliser, dans un délai de 40 mois, une rénovation énergétique permettant d’améliorer la note du DPE de deux crans. La Banque Postale, elle, offre une décote de 0,25 point sur le taux du crédit si les acquéreurs projettent de rénover un bien noté au moins D.
Là aussi, les économies peuvent être importantes sur le montant total de l’opération. Dans la simulation réalisée par Vousfinancer (lire ci-contre), c’est un gain de plus de 14 000 euros pour le couple de quadragénaires qui engage des travaux de rénovation. A considérer donc.
