Sortir de l'indivision

Pourquoi sortir de l’indivision ?

Indivision : définition

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire détient une quote-part (à compter du jour du décès), mais personne n’a de droit exclusif sur une partie précise du bien. L’indivision peut faire suite à :

• une succession (partage du patrimoine du défunt à plusieurs) ;
• un achat en commun ;
• un partage entre époux ou partenaires ;
• un divorce avant le partage des biens.

Les décisions importantes concernant le fonctionnement du bien en indivision nécessitent en principe l’accord de tous les indivisaires ou, dans certains cas, d’une majorité qualifiée.

Les raisons les plus courantes

Sortir d’une indivision (article 815-1 du Code civil) peut présenter plusieurs avantages pour les co-indivisaires :

• L’indivision peut être source de conflits, qu’il s’agisse de la gestion du bien ou des responsabilités financières. La sortie de l’indivision permet de mettre fin à cette situation.
• Pour celles et ceux qui souhaitent vendre le bien indivis, la fin de l’indivision est une solution qui facilite le processus, car la propriété est clairement établie.
• Sortir de l’indivision permet de répartir équitablement les actifs entre les indivisaires : chacun reçoit sa part du bien proportionnellement à sa participation.
• Dans certaines situations, le plan de succession impose de sortir de l’indivision.

La nouvelle loi sur la sortie de l’indivision liée à une succession

La réforme du 6 mars 2025 modernise profondément les règles de l’indivision successorale en France. Elle s’inscrit dans la continuité des évolutions précédentes, mais va plus loin en réduisant les situations de blocage.

Fin de l’unanimité : un héritier peut sortir seul de l’indivision

Avant la réforme, sortir d’une indivision successorale pouvait exiger l’unanimité des héritiers, ou à défaut une majorité qualifiée. Ce système paralysait le règlement des successions. La réforme confirme désormais un principe fort : tout héritier peut demander le partage et sortir de l’indivision à tout moment, sans devoir obtenir l’accord des autres indivisaires.

Une procédure de sortie d’indivision simplifiée et accélérée

La réforme introduit également des mesures destinées à fluidifier les démarches :

• possibilité pour un indivisaire de céder ses droits sans formalisme excessif ;
• facilitation du partage amiable par le notaire ;
• accès plus rapide au partage judiciaire en cas de litige ;
• interventions judiciaires mieux encadrées pour réduire les délais.

Le but est de permettre à un héritier souhaitant sortir de l’indivision d’obtenir le partage dans des délais raisonnables, même en présence de désaccords.

Une lutte contre les indivisions « bloquées »

La réforme vise les indivisions devenues inertes, parfois depuis des décennies. Ainsi, les indivisaires représentant deux tiers des droits peuvent désormais réaliser les actes nécessaires à la liquidation, et le notaire peut saisir plus facilement le juge en cas de refus abusif. Enfin, un mandataire peut être désigné quand les héritiers ne parviennent plus à gérer le bien.

L’objectif est clair : empêcher qu’un seul héritier puisse bloquer toute décision, sans pour autant supprimer ses droits.

Faut-il toujours la majorité des 2/3 des droits indivis pour sortir de l’indivision ?

Fin de la vente en indivision avec la majorité des 2/3

Avant, sortir d’une indivision exigeait un accord unanime, puis les deux tiers des voix. Cette disposition était alors souvent source de conflits et entraînait des situations bloquantes. C’est pourquoi, en 2020, une nouvelle loi a été mise en place pour donner la possibilité de sortir de l’indivision à tout moment, quel que soit le motif.

Deux exceptions à cette règle : convention et sursis au partage

Si une convention d’indivision a été signée entre les indivisaires, cette convention peut prévoir des règles particulières, notamment un engagement de rester en indivision pendant une durée déterminée (jusqu’à deux ans renouvelables, sans dépasser cinq ans). Tant que cette convention court, un indivisaire ne peut pas forcer la sortie.

Si un tribunal judiciaire a prononcé un sursis au partage (pour protéger un bien, par exemple), alors le partage (et donc la sortie) est temporairement suspendu. De plus, pour certains actes spécifiques (vente du bien, vente à un tiers, étranger à la famille…), peuvent exiger des majorités particulières.

Quand prend fin une indivision ?

Trois cas de figure permettent de mettre fin à l’indivision : la vente du bien en indivision, le partage des biens indivis, la vente des parts d’un co-indivisaire au sein de l’indivision.

Quitter le régime d'indivision en vendant le bien indivis (maison, appartement...)

En cas de vente du bien détenu en indivision, tous les co-indivisaires s’accordent pour mettre ce bien en vente, puis se partagent le prix ainsi obtenu, à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision. Cette vente, décidée par tous les co-indivisaires, met automatiquement fin au régime de l’indivision.

