A ce rythme, d’ici fin 2022, il n’y aura plus guère que les trentenaires venant d’empocher un joli héritage qui pourront souscrire un crédit… Car la remontée des taux d’intérêt, en cours depuis le début d’année, n’a pas pour seul effet de renchérir les opérations immobilières. Elle rend aussi particulièrement pénalisantes les normes prévues pour réguler le marché. Comme celle, dictée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), interdisant que la mensualité de prêt, assurance incluse, excède 35% du revenu des emprunteurs. A durée d’emprunt identique, le rebond des taux exclut donc mécaniquement chaque mois de nouveaux profils, surtout des primo-accédants, aux revenus limités, et des investisseurs, souvent déjà endettés.
Même difficulté avec le seuil d’usure, ce plafond calculé par la Banque de France, au-delà duquel il est interdit de s’endetter. Avec la flambée des taux, un nombre croissant d’emprunteurs s’en approche, en particulier les plus âgés d’entre eux. Pour ne rien arranger, les banques elles-mêmes se font plus sélectives, et tiennent compte dans leur analyse de l’effet de l’inflation sur les finances des ménages. Résultat : d’après un récent sondage, le taux des refus de financement atteindrait 20%, chez 85% des intermédiaires en crédit interrogés. Pas de panique toutefois : vous trouverez ici toutes les techniques pour vous conformer à ces normes, ou convaincre votre banquier. Il serait en effet dommage d’abandonner, car la totalité des crédits actuellement accordés le sont à un taux inférieur à l’inflation. Du jamais-vu.
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Hausse des taux : certaines banques ferment même le robinet
Depuis début 2022, les banques ont remonté leurs taux d’intérêt d’environ 0,6 point, et parfois même de 1 point. Et encore ces établissements-là continuent-ils à ouvrir les vannes du crédit. « Le coût de refinancement des banques a grimpé beaucoup plus fortement, pour avoisiner 2,5 à 3%, rappelle Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi. Dès lors, certaines d’entre elles ont décidé de réduire leur production. » Soit, comme HSBC, en la réservant à leur seule clientèle. Soit, comme LCL ou Société générale, en affichant des barèmes particulièrement salés, une façon discrète de se retirer du marché. Près d’une banque sur deux, cet été, s’était de la sorte désengagée…
Pour emprunter quand même, mieux vaudra dès lors toquer à la bonne porte. Certaines banques ont ainsi des clientèles privilégiées : les artisans ou les gérants de société du côté des Banques populaires, par exemple, et les cadres supérieurs pour BNP Paribas. Tandis que les primo-accédants seront bien traités aux Caisses d’épargne, ainsi qu’à La Banque postale. Le problème, c’est que cette stratégie commerciale change souvent tous les mois… le plus simple, dès lors, sera de s’adresser à un courtier, qui fera à votre place le tour du marché. Cela a réussi à ce couple de la région parisienne, affichant 55.000 euros net de revenus annuels, qui cherchait à emprunter 176.000 euros sur 15 ans. Un passage chez un de ces grossistes leur a permis d’abaisser leur taux de 1,42 à 1,10%, soit une économie de 4.512 euros d’intérêts.
Plafond d’endettement : pénalisant pour les primo-accédants
Avec la hausse des taux, les recommandations du HCSF, qui imposent de ne pas dépasser 35% d’endettement assurance incluse, excluent toujours plus d’emprunteurs. « Entre janvier 2021 et juin dernier, la part de dossiers dans les clous a chuté de 71 à 52%, indique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Et près de 10% des autres dossiers n’étaient plus très loin de cette limite. » Pour repasser sous ce seuil des 35%, le plus simple est encore d’allonger la durée du crédit, de sorte à réduire le montant de la mensualité… Mais, si cela revient trop cher, ou n’est tout simplement pas possible (le HCSF interdisant en complément les prêts au-delà de 25 ans), il faudra alors jouer le jeu des banques, en promettant par exemple la souscription de l’assurance habitation, ou d’un contrat d’assurance vie.
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« Elles restent attentives à ces contreparties, qui leur permettront de rentabiliser la relation », indique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. De quoi convaincre le conseiller de recourir à la marge de flexibilité dont il dispose, prévue par le HSCF. C’est ainsi que les établissements peuvent déroger aux critères d’octroi, à hauteur de 20% de leur production, et essentiellement en faveur des primo-accédants.
Ce sera moins facile, par contre, pour les investisseurs locatifs : le quota de production hors critères n’atteignant, dans leur cas, que 4%. « Ils pourront se tourner vers les banques qui, dans leurs calculs du taux d’endettement, comptabilisent les futurs loyers à hauteur de 90 ou 100%, contre 70% d’ordinaire », conseille Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
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Taux d’usure : il invalide près de 20% des dossiers, pourtant solvables
C’est, en principe, un outil de protection des emprunteurs : les banques ne peuvent en effet prêter au-delà du seuil de l’usure, un taux incluant tous les coûts afférents au crédit, comme l’assurance ou les frais de dossier (on parle alors de taux annuel effectif global, le TAEG). Seulement voilà, cette référence n’est actualisée que tous les trimestres, et à partir de la moyenne des dossiers financée les trois mois précédents, et simplement augmentée d’un tiers. Le mécanisme, vertueux en période de baisse des taux, devient à l’inverse infernal en cas de rebond rapide de ces mêmes taux.
