Crédit immobilier : la marche à suivre en cas de séparation si vous avez emprunté à deux

Vendre le bien, la solution numéro un

En cas de séparation, il existe de façon simplifiée deux grandes manières d’appréhender la gestion du crédit. “La priorité est de se poser une question de base : les deux parties souhaitent-elles vendre le bien ou non ?”, résume Thomas Santorelli, le président de Crédivorce. La cession, selon nos deux experts, est l’option la plus fréquemment rencontrée. Soit parce que la décision des ex-conjoints de se séparer définitivement du logement est simultanée. Soit parce qu’aucune des deux parties ne dispose des ressources financières suffisantes pour reprendre seule à sa charge le crédit à rembourser, en même temps que la propriété du logement. “Dans la majorité des cas où le couple a un enfant, on observe une volonté de conserver le logement. Dans certains cas, on arrive à le faire”, détaille Thomas Santorelli.

Si la décision commune est finalement de vendre, alors la transaction doit permettre de rembourser de façon anticipée le crédit en cours. Un soulagement dans l’optique de recommencer à zéro une nouvelle vie. L’éventuelle différence entre le prix de vente du logement et le reliquat de crédit à verser à la banque est à partager entre les ex-conjoints. Afin d’éviter les conflits liés au prix de vente du logement, il est conseillé de s’accorder au préalable sur une estimation réalisée par un notaire ou un agent immobilier.

Demander un report de mensualités

En attendant une éventuelle vente qui règlerait le problème, les deux parties doivent honorer leurs échéances auprès de la banque. “Une séparation de couple n’est pas un motif de rupture de prêt”, insiste Thomas Santorelli. Une grande partie des contrats permettent toutefois de reporter partiellement ou totalement des mensualités. Un bol d’air provisoire. “Et quand bien même cette option ne figurerait pas dans votre contrat, essayez de la demander à votre banquier”, conseille Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer.
Dans de rares cas, en effet, il pourra être réceptif à cette demande. “Pour demander un report, il faudra prendre en compte les modalités de votre prêt, et son antériorité, avertit toutefois Thomas Santorelli. Si l’une de vos mensualités n’a pas été honorée, alors votre demande sera probablement rejetée”, prévient-il.

Un report total permet de ne payer aucune mensualité pendant une certaine durée. Avec un report partiel, les intérêts seuls continuent d’être payés par les deux parties. Dans les deux cas, toutefois, il faudra continuer de s’acquitter de la part d’assurance de prêt liée au contrat.

“Les banques acceptent rarement de désolidariser l’un des emprunteurs en cas de prêt souscrit à deux. En cas de défaut de l’un, cela leur permet de se retourner vers le deuxième emprunteur”, explique Julie Bachet. D’où le besoin le plus souvent, en cas de rachat du logement par l’un des conjoints, de souscrire un nouvel emprunt. “Il arrive que l’ex-conjoint accepte de rester garant sur le crédit, même si l’autre est seul à rembourser, s’il y a des enfants en commun. Mais le cas reste rare”, rapporte la directrice générale de Vousfinancer.

En cas de rachat de crédit, estimer le coût de l’opération

Une autre solution consiste, pour l’un des ex-conjoints, à devenir l’unique propriétaire du bien. “La première chose à faire est alors de demander à un courtier ou un banquier des conseils pour aménager un nouveau crédit. Dans la majorité des cas, les conseils seront gratuits”, insiste Julie Bachet. Cela nécessite alors de procéder à un rachat de crédit. En clair : vous allez dissoudre l’ancien crédit (dont les mensualités sont peut-être trop élevées pour une personne seule), et le remplacer par un crédit d’une durée probablement plus longue. Vous allez toutefois devoir le contracter aux taux d’intérêts actuels du marché, c’est-à-dire le plus souvent au-delà de 3%.

Pour ce faire, il conviendra de verser une soulte à l’ex-conjoint, c’est-à-dire une compensation. Le calcul de cette somme est un peu complexe. “Prenons un exemple : Monsieur et Madame A sont propriétaires d’une maison qui vaut 200.000 euros. Il leur reste 150.000 euros à rembourser. S’ils sont propriétaires à parts égales, alors leur solde commun sera de 200.000 - 150.000 = 50.000 euros. Soit 25.000 euros chacun”, détaille Julie Bachet, la directrice générale de Vousfinancer. Si, toutefois, la propriété du bien n’est pas répartie à 50/50, alors la soulte devra correspondre à la proportion détenue par l’ex-conjoint. Par ailleurs, il faudra aussi tenir compte de l’épargne initialement versée par chaque partie lors de la signature de l’acte de vente. “Si Madame a par exemple amené 100.000 euros d’apport, et Monsieur zéro, le calcul de la soulte devra en tenir compte”, explique ainsi Thomas Santorelli.

Enfin, gare aux mauvaises surprises. Quand bien même l’un des deux ex-conjoints aurait payé des mensualités plus élevées que l’autre au cours des précédentes années de remboursement, cela n’a aucune incidence sur le partage. “J’ai eu le cas d’un client dans cette situation, raconte Thomas Santorelli. Madame et lui avaient acquis un logement. Madame devait rembourser 70% des mensualités, lui 30%. Entre-temps, Madame a perdu son emploi, mon client a donc pris en charge 100% des mensualités. Le jugement a considéré que puisqu’ils étaient pacsés, il s’agissait d’une juste participation aux charges du ménage. Résultat : Monsieur n’a récupéré aucune part de mensualité.” Pour éviter ces surprises, mieux vaut dans ces conditions se faire accompagner par un spécialiste de ce type de partage.