Immobilier : faut-il attendre 2024 pour acheter ?

Le paysage n’est pourtant pas si sombre. Les aspirants à l’achat aperçoivent une lueur d’espoir : les prix du marché immobilier ont entamé leur baisse. “En particulier dans les grandes agglomérations qui ont vu leurs prix exploser ces dernières années, précise Brice Cardi, le patron du réseau immobilier mutualiste L’Adresse. Entre autres Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille ou encore Rennes. On sent que ce phénomène va finir par gagner l’ensemble de l’Hexagone.”

Plusieurs marchés immobiliers

Et il n’est évidemment pas le seul à tirer ce constat. La directrice générale d’AVIV France (groupe SeLoger et Meilleurs Agents), Caroline Evans de Gantès, anticipe ainsi une “légère baisse des prix” en 2023, tout comme le géant Nexity qui table sur un recul de l’ordre de 5 à 7%. Paris pourrait passer sous la barre des 10.000 euros par mètre carré. Des estimations que confirme la tendance actuelle en Île-de-France, puisque les prix ont commencé à baisser dans l’ensemble des départements franciliens depuis le début de l’année.

Malheureusement pour les futurs acquéreurs, il n’existe pas un, mais plusieurs marchés immobiliers. Dans les villes moyennes tout autant que les zones rurales, aucune baisse n’est ainsi à signaler depuis le 1er janvier 2023. “Au mieux, les prix stagnent, au pire ils augmentent légèrement, de l’ordre de 2%”, précise Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez l’estimateur Meilleurs Agents.

Il faudrait que les prix nationaux diminuent d’environ 25% pour absorber la hausse des taux débutée en 2022

Une fois l’ensemble des termes de l’équation connus, reste à savoir s’il est préférable d’attendre 2024 pour enclencher son projet d’achat. La réponse est non, s’accordent à dire les professionnels de l’immobilier. Car l'augmentation du coût du crédit d’ici la fin de l’année ne sera jamais compensée par la baisse des prix immobiliers. “Il faudrait que les prix nationaux diminuent d’environ 25% pour absorber la hausse des taux débutée en 2022”, analyse Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Pour rappel, une simple hausse de taux de 1 point engendre une “perte de capacité d'emprunt d’environ 10%”, rappelle Pierre Chapon, fondateur du courtier Pretto. Or 20.000 euros en moins sur un prêt initial de 200.000 euros peut priver un ménage d’une pièce entière dans des villes bon marché telles que Saint-Étienne. “C’est donc un mauvais calcul que d’attendre”, confirme Thomas Lefebvre.

Les acheteurs en position de force

Ce dernier précise par ailleurs que la durée de détention du bien joue un rôle crucial : “Avec des taux à 1%, il convient de le détenir pendant 4 ans pour amortir les coûts afférents au prêt. Avec des taux à plus de 4%, ce délai est allongé à dix ans. Si le projet est d'habiter en famille pendant 20 ans dans cette maison, emprunter aujourd’hui ou en 2024 n’aura pas de conséquence majeure.” Ce n’est donc pas tant le calendrier que le projet qui doit primer.

En revanche, que les acheteurs ne s’y trompent pas : s’ils n’ont pas intérêt à attendre, ils sont actuellement en position de force. Les vendeurs sont souvent trop “gourmands” et surestiment la valeur de leurs biens, selon les professionnels. “Le vendeur doit retenir une chose : le temps ne joue pas en sa faveur, résume Brice Cardi, car la baisse des prix pourrait s’amplifier.” S’il ne trouve pas immédiatement son public, un bien met plus de temps à se vendre, laissant ainsi la possibilité aux acheteurs de négocier au mieux sans pour autant être menacé par d’autres candidats.