Sortir d’une indivision via le partage des biens indivis

Avec le partage à l’amiable, les co-indivisaires trouvent un terrain d’entente et choisissent de se partager entre eux les biens indivis et de se mettre d’accord sur une composition de lots d’une valeur égale à leurs parts. Concrètement, le partage à l’amiable se passe ainsi :

• Chaque attributaire se retrouve seul propriétaire d’un ou de plusieurs biens déterminés.
• Le partage amiable doit se faire en présence de l’ensemble des indivisaires.
• Le ou les biens destinés à être partagés doivent être évalués, pour ensuite être attribués à chacun des indivisaires en fonction de leurs droits.
• Si l’un d’entre eux fait l’objet d’une mesure de protection (minorité, tutelle, etc.), le partage doit être autorisé par le juge des tutelles.

Toutefois, les biens ne peuvent parfois pas être répartis équitablement, et les co-indivisaires être allotis à proportion de leurs parts dans l’indivision. Dans ce cas, celui qui reçoit un lot d’une valeur inférieure à ses droits peut demander une compensation financière appelée « soulte ».

Sortir de l’indivision en vendant des parts d’un co-indivisaire

Vu que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, un co-indivisaire peut quitter seul l’indivision. Ce co-indivisaire fait part de sa volonté de vendre ses parts aux autres, qui bénéficient d’un droit de préemption. Une fois les parts cédées, les co-indivisaires restent en indivision entre eux ou avec un tiers.

Il est rare qu’un tiers rachète des parts, car cela implique de gérer des biens avec des personnes inconnues. La répartition des droits de propriété s’effectue selon des quotes-parts indiquées dans l’acte notarié d’acquisition (le titre de propriété), et non en fonction du financement.

Comment sortir de l’indivision d’un bien immobilier ?

Le co-indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision doit d’abord faire part de sa décision aux autres membres. Pour le cas où ces derniers envisagent de rester dans l’indivision, ils peuvent racheter ses parts ou procéder à une licitation (qui peut faire cesser l’indivision).

Sortir de l’indivision par voie amiable

Si les co-indivisaires sont d’accord sur les modalités du partage ou de la cession des biens indivis, ils doivent se rapprocher d’un notaire pour rédiger un acte liquidatif. Son intervention est impérative si l’un des biens partagés est un immeuble, car il faut publier la vente au Service de la publicité foncière.

Modèle de lettre pour prévenir de son intention de sortir d’une indivision

Objet : Information de ma volonté de sortir de l’indivision

Madame, Monsieur,

En ma qualité de co-indivisaire du bien suivant : [désigner précisément le bien indivis : adresse du bien immobilier, référence cadastrale, nature du bien, etc.], issu de [succession de…, donation, achat en commun, etc.], je vous informe par la présente de ma décision de ne plus demeurer dans l’indivision.

Conformément aux articles 815 et suivants du Code civil, ainsi qu’à la réforme du 6 mars 2025 facilitant la sortie de l’indivision successorale, chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Je souhaite donc engager les démarches nécessaires à la sortie de l’indivision, selon l’une des modalités suivantes :

• Partage amiable, si un accord peut être trouvé entre nous ;
• Ou cession de ma quote-part, que je vous propose par priorité, conformément à votre droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil.

Si vous souhaitez acquérir mes droits indivis, je vous invite à me faire connaître votre position dans les meilleurs délais. En cas d’absence de réponse ou en cas de désaccord persistant, j’envisagerai de solliciter l’accompagnement d’un notaire ou, si nécessaire, de saisir le tribunal judiciaire afin qu’il soit procédé au partage selon la procédure prévue par la loi.

Je reste naturellement disponible pour convenir d’un échange afin d’envisager une solution amiable.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Signature

Sortir de l’indivision par voie judiciaire

Si les co-indivisaires sont en désaccord sur le principe et les modalités de la vente ou du partage, ils doivent saisir le tribunal judiciaire et demander au juge :

• soit d’imposer le maintien dans l’indivision pour une durée maximale de cinq ans ;
• soit de procéder au partage des lots entre les co-indivisaires par tirage au sort ;
• soit d’ordonner la licitation des biens indivis aux enchères.

Depuis l’arrêt de la Cour de cassation de mars 2024, le juge peut nommer un notaire pour instruire le dossier en amont du jugement définitif, et ce, afin d’accélérer la résolution des indivisions contentieuses et alléger le processus.

Le recours à un avocat nécessaire

Sortir d’une indivision par voie judiciaire est une procédure qui nécessite le recours à un avocat. En effet, l’indivisaire doit déposer une assignation au juge du tribunal judiciaire compétent. Celle-ci doit ensuite être adressée par voie d’huissier aux autres indivisaires, accompagnée d’un descriptif sommaire des biens à partager.

