Le crédit immobilier est-il définitivement l’apanage des ménages les plus aisés ? D’après le réseau de courtiers Cafpi, le montant de l'apport personnel des emprunteurs n’a jamais été aussi élevé. Au troisième trimestre 2022, l’apport moyen des primo-accédants a en effet atteint 60.039 euros, soit une hausse d’environ 20% sur un an. Une tendance qui touche tous les profils d’emprunteurs, y compris les secundo-accédants et les investisseurs. Cette flambée de l’apport moyen devrait compliquer encore un peu plus l’accès au crédit des ménages, déjà fragilisés par l’inflation et la hausse des taux.
Entre le premier trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022, l’apport moyen d’un emprunteur primo-accédant est ainsi passé de 48.803 euros à 60.039 euros. Le taux d’apport moyen - part de l’apport personnel dans le montant total du crédit - a également mécaniquement augmenté pour atteindre 18%. L’apport moyen s’est aussi envolé chez les secundo-accédants, qui possèdent pourtant de meilleurs dossiers : +16.000 euros entre le premier trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022. Le constat est identique chez les investisseurs, même si la hausse est un peu plus modérée (+18% depuis le début de l’année 2021).
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Augmenter l’apport permet de respecter les 35% d’endettement
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces hausses spectaculaires. Depuis le début de l’année, le taux d'effort des ménages - la part de revenus net avant impôt consacrés au remboursement d’un crédit - ne peut plus excéder 35% (sauf pour 20% des dossiers). Une contrainte dictée par la Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme placé sous l’égide de Bercy. "Pour pouvoir passer sous le seuil des 35% d’endettement, les ménages sont contraints d’emprunter des sommes moins importantes et de faire baisser les mensualités en augmentant le niveau d’apport”, souligne Olivier Lendrevie, président de Cafpi.
La problématique du taux d’usure pourrait également être responsable de la flambée du montant des apports personnels. Pour rappel, le taux d’usure est le taux annuel effectif global (coût total du crédit) maximum auquel les banques sont autorisées à accorder des prêts. Ce taux plafond, qui s’élève depuis le 1er octobre à 3,05% pour les crédits de 20 ans et plus, est recalculé tous les trois mois par la Banque de France. Mais ce fameux taux d’usure augmente moins vite que les taux de crédit, ce qui limite la marge de manœuvre des banques et les empêche de prêter au plus grand nombre. “A cause du taux d’usure, les banques ne peuvent plus répercuter le coût de l’argent sur leurs clients en augmentant les taux. Plutôt que de perdre de l’argent en maintenant des taux bas, certains établissements bancaires préfèrent stopper leur production de crédit immobilier. Cela provoque une réduction de l’offre de crédit, et seuls les meilleurs dossiers parviennent encore à décrocher un emprunt”, déplore Olivier Lendrevie. Un phénomène qui fait mécaniquement monter le montant de l’apport moyen puisque les dossiers les plus fragiles sont désormais exclus du marché du crédit.
Enfin, la crise sanitaire pourrait avoir joué un rôle dans l’explosion des montants des apports. Pendant la crise Covid, l’épargne des ménages a en effet atteint des niveaux records, ce qui a participé à améliorer les dossiers de certains emprunteurs.
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