Crédit immobilier : emprunter sera toujours aussi difficile en 2023, malgré la réforme du taux d’usure

Pour rappel, le taux d’usure est calculé sur la moyenne des taux pratiqués par les banques durant les trois derniers mois, un pourcentage de base majoré d’un tiers. Et si ce taux plafond, qui inclut les frais d’assurances, sera actualisé tous les mois à partir du 1er février, la formule de calcul reste en revanche inchangée. Autrement dit, la décision de la Banque de France est un ajustement technique pour mieux “lisser” les relèvements du taux d'usure et permettre aux emprunteurs de disposer d’une plus large fenêtre de tir pour obtenir des accords de prêt. Lorsque le taux d’usure était actualisé tous les trois mois, les banques ne disposaient en effet que de quelques semaines en début de trimestre pour accorder des prêts, avant que les taux de crédit ne se rapprochent du taux d’usure puis les dépassent. Cet effet ciseau, qui empêchait les courtiers d’accorder des prêts à certains emprunteurs pourtant solvables, devrait donc disparaître dans les prochains mois. Mais les ménages seront rapidement confrontés à un autre problème.

Des mensualités qui s’envolent

En effet, les taux de crédit devraient continuer de grimper dans les prochains mois, pour atteindre rapidement 3,5 à 4% sur 20 ans au cours du premier semestre 2023, selon le courtier Pretto. Le coût du crédit va donc considérablement augmenter pour les ménages et les mensualités vont flamber. Problème : depuis le 1er janvier 2022, le taux d'effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35%. Les banques ont cependant la possibilité de déroger à cette règle pour 20% des dossiers maximum. Il s’agit d’une contrainte imposée par Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), une autorité placée sous l'égide du ministère de l'Économie et des Finances. Or avec la hausse des taux à venir, le nombre de ménages évincés du marché du crédit en raison de ce taux maximum d’endettement va exploser.

Pour mieux le comprendre, voici une simulation réalisée par le courtier Vousfinancer. En 2021 (taux moyen à 1%), un couple disposant d’un revenu net mensuel de 4.200 euros avait la possibilité d’emprunter 300.000 euros sur 20 ans, avec une mensualité de 1.379 euros. Le taux d’endettement maximum de 35% était alors respecté puisque limité à 33%. Mais avec la hausse des taux, notre couple qui voudrait emprunter 300.000 euros au premier trimestre 2023 verrait ses mensualités flamber, pour atteindre 1.663 euros au premier trimestre 2023 (taux à 3%) et 1.817 euros à l’été 2023, en prenant l’hypothèse d’un taux à 4%. Ces mensualités représentent plus de 35% des revenus de notre ménage (respectivement 39,6% et 43,3%) et notre couple n’a plus la possibilité de souscrire un crédit, à moins de revoir ses ambitions à la baisse. C’est ce mécanisme qui pourrait exclure une part non négligeable de ménages du marché du crédit en 2023.

Des dossiers bloqués par le taux d’endettement

Selon le courtier en ligne Pretto, environ 45% des dossiers qui étaient finançables en 2021 ne l’étaient plus à la fin de l’année 2022 : 20% en raison d’un taux d’usure trop faible et 25% du fait d’un taux d’endettement trop élevé. Et les perspectives pour l’année à venir ne sont pas plus réjouissantes. Malgré la mensualisation du taux d’usure, la part des dossiers non finançables devrait en effet rester identique en 2023 selon Pretto (environ 45%). Seule différence, les dossiers ne seront plus bloqués par le taux d’usure, mais par le taux d'endettement maximum de 35%. Le marché du crédit n'est pas près de se débloquer dans les prochains mois