L’assignation doit être accompagnée du procès-verbal de difficultés établi par le notaire, lequel indique pourquoi une solution amiable n’a pas pu aboutir.

Zoom sur la sortie de l’indivision par licitation

C’est un processus par lequel un bien indivis est vendu aux enchères publiques afin de mettre fin à l’indivision et de distribuer les recettes. Cette procédure est employée lorsque les indivisaires ne s’entendent pas. À noter que le prix de vente du bien peut être inférieur à sa valeur réelle, ce qui entraîne une perte d’argent pour les co-indivisaires

Quels sont les frais à prévoir pour sortir d’une indivision ?

Dès lors qu’un bien figure dans l’indivision, le recours possible à un notaire est impératif. Ce dernier doit établir un acte liquidatif, qui détermine la part de chacun des co-indivisaires, ainsi que la façon dont elle est attribuée. Il faut donc prévoir des frais de notaire (droits d’enregistrement et émoluments), qui varient selon les professionnels, mais avoisinent les 5 à 8 %.

Comment sortir de l’indivision gratuitement ?

Sortir totalement sans frais d’une indivision est difficile, car certaines démarches entraînent presque toujours des coûts (frais de notaire, droits d’enregistrement, émoluments, etc.). Cependant, il existe des situations et des solutions permettant de réduire fortement les frais, voire de sortir sans payer directement dans certains cas particuliers.

Céder sa quote-part à un autre indivisaire (cession amiable simple)

La seule situation réellement gratuite est celle où un indivisaire cède gratuitement sa part à un autre indivisaire : ce qui s’appelle une cession à titre gratuit. Dans ce cas, aucun prix n’est payé, et il peut y avoir zéro frais si l’acte n’est pas notarié et qu’il concerne seulement un bien mobilier, et non un bien immobilier (dont l’acte doit passer chez un notaire).

Demander le partage dans des conditions précises

Il est possible de convenir qu’un autre co-indivisaire rachète sa part et paye l’intégralité des frais de partage. Dans ce cas spécifique, l’indivisaire sortant ne paye rien : pas d’émoluments, pas de taxes, pas de débours. Cela doit répondre toutefois à la condition suivante : la mise en place d’un accord amiable.

Renoncer à ses droits (abandon de part)

Un co-indivisaire peut choisir de renoncer à sa part dans l’indivision, ce qui revient à l’abandonner aux autres co-indivisaires. Pour des biens mobiliers, la renonciation peut se faire sans frais, par simple écrit. Par contre, pour un bien immobilier, l’acte notarié est obligatoire, donc ce n’est pas totalement gratuit.

Combien de temps faut-il pour sortir de l’indivision ?

Le délai pour sortir de l’indivision dépend de chaque situation (complexité, procédures, etc.). Si tous les co-indivisaires sont d’accord, le processus peut être relativement rapide. Le notaire dispose en général de six mois pour réaliser les démarches afférentes. Toutefois, en cas de désaccords ou de litiges, le processus peut être largement prolongé.

La liquidation financière de l’indivision

Au terme de l’indivision, il est nécessaire de faire les comptes, afin que chacun des co-indivisaires soit alloti et qu’aucun ne se trouve lésé. Quels sont les éléments dont le notaire doit tenir compte pour établir l’état liquidatif et parvenir à déterminer les droits et parts de chacun ?

Le recensement de toutes les opérations

Au cours de la vie de l’indivision, un co-indivisaire peut avancer certains frais ou se retrouver créancier. De même, au terme de l’indivision, le partage peut donner lieu à une « soulte ». C’est le cas lorsque la valeur du lot reçu par un co-indivisaire ne correspond pas à ses parts. L’indivisaire doit alors être indemnisé par les autres co-indivisaires.

L’évaluation de l’actif

Il faut, pour cela, déterminer la valeur marchande de tous les actifs (biens immobiliers, comptes, investissements, etc.). L’actif se compose de la valeur de tous les biens indivis, l’éventuelle indemnité d’occupation due par le co-indivisaire qui en a joui seul et des loyers perçus par un co-indivisaire pour le compte de l’indivision.

Le calcul du passif

En pratique, le passif englobe les impôts acquittés par un co-indivisaire au nom et pour le compte de l’indivision, et/ou les frais avancés pour réaliser des travaux sur un bien indivis, ou encore l’emprunt restant dû sur un bien acquis en indivision.

La fin de l’indivision

Une fois que tous les actifs ont été distribués ou vendus, et que toutes les dettes ont été remboursées, l’indivision est considérée comme terminée. Les co-indivisaires deviennent alors propriétaires exclusifs de leurs parts du bien immobilier ou des recettes de la vente, et les droits de propriété sont clairement établis.

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