Crédit immobilier : les pistes du gouvernement pour booster la distribution de prêts

Reste encore à savoir quelle forme pourrait prendre l’ambition d’Elisabeth Borne. Un premier appel avait déjà été lancé par le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, lors de l’émission “20h30 Le Dimanche”, le 23 avril dernier. “C’est un sujet majeur que tous nos compatriotes aient accès plus facilement au crédit immobilier, a-t-il déclaré. Cela devient de plus en plus difficile”. Le locataire de Bercy souhaite ainsi “assouplir” les règles qui régissent l’octroi de prêt à l’habitat.

Plus de liberté pour les banques

Pour comprendre le mécanisme, il convient de revenir en arrière. Depuis le 1er janvier 2022, les ménages souhaitant devenir propriétaires sont soumis à deux règles immuables fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un organe présidé par Bercy. La première prohibe les prêts sur des durées supérieures à 25 ans - sauf dans le cas des ventes sur plan. La seconde plafonne le taux d’effort des futurs acquéreurs. Ces derniers ne peuvent pas consacrer - sauf exception - plus de 35% de leurs revenus net avant impôt au remboursement d’un crédit immobilier.

Et c’est bien sur ces exceptions que compte jouer le ministre. “On a aujourd'hui des banques qui ont des marges de négociations de 20%, où elles peuvent déroger à ces règles. On en discute tous les jours avec le gouverneur de la Banque de France. Jouer sur cette dérogation et assouplir un peu les choses peut redonner un vrai coup de boost à l’immobilier.” La proposition n’est pas anodine, car les banques ne mobilisent leur marge de manœuvre que dans 14% des cas, soit 6 points de moins que le plafond auquel elles ont droit.

Mais l’équation est compliquée. L'exécutif ne dispose d’aucun moyen pour pousser une banque à accorder un prêt. Seule solution : le dialogue. “Avec Bercy, nous allons discuter avec les banques pour comprendre pourquoi elles ne mobilisent pas cette marge jusqu' au bout pour les primo accédants, fait savoir le cabinet du ministre du Logement, Olivier Klein. Si les raisons ne semblent pas bonnes, on leur dira clairement. L’idée est de les challenger pour montrer que leurs craintes de prêter sont exagérées.”

Le “reste à vivre” pour les investisseurs

Outre les primo-accédants, le gouvernement souhaite aussi redonner la part belle aux investisseurs un peu plus fortunés, délaissés par les critères du HCSF. Car, pour le moment, dans la marge de manœuvre de 20% confiée aux banques, les bailleurs en devenir n’y sont éligibles qu’à 20% au maximum. Soit seulement 4% du total des dossiers dérogatoires.

Une des pistes étudiées consiste, dès lors, à réintégrer la composante de “reste à vivre” dans le traitement des dossiers. Régulièrement mobilisée par les banques jusqu’à 2020, elle permet de s’affranchir de la règle d’endettement de 35% si le ménage dispose de suffisamment de revenus. Pour faire simple, si un ménage emprunte à 38% d’endettement mais peut tout de même compter sur 4.000 euros de revenus pour la fin du mois, le prêt ne pose aucun problème financier. “Ce critère là n'est pas posé par le HCSF, a aussi souligné le cabinet d’Olivier Klein. Notre travail consistera à le réintroduire, comme ce qui pouvait se faire auparavant.”