Crédit immobilier : la hausse des taux vous coûte très cher, les solutions pour y faire face

Résultat : les chanceux qui ont encore la possibilité de devenir propriétaires se font de plus en plus rares. En octobre 2022, seulement 58% des dossiers reçus par le courtier Meilleurtaux répondaient à l'exigence d’endettement édictée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) - au maximum 35% de leurs revenus net doivent être consacrés à leurs mensualités de crédit. Ils étaient 69% l'année dernière. Quant au reste des candidats, 12% d’entre eux sont embourbés dans une zone grise, à savoir un taux d’endettement compris entre 35 et 39%. Leurs dossiers sont potentiellement finançables s’ils sont primo-accédants, car les banques disposent d’une marge de manœuvre pour s’affranchir des contraintes du régulateur financier. Enfin, 30% sont purement et simplement “totalement infinançables”, selon Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Lorsqu’ils parviennent à obtenir un crédit, les ménages sont contraints de revoir leur projet à la baisse. En témoignent les simulations réalisées par le courtier VousFinancer. En un an, la hausse d’un point des taux de crédit a fait perdre 30.000 euros de capacité d’emprunt aux candidats à l’accession en moyenne. Un crédit sur 25 ans au taux de 2,2% permet de débloquer 230.000 euros, contre 260.000 euros il y a un an avec un taux de 1,2%. Le constat est identique du côté de Meilleurtaux.

2023, pire que 2022 ?

Et la situation n’est malheureusement pas près de changer : la mauvaise passe ne s’arrêtera pas en 2022 pour les emprunteurs. Selon les calculs de Capital, tous les dossiers devraient voir la charge des intérêts grimper en 2023. Un très bon profil - couple trentenaire en CDI avec 10% d’apport, des produits d’épargne, pas de découvert bancaire depuis un an - empruntant 200.000 euros sur 20 ans verrait le coût de son crédit presque doubler si la hausse des taux venait à être supérieure à celle de 2022. Ainsi, pour un même montant emprunté, le ménage devra présenter en 2023 plus de 400 euros de revenus net mensuels supplémentaires en comparaison de 2022.

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Sur le seul début d’année prochaine, Vousfinancer estime qu’une hausse des taux - très probable - de 30 points de base (0,3 point de taux) viendrait encore dégrader le pouvoir d’achat immobilier moyen de 8.000 euros, et même de 13.000 euros si elle atteignait 50 points.

L’assurance de prêt, première solution

Devant ce paysage sinistré, vous disposez tout de même de quelques solutions. La plus simple d’entre elles réside dans votre assurance de prêt. Si vous en avez la possibilité, tentez de passer par un autre établissement que votre banque, et ce, dès la signature du crédit. Car pour la plupart des emprunteurs, l'opération est rentable, et vous permettra de maintenir votre taux annuel effectif global (TAEG) en dessous de l’usure - le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter. Il en va donc de la viabilité de votre dossier. Comme nous vous l’avons démontré, un cadre de 30 ans, non fumeur, qui emprunte 200.000 euros sur 25 ans pourrait diviser sa facture d’assurance par plus de quatre. Le coût sur la totalité du prêt passerait ainsi de 18.750 euros chez sa banque (65 euros par mois) à 4.010 euros (13 euros par mois) chez Axeria premium, par exemple.

Outre l’assurance, vous pouvez actionner certains leviers sur le crédit lui-même. En décidant par exemple d’opter pour un crédit complémentaire à un taux bonifié. On pense par exemple au prêt à l’accession sociale (PAS) ou au prêt à taux zéro (PTZ). Ils sont soumis à conditions de ressources mais peuvent vous enlever une sacrée épine du pied. L’exemple fourni par Vousfinancer est parlant. Un ménage souhaite emprunter 200.000 euros sur 20 ans, s’il souscrit un crédit classique à 180.000 euros au taux de 2,4% et complète cette ligne par un prêt complémentaire de 20.000 euros à seulement 0,5%, économisera pas moins de 4.000 euros d’intérêts.