Le seuil d’usure ne remontant, alors, qu’avec un décalage, et trop lentement. C’est ainsi qu’au titre du troisième trimestre 2022, ce taux a été fixé à seulement 2,60% pour les prêts compris entre 10 et moins de 20 ans, et à 2,57%, un niveau curieusement inférieur, pour ceux de 20 ans et plus. « Soit à moins de 1 point des taux nominaux sur 20 ans, accordés en juillet dernier, qui atteignaient 1,65% », indique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. De quoi multiplier les déconvenues. « La part de dossiers, parmi ceux parfaitement solvables, rejetés pour cause de dépassement du taux d’usure a atteint 20%, rien qu’en mai et juin », témoigne Olivier Lendrevie.
Comme le montre notre tableau, ces refus touchent tout particulièrement les emprunteurs âgés, au coût d’assurance élevé. Mais pas seulement. Exemple avec ce célibataire de 30 ans, disposant de 15% d’apport, et s’apprêtant à emprunter 205.000 euros sur 25 ans, au taux nominal de 1,90%. En cumulant le coût d’assurance (à 0,36%), les frais de garantie (2.054 euros), et les frais annexes (3.000 euros), son TAEG atteindra… 2,77%, soit 0,20 point au-dessus du taux d’usure.
Pour repasser sous ce seuil, si les frais de dossier ou de courtage ont déjà été rabotés, le plus simple sera de solliciter une délégation d’assurance, en général moins chère. En cas de refus, il faudra accepter d’être moins bien couvert, en abaissant par exemple les quotités d’assurance, de 100 à 50% par emprunteur. « Nous essayons aussi de négocier, pour chaque tête, une assurance groupe à 50%, et une délégation à 50%. Cela permet parfois de rentrer dans les clous », explique Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de financement.
Frilosité des banques : l’exigence d’apport personnel a doublé
Avec la flambée des prix de l’énergie, et des autres matières premières, les banques redoublent de prudence. C’est ainsi que, pour calculer le reste à vivre de leurs emprunteurs, elles tiennent désormais compte de la distance qu’ils auront à parcourir, en voiture, entre le domicile et le travail. Ou qu’elles exigent, pour mieux estimer leurs dépenses de chauffage, la notation énergétique du logement. Même prudence lorsqu’il s’agit de financer l’acquisition d’une maison à rénover. Non seulement elles voudront connaître l’état de la chaudière et de la toiture, mais elles prévoiront sûrement une marge pour le budget travaux, histoire de couvrir la hausse potentielle des devis.
Dernière précaution : elles exigent désormais un supplément d’apport personnel, au-delà des 10% en général requis pour couvrir les frais de notaires. Le quota demandé peut ainsi atteindre 20%. « Cela nécessite d’injecter une part d’épargne personnelle, qui varie toutefois d’une banque à l’autre, mais atteint de quatre à six mensualités de prêt, environ », indique Julie Bachet. Pour diminuer les exigences de votre conseiller, il vous faudra le rassurer, en présentant un dossier irréprochable, sans découvert ni achats déraisonnables. Pensez aussi à préciser votre budget, par exemple en indiquant que vous prendrez les transports en commun, ou que vous serez en grande partie en télétravail.
Délais d’instruction : ils ont tendance à s’allonger
Autre contrecoup de la remontée rapide des taux : au premier semestre, de nombreux candidats à l’achat ont décidé d’accélérer leurs projets, et contribué de la sorte à l’encombrement des services de prêts, notamment chez les rares banques qui jouent encore le jeu, et présentent des barèmes abordables. Il faut dès lors compter trois semaines pleines, quand ce n’est pas un mois, pour qu’elles aient seulement le temps d’analyser votre dossier. Certes, avec la fin des congés d’été, et le retour des effectifs, ces délais devraient se raccourcir. Mieux vaudra toutefois prendre les devants. « Il faut prévoir un délai total de 3 à 4 mois, entre le premier contact avec la banque et le versement des fonds, avertit Maël Bernier. Cela vous évitera un stress inutile. »
Il est aussi conseillé, quand c’est possible, d’allonger à 60 jours, voire à 90 jours, le délai de la condition suspensive d’obtention du crédit figurant sur le compromis, d’ordinaire fixé à 45 jours. Et veillez à remettre d’emblée un dossier complet. La majorité des banques actent en effet leurs propositions de prêt à la date d’instruction du dossier complet, et non à sa date de réception. En cas d’aller-retour pour ajouter les pièces manquantes, vous prendriez le risque de subir une hausse des taux.
Pour son assurance, passer à la concurrence est devenu facile
Il aura fallu pas moins de quatre lois, et plus de dix ans, pour que le marché de l’assurance emprunteur, encore verrouillé à 85% par les banques, soit totalement libéralisé. A partir du 1er septembre, il sera possible de résilier son contrat à tout moment, sans attendre la date anniversaire de souscription du prêt. Et donc d’opter pour une assurance déléguée qui, à la différence des contrats groupe bancaires, suit une tarification adaptée à l’âge, généralement moins chère, et cela, que votre crédit soit nouvellement souscrit ou déjà ancien. Par ailleurs, désormais, tout questionnaire médical sera proscrit pour peu que la part assurée n’excède pas 200.000 euros par tête, et que le prêt soit remboursé avant 60 ans.
Enfin, pour faciliter le choix des emprunteurs, la fiche d’information standardisée, obligatoirement remise, indiquera le coût de couverture sur les huit premières années d’emprunt, la durée moyenne de détention d’un bien. De quoi éviter le piège des assurances dégressives, fréquentes au sein des banques, exprimées en pourcentage du capital restant dû. Si elles sont souvent moins chères, sur la durée totale de l’emprunt, que celles libellées en pourcentage du capital emprunté, elles sont en général plus coûteuses en cas de remboursement anticipé !
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