Crédit immobilier : emprunter avec votre PEL est-il redevenu intéressant avec l’envolée des taux ?

Que cela soit pour financer l’achat de votre résidence principale, secondaire ou même pour des travaux, la réponse est non dans la plupart des cas. Pour comprendre pourquoi, il convient de se pencher sur les caractéristiques de ce produit d’épargne. Les taux d'intérêt du prêt épargne logement dépendent de son ancienneté. Ils sont par exemple de 4,20% pour les PEL ouverts entre mars 2011 et janvier 2015, mais seulement de 3,20% pour ceux ouverts depuis le 1er janvier 2023.

Éliminons d’emblée ces deux options. La première, car le taux proposé frôle le seuil de l’usure. En effet, les banques ne peuvent pas vous octroyer un crédit immobilier sur 20 ans et plus si le taux du prêt immobilier excède 4,52% en mai. La seconde car il n’est possible de mobiliser un prêt épargne logement qu’au bout de 4 ans de détention du PEL. Dans ces cas-là, vous n’avez pas le choix : conservez le PEL comme un produit d’épargne.

Reste donc trois options viables sur le papier : les PEL ouverts entre février 2015 et janvier 2016, ceux qui l’ont été entre février et juillet 2016, ainsi que ceux ouverts après août 2016. Dans ces trois cas, le taux servi est relativement intéressant, car les banques pratiquent en moyenne des taux compris entre 3,20 et 3,75% pour des prêts sur 20 ans, selon le courtier Empruntis. Or les taux d’emprunt pour ces PEL oscillent entre 2,20% et 3,20%.

Très peu d’intérêts…

Ne vous attendez cependant pas à faire exploser votre capacité d’emprunt. Le PEL vous permet certes d’emprunter jusqu’à 92.000 euros, puis de rembourser ce capital sur 2 à 15 ans. Sauf que le montant effectivement mobilisable correspond aux intérêts bruts perçus pendant la durée de vie du PEL. Et ce n’est pas le seul problème à prendre en compte, estime Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne : “Entre l’abandon de la prime d’État et sa fiscalisation en 2018, le PEL a perdu une grosse partie de son intérêt.” Depuis cette date, les intérêts sont en effet soumis chaque année, au moment de leur versement, au prélèvement forfaitaire unique - la “flat tax” - de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Le rendement net des PEL les plus récents n’excède donc pas 1,40%.

Prenons cependant le meilleur des cas, rare mais possible, illustré dans le tableau ci-dessus. Un emprunteur hérite de 70.000 euros de ses parents et place immédiatement 61.200 euros - soit le plafond légal de dépôts pour ce type de produit - sur un PEL. Il laisse ensuite fructifier son argent jusqu’en mai 2023. Selon la date d’ouverture du produit (entre mai 2015 et mai 2017), il bénéficie d’un taux de rémunération compris entre 1 et 2%, lui permettant d’obtenir entre 7.796 euros et 10.609 euros d’intérêts (et d’emprunter autant). Une maigre récompense, disons-le. Précisons tout de même que les plans ouverts avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une prime d’État. Dans nos 3 cas, elle atteint le plafond de 1.000 euros.

… et des écarts de taux trop faibles

Remboursé sur sa durée maximale de 15 ans (afin de coller au mieux à la maturité du crédit immobilier classique), ce prêt réglementé coûtera au ménage entre 1.634 et 2.763 euros d’intérêts, contre 1.847 et 3.769 euros avec un crédit immobilier classique à 3,50% remboursé sur 20 ans. Soit, dans le meilleur des cas, 1.006 euros d'économies. Imaginez donc maintenant les résultats avec un versement limité à une centaine d’euros par mois : les gains seraient faméliques.

Vous l’aurez compris, les jeunes PEL ne sont pas encore la solution miracle pour finaliser votre projet immobilier. Mieux vaut donc attendre avant de les casser, afin, d’une part, d’amasser davantage d’intérêts, et d’autre part de profiter d’un taux de prêt immuable de 2,20% pour les plans ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022, qui pourrait s’avérer encore plus intéressant à l’avenir avec la hausse des taux de crédit immobilier. Ces derniers pourraient en effet atteindre 4,5% fin 2023 selon les courtiers.