Crédit immobilier : la renégociation peut vous rapporter gros avec la baisse des taux

Une raison suffisante pour laisser tomber vos projets ? Non. Plusieurs facteurs conjoncturels doivent vous pousser à acheter maintenant, pointe Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. En profitant de cette période pour passer à l’acte, vous vous assurez que les autres candidats emprunteurs ne mettent pas la main sur le bien que vous convoitez. «Et en ce moment, les banques sont plus enclines à accepter rapidement votre dossier puisque le nombre de foyers solvables est encore faible», poursuit-elle. Sans parler des marges de négociation sur le prix des biens, plus élevées lorsque les vendeurs ne croulent pas sous la demande.

Les taux vont largement diminuer

Et l'avenir s'annonce tout aussi bien. D'ici la fin de l’année, l’Observatoire Crédit Logement prédit que les taux moyens retomberont à 3,25%, toutes durées confondues, contre 4,15% actuellement. «Les banques vont devoir baisser leurs taux dès lors que la Banque centrale européenne commencera à diminuer ses propres taux directeurs d’ici l’été, prédit Sandrine Allonier. De quoi compenser la moitié de la hausse constatée sur l’année 2023.

Pour vous convaincre de saisir rapidement votre chance, Capital a donc réalisé des simulations, à l’aide du courtier Empruntis. Nous avons imaginé qu’un couple d’emprunteurs, gagnant 4 000 euros nets avant impôt, contracte un crédit de 200 000 euros en février 2024 au taux de 4,20% (hors assurance). Afin de tenir compte des conditions de marché encore difficiles, nous avons supposé que ce couple s’endette sur 25 ans, afin d’abaisser sa mensualité pour respecter le taux d’endettement maximum de 35% (part de vos revenus nets avant impôt consacré au remboursement d’une mensualité de crédit) imposé par le gouvernement et la Banque de France.

Au moins 10 000 euros d’économies

Pour que l’opération soit un succès, assurez-vous de respecter quelques règles simples préviennent les courtiers. L’opération doit généralement aboutir à un écart d’au moins 0,7 point entre le taux initial et le taux renégocié. «Cette règle est indicative et ne doit pas être prise aux pied de la lettre, avertit Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Si le taux de départ est relativement élevé et que le rachat se fait rapidement, toute baisse de taux va générer de véritables économies. Chaque cas doit être examiné avec attention.» Autre prérequis : le rachat doit être opéré durant les cinq premières années du prêt, période pendant laquelle la masse des intérêts est encore élevée… et les gains à attendre importants.

Ces postulats étant formulés, notre couple décide donc d’attendre décembre 2024, période qui, selon des prévisions prudentes, lui permettra de se faire racheter son prêt par une autre banque à un taux de 3,65%. Il devra cependant assumer, comme c’est l’usage, des indemnités de remboursement anticipé. Ces frais facturés par la banque lorsque vous transférez votre crédit dans un autre établissement sont pris en compte dans le calcul de nos économies, tout comme les frais de garantie et de dossier relatifs au nouveau prêt.

Abaisser sa mensualité… ou la durée du prêt

Deux choix se présentent alors à notre couple : le premier consiste à abaisser sa mensualité, option qui lui permet de faire passer sa charge mensuelle de 1 078 euros à 1 021 euros. Soit un gain de 51 euros par mois et de 10 500 euros au total. Le tout alors que l’écart entre le taux initial et renégocié ne s’élève qu’à 0,55%.

Deuxième solution, plus lucrative. Et ce, pour l’ensemble des emprunteurs : conserver sa mensualité actuelle et privilégier une réduction de la durée du prêt. Une telle décision permettrait à notre couple de doubler ses économies - 19 600 euros d’intérêts en moins sur la durée du crédit - tout en faisant passer la durée restante de 24 à 22 ans. Ce choix est d’autant plus judicieux si vous prévoyez de conserver votre bien jusqu’à la fin du remboursement - les économies étant réparties sur l’intégralité de la durée du prêt - ou si vous souhaitez finir de rembourser votre crédit au plus tôt, avant de partir à la retraite par exemple.

Plus de 40 000 euros d'économies en 2025

Si ces gains sont déjà considérables, ils ne sont qu’un avant-goût de ce qui vous attend si vous vous montrez patient. En mai 2025, toujours selon des prévisions prudentes d’Empruntis, les taux sur 25 ans devraient atterrir à 3%. A ce niveau, inférieur de 1,20 point à celui de février 2024, les économies réalisées seraient multipliées par 2,5. En choisissant de baisser ses charges, notre couple verrait sa mensualité passer sous la barre des 1 000 euros, à 988 euros précisément. Il dégagerait donc 90 euros d’économies par mois, soit 26 700 euros sur la durée totale du prêt.

Encore une fois, la solution la plus fructueuse pour notre couple consistera à abaisser la durée du prêt. Et cette fois de 3 ans et demi ! En conservant le même taux d’effort, il économiserait ainsi plus de 41 000 euros d'intérêts. Alors qu’il lui restait 23 ans et 6 mois de prêt au moment du rachat de crédit, notre couple ne sera donc plus endetté que sur 20 ans.