Crédit immobilier : voici les trois nouvelles règles qui vont faciliter l’accès à l’emprunt

La première décision du HCSF, décrite comme «la plus importante», prévoit ainsi de simplifier la vie des ménages acquérant un bien ancien à rénover. Si le coût des travaux de rénovation - énergétique ou non -, constitue plus de 10% du prix du bien acquis, alors l’emprunteur sera autorisé à contracter un crédit sur 27 ans. Jusque-là, ce seuil était fixé à 25%. Pour rappel, le Haut conseil avait plafonné en 2022 la durée des prêts à 25 ans.

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Selon les calculs du courtier Vousfinancer, ces deux années gagnées permettraient d’abaisser le taux d’endettement du foyer et diminuer de 66 euros les mensualités de crédit des foyers éligibles. D’autres se montrent plus sceptiques : «Même en considérant que le taux reste le même entre 25 et 27 ans, ces quelques dizaines d’euros de gagnés par mois engendrent plus de 10 000 euros d'intérêts supplémentaires sur la totalité du prêt», nuance Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis.

Des prêts-relais moins pénalisants

Les primo-accédants ne sont pas la seule population visée par Bercy et la Banque de France. Les propriétaires souhaitant changer de logement via un prêt-relais peuvent aussi se réjouir. Jusque-là, lorsqu’ils cumulaient deux crédits en attendant la vente de leur ancien bien, les intérêts du nouveau prêt étaient pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

D’ici la fin de l’année, les règles du jeu vont changer car le prêt-relais ne viendra plus du tout endetter davantage le ménage. De quoi permettre à quelques dossiers ric-rac de passer l’obstacle du financement. Seule condition à respecter pour bénéficier de cet assouplissement : que le nouveau crédit n’excède pas 80% du montant de l’ancien bien à vendre, afin que le «prêt ne débouche pas sur une situation de surendettement», selon le HCSF. La portée de cette mesure risque cependant d’être limitée, car seulement 8% des crédits accordés le sont dans le cadre d’un prêt-relais.

Alléger les contraintes des banques

La dernière mesure, beaucoup plus technique, s’adresse aux banques. Afin que ces dernières puissent déroger plus aisément aux règles édictées par les autorités de régulation - des prêts de 25 ans maximum assortis d’un taux d’endettement plafond de 35% -, le Haut conseil entend leur lâcher en partie la grappe. Les établissements de crédits doivent actuellement justifier chaque trimestre auprès du gendarme des banques - l’Autorité de Contrôle Prudentiel et Résolution - la part de dossiers financés qui ne respectent pas les règles en vigueur pour le crédit immobilier. Si cette part excède 20%, alors la banque n’est plus dans les clous et encourt des sanctions.

Sauf que les banques n’utilisent cette enveloppe de dérogation qu’à à hauteur de 14,3% en moyenne. Raison pour laquelle le HCSF mesurera désormais ce taux non plus sur un, mais sur trois trimestres glissants. En disposant de davantage de visibilité, les banques pourraient donc financer davantage de dossiers locatifs ou primo-accédants excédant la limite d’endettement.

Les acteurs du logement ont reçu ces annonces avec plus ou moins d’optimisme. Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer y voit «des annonces pertinentes», alors que l’Union des intermédiaires du crédit dénonce la «surdité» du HCSF, coupable selon lui d’être en partie responsable de la crise du logement. La Fédération nationale de l’immobilier juge que ces «ajustements techniques» sont d'une «ampleur insuffisantes». De son côté, la Fédération bancaire française (FBF) a simplement «noté», les nouvelles règles édictées.