Nous y sommes! Les prix de l’immobilier baissent désormais de manière quasi uniforme sur l’ensemble du territoire. Le détonateur? La hausse des taux et les conditions d’accès de plus en plus difficiles au crédit immobilier. «Jamais, dans toute l’histoire économique, nous n’avions connu des taux multipliés par quatre en un peu plus de dix-huit mois, c’est une véritable déflagration», dit Loïc Cantin, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier).
En août, les crédits à vingt ans affichaient en effet un taux de 4%, contre 1% début 2022… Cela crée un déséquilibre de plus en plus criant dans les plans de financement des acquéreurs, qui, pour certains, comme les primo-accédants, sont purement et simplement exclus du marché. «Les refus de prêts représentent actuellement la moitié de nos dossiers, c’est du jamais-vu», dit Guénahel Tremelo, dirigeant des agences l’Adresse Paris Est, Gambetta et Jourdain. Pas mieux en province: «Les retours négatifs sur des dossiers solvables se multiplient», déplore Patrick Garcia, de l’agence 123 Immobilier à Auxerre (89).
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Les conséquences ne se sont pas fait attendre: le nombre de transactions est en chute libre. «A fin 2023, nous devrions comptabiliser environ 900.000 transactions, contre 1,2 million au plus haut du cycle, en août 2021. Ce n’est pas un krach, nous n’en sommes pas là, mais c’est un vrai signal», fait valoir Eric Allouche, directeur exécutif d’ERA France. Et, c’est mécanique, quand le nombre de transactions recule, les prix ne tardent pas à suivre. «C’est un retournement net et quasi généralisé depuis début 2023», poursuit Eric Allouche. Même son de cloche à la Fnaim: «Sur un an les prix tiennent bon, mais sur les trois derniers mois ils flanchent», selon Loïc Cantin.
Les deux patrons s’accordent à dire que la baisse des prix devrait être de l’ordre de -5% à fin 2023, et qu’elle devrait se poursuivre ensuite. Le ton est donné et, après des années de hausse continue des tarifs, le marché immobilier vire à l’aigre. C’est aussi ce qu’ont constaté les journalistes de Capital qui ont sillonné la France, pour vous faire un tableau des plus fidèles de ce qui se passe sur le terrain.
Nice, Cannes ou Ajaccio font partie des villes qui résistent à la baisse
Avec cependant une belle résistance autour de la Méditerranée, selon les professionnels interrogés. Les prix vont en effet rester à leur niveau actuel à Nice ou à Cannes, voire progresser de l’ordre de 3% à Marseille, Aix-en-Provence, Ajaccio ou Bastia… Les départements ou les villes qui résistent sont en effet celles où il fait bon vivre et où les acquéreurs n’ont pas de problème de pouvoir d’achat. La fermeture du robinet du crédit les impacte peu ou pas, puisqu’ils ont les moyens de se passer du banquier. C’est vrai sur la Côte d’Azur, avec l’afflux de retraités qui ont généralement vendu leur résidence principale pour venir s’installer et qui disposent donc du capital nécessaire pour faire leurs emplettes. La clientèle étrangère permet aussi de soutenir ce marché.
Il existe d’autres îlots de prospérité, notamment à Chamonix, la capitale mondiale de l’alpinisme, très recherchée, où les prix – et pas seulement les grimpeurs! –, peuvent atteindre des sommets, jusqu’à… 18.000 euros le mètre carré! «Nos clients sont prêts à acheter au prix fort, avant même la publication de l’offre. Nous avons une liste d’attente longue comme le bras», note Sylvain Berriot, responsable de l’agence Schuss. Pas de difficulté notoire non plus dans des villes comme Annecy ou Annemasse, où le pouvoir d’achat des habitants est élevé, un certain nombre d’entre eux travaillant en Suisse.
Mais, sauf ces marchés très particuliers, les prix vont reculer, ce qui va donner un peu d’air aux potentiels acquéreurs. La correction va être sévère là où le pouvoir d'achat est contraint (dans le Nord notamment), mais aussi là où les prix s’étaient littéralement envolés dans la période post-Covid, comme à Lyon, à Bordeaux ou au Havre.
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Le client va pouvoir de nouveau négocier
Autre bonne nouvelle, vous allez à nouveau pouvoir négocier ! Le moindre défaut entraîne désormais une décote, même dans les beaux quartiers, selon les agents immobiliers interrogés par Capital. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est même devenu un critère de négociation à part entière (les biens sont classés de A à G, ceux des catégories F et G étant considérés comme des passoires thermiques). «Un bien classé au-delà de l’étiquette D n’appelle quasiment aucune visite», note Laurence Jurzynek, directrice d’Orpi Immobilier à Deauville (14). «Quand le DPE est mauvais, les négociations peuvent aller jusqu’à 10% du prix affiché», confirme Francis Chedozeau, gérant de l’agence Laforêt à Poitiers (86). Les prix des passoires énergétiques, soit environ 5 millions de résidences principales (17% du parc) sur 30 millions, «baissent en effet plus que ceux des autres biens, avec une décote moyenne de 6%», selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et de Meilleurs Agents.
Tous les autres défauts doivent aussi être discutés: l’absence d’ensoleillement ou d'extérieurs (terrasse, balcon, jardin), primordiaux depuis la crise sanitaire, l’obligation de faire des travaux, etc. En raison du contexte, vous pouvez aussi mettre en avant votre bonne santé financière, un argument qui peut faire mouche, le vendeur étant certain de réaliser son opération… Le vent a tourné, ce sont désormais les acheteurs qui font la loi. Profitez-en !
Les baisses observées, par ville
- Rennes : jusqu'à -6%
- Paris : jusqu'à -10%
- Lyon : jusqu'à -10%
- Lille : jusqu'à +15%
- Bordeaux : jusqu'à -15